17年舊改終破局 廣州蕭崗城中村里的綠城、國貿(mào)身影

觀點網(wǎng) 17年的蕭崗舊改，開始進入了兌現(xiàn)階段。

3月18日，廣州市白云區(qū)云城街道舉行蕭崗村城中村改造項目第一批集中簽約儀式，160多戶已簽約的被征收人代表領(lǐng)取每戶1萬元現(xiàn)金獎勵，現(xiàn)場備有驗鈔機供村民清點。

截至3月17日，項目入戶測量率達85%，簽約數(shù)近2300宗。

這個總投資261.91億元、改造范圍119.65公頃、總規(guī)劃建設(shè)量262.10萬平方米的白云核心舊改項目，在多年反復(fù)后，隨著集中簽約啟動、安置房動工、融資地塊出讓，開始向前推進。

17年破局

蕭崗村改造方案最早于2010年獲批。此后，項目曾在2012年因同意率不達標退出舊改，直到2021年才以98.64%同意率重新表決通過。

表決通過并不意味著項目落地，此后數(shù)年，蕭崗舊改仍未進入實質(zhì)性建設(shè)階段。

其中一個重要原因，在于彼時項目仍沿用房企主導(dǎo)的一二級聯(lián)動模式。前期拆遷、補償及資金安排多由市場主體承擔，項目推進節(jié)奏與融資環(huán)境、銷售預(yù)期及房企現(xiàn)金流高度綁定。

2021年前后，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，疊加政策收緊，房企高杠桿擴張模式難以延續(xù)，廣州一批推進周期較長的舊改項目由此放緩，蕭崗也再次失去推進條件。

蕭崗地處白云新城核心板塊，緊鄰地鐵2號線蕭崗站，處于白云山景觀視廊范圍內(nèi)，也是白云新城連片發(fā)展中尚未整合的一塊核心區(qū)域。

不過，區(qū)位優(yōu)勢并未自動轉(zhuǎn)化為推進效率。早年間，村民補償預(yù)期參照周邊新房及改善型住宅價格，而蕭崗村內(nèi)部建筑密度高、利益關(guān)系復(fù)雜、改造體量又大，項目協(xié)調(diào)成本始終不低。

真正的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2024年8月。

彼時，蕭崗舊改正式由傳統(tǒng)一二級聯(lián)動切換為政府主導(dǎo)的“做地”模式。政府負責(zé)征地拆遷、土地整備及集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地，完成前端整備后再將凈地掛牌出讓。

政策性資金支撐這一模式真正落地，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行為蕭崗村改造提供專項借款，目前150余億元資金已到位，相關(guān)公示亦已張貼至全村。

若與261.91億元總投資額對照，這筆資金已覆蓋項目投資額一半以上。更關(guān)鍵的是，專項借款采取政府統(tǒng)借統(tǒng)還，全程接受政府監(jiān)管及專項審計，與過往房企自籌模式存在明顯差異。

對于村民而言，補償款是否穩(wěn)定、安置能否按時兌現(xiàn)，往往比紙上方案更重要。如今政策性資金先行進入、償付機制由政府統(tǒng)籌，也使項目推進獲得了新的信任支撐。

首宗融資地塊

資金之外，蕭崗舊改另一條主線是土地出讓反哺改造。

2025年10月，綠城以13.33億元總價摘得白云區(qū)蕭崗城中村改造項目齊富路北側(cè)AB2804035D地塊，折合樓面價3.33萬元/平方米。

該地塊原為蕭崗村集體建設(shè)用地，在完成征收收儲后掛牌出讓，是蕭崗舊改“凈地出讓”模式下首個落地地塊，也是白云區(qū)首宗掛牌的新模式城中村改造融資地塊。

據(jù)披露，出讓收入13.33億元將全額納入蕭崗舊改項目資金池，專項用于拆遷補償、安置房建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施配套。

拿下AB2804035D地塊后，綠城引入國貿(mào)地產(chǎn)合作，推出云樾和鳴項目。

在廣州，綠城和國貿(mào)都算不上本土房企，前者大本營在杭州，后者來自廈門，兩家公司已進入廣州多年，但在主城區(qū)核心改善市場的根基都不算深厚。

綠城早期項目更多分布在花都、南沙、白云鐘落潭等區(qū)域，直到2024年底競得海珠客運站地塊后，才真正進入廣州主城區(qū)；國貿(mào)地產(chǎn)則于2021年進入廣州，目前在白云、天河、荔灣等區(qū)域均有項目落子。

企查查顯示，云樾和鳴項目由廣州貿(mào)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)，該公司成立于2025年10月13日，其中國貿(mào)間接持股51%，綠城間接持股49%。

項目占地約1.3萬平方米，規(guī)劃三棟31至32層住宅，共354戶，建面約100至138平方米，定位改善型四房產(chǎn)品，已于2026年3月開盤，市場報價約5.5萬元/平方米。

如果說融資地塊出讓解決的是資金循環(huán)問題，那么3月以來的集中簽約，則讓蕭崗舊改真正進入執(zhí)行層面。

根據(jù)現(xiàn)行政策，集體土地上住宅房屋被征收人于2026年4月30日前簽約的，可獲1萬元獎勵及50年停車位使用權(quán)；5月簽約，獎勵降至8000元及30年停車位使用權(quán)；6月簽約，則為5000元及20年停車位使用權(quán)，逾期不再享受獎勵。

與此同時，云城街道組建了48名特派工作人員和17個攻堅小組，持續(xù)開展入戶摸排與政策宣講。據(jù)悉，部分動遷工作人員本身即為本村村民。

2025年10月，蕭崗舊改首期安置房地塊正式動工，共規(guī)劃9棟樓、約1940套房源，戶型覆蓋80至120平方米二至四房，總建筑面積約29萬平方米，并配建頤康服務(wù)站、托兒所、文化室等公共服務(wù)設(shè)施，預(yù)計2028年1月完工。

項目能否順利完成拆遷、安置與土地釋放，將影響這一片區(qū)后續(xù)空間整合。

據(jù)披露，蕭崗舊改規(guī)劃新增2處九年制學(xué)校、1處中學(xué)、6處小學(xué)及11處幼兒園，并同步完善路網(wǎng)體系，銜接軌道交通3線4站。

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