北京買房：理清思路，購房建議1827

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有三個問題想請教您：一是27年幼升小，現在朝陽東壩，如果未來想在西城的話，是現在買房過去，還是看看小學情況小升初再過去好呢？

二是如果現在去西城買房，從未來升學通路方面考慮，您建議房子遠在哪個片區呢，預算可以500-600。

三是這個預算情況下占坑房和小面積自住，選哪個較好？

A：

1、27年幼升小，那不就是明年嗎？沒必要現在買房，過了五月份再看吧。按往年的慣例，過了信息采集之后的學區房溢價都會降點兒。

小升初轉學是沒有辦法的辦法。反正按現在的西城政策，對轉學生是不算多友好的，大多數都是派位到普校，均衡程度不如東城。當然也看您家的運氣吧，一切都有可能。

2、但也提醒一句，全北京甚至全中國，所有還不錯的中學都是分層教學的，甚至是分班，其依據就是成績。

那如果既沒有六年一貫的西城學籍+五六成績，摸底考試再不太強，那即便派入名校也意義不大。如果被分到弱班或中下層，所得到的好資源就不多了，這也是“因材施教”。甚至這么說吧，某些名校內部的資源分配差距，比牛校渣校之間的還大呢。

3、未來升學通路，肯定是金德月+陶白啊，這預算都能買到學區房。

4、沒有哪個方案更好，只能看您家更重視什么？如果更重視教育資源，那常規是建議買占坑兒房，用完了學位就看行情，覺得不合適就賣。這相當于用置換成本買了個學位，等同于沒有學區房之前的擇校費。

如果注重自住那就買中等學區的自住房唄，這看自家的喜好。常規建議是廣外，價格相對低但資源也算均衡，用較低成本獲得西城學位。

但也考慮好，廣外的學區溢價比例是平均值，并不算低，意味著在居住角度的性價比跟其他學區差不多。

僅供參考。

二

Q:

我在西城平安里上班，我老公在亞運村，現在的房子在安貞，挨著東西城卻只能是在朝陽上學，所以想問問您除了換房還能有什么辦法沒有？如果換的話您建議換到哪里？

現在的房子價值400萬左右，兩居室，還想換兩居，添錢別太多，我們沒什么積蓄，主要得靠貸款了。想法是先確保學區好，然后對房子要求不高，畢竟現在住的也是老樓，別比現在差就行。

Ps：我有公積金能貸100萬，總價想控制在600萬之內。當然房子盡量好點，帶電梯南北通透的，有車位就更好了。孩子一歲。

A：

1、除了換房那就是三種辦法，一是父母單位有政保的，二是學校的教職工子弟，三就是看有沒有人脈vs花錢了。

2、600萬之內那就在東城唄，和平里或安定門，肯定能買到小兩居了，60平左右的，應該跟您家現在的差不太多吧？

3、不過也考慮好，雖然您增加了200萬左右，但居住體驗并不會有多大提升，頂多是差不多，因為東城的學區溢價就是25%左右。也就是說，您600萬買的東城房子，和現在按著的居住體驗是基本一致的。

而您家孩子剛一歲，等用上學位要4/5年時間呢，這期間都是入學人數往下走的階段，是否會影響著溢價部分的保值，得看政策了。沒有政策的話有可能降低，畢竟這兩年已經降低一部分了。

4、另外是否能買到帶電梯的不好說，而且絕大多數老小區也不會有帶產權的停車位，考慮好。

僅供參考。

三

Q:

我想請教一下，比如東城區青年湖小學，直升171，今年要想給孩子在三年級辦理轉學入學應該是沒戲，要是等到2031年時候買房三年級轉學，您覺得那時候有機會嗎？我家孩子是2028年幼升小。

A：

1、我沒太看懂似的，您家是兩個小孩嗎？一個今年三年級，一個2028年幼升小是嗎？

2、另外今年三年級轉學沒戲是指哪方面？如果是指從外區轉到東城，那只要買房+遷戶就可以，符合條件就肯定能轉，只是不能確定學校，也有可能被派位到周邊學區。

但如果是指就想轉入青年湖小學，那肯定沒戲。因為既然是三年級，就是2023年入學的，是北京有史以來的入學最高峰。那無論哪年轉學都是同一屆，學位都永遠緊張，甚至延續到中考+高考+就業，永遠躲不開同齡人的爭搶資源。

所以如果是小孩現在三年級，那轉東城只能保證學位，但不能保證哪所學校，除非是本身有很強的資源去交換。

3、另外二寶是2028年入學，那為什么非得2031年再轉學啊？到時候雖然說人口大趨勢是下降的，但優質資源是永遠稀缺的，到任何時候都得靠搶，或者是提前占坑兒。

我大致理解您的意思，就是多等三年，完全錯過入學高峰了再買房，這樣有可能少花溢價，然后再轉學成功就是用低成本得到高收益了。但您是少花錢了，可學位也已經被占滿了，即便您轉學時有空余學位，那也得先給政保家庭啊。東城有那么多軍政機關呢，還有烈士+功勛子弟，有學位也得先給人家孩子啊，這不是用房子和錢能買到的。

這可以參考幼兒園，前幾年高峰期的時候所有幼兒園都得連夜排隊。現在早就是供大于求了，也就沒人排隊+多花錢。但是藍天北海等幼兒園仍然緊張，除非是運氣好，否則想等入園后再去插班，可能性幾乎沒有。或者說普通家庭沒什么希望，有錢都不行。

4、簡單就這情況吧，常規建議是盡量在幼升小的時候買房上學，這樣既有六年一貫的學位，在小升初時不吃虧。也能從小習慣東城的教育模式和氛圍，很多學習習慣是從小養成的，錯過窗口期就不好改了。

另外無論是哪年轉學都是同一屆，競爭人數是不變的。反正好資源就那么多，永遠都得搶，除非是運氣特別好+自身有較強資源。

僅供參考。

四

Q:

預算600萬以內想在朝陽買房，只考慮初中學區，平衡自住和保值，現在鎖定幾個小區，慧忠北里三居和新北苑潤澤悅溪，或者中鐵國際城的2居，您有什么建議嗎？

A：

1、這怎么建議啊？慧忠北里初中對口的是朝外本校，可以算學區房。而新北苑的對口的都是朝外的北苑校區，和本校兩碼事兒，不算學區房。那怎么相比啊？

2、所以還是看您的主要需求吧。以教育為主那肯定是慧忠北里，以房子為主那肯定是新北苑。兩邊各項的差距很大，沒有中間方案。

因為新北苑的價格走勢一直是北京第一序列，升值好，但學校不占優。慧忠北里那就是典型的老小區，還是回遷房為主的，但中學對口朝外本校是優勢。

3、簡單就這情況，您還是自己考量吧，外人不好建議。或者如果兼顧自住+上學，那應該是慧忠北里，因為各項的性價比高。但如果是考慮以后的價格走勢，那大概率還是新北苑的占優。

僅供參考。

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