網友貸款抄底 8 套老破小，「以租養貸」敘事當下還流行嗎？

根據騰訊新聞報道，在成都生活的圓子在2025年，總共買下了8套老破小，一共花費了330萬，其中有貸款220萬。 目前，她這八套房子，每個月需要還銀行大約14000，租金則在21000左右。收入不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能給她穩定帶來接近10% 的復利收益率。

這個策略并不難理解：通過購買低總價、高流動性的中心城區舊式住宅（即「老破小」），利用當前歷史低位的貸款利率，試圖將租金收益轉化為抵銷貸款本息并產生盈余的現金流 。

她在賭租金不會下跌、老破小自身價值不會下跌、房地產稅不會實施、維修維護成本不會上漲。

只能說這姑娘賭性挺大的。

她這種個例，由于缺乏具體數據（房源的具體信息包括區位、環境、交通、學區、醫療、租金趨勢等）不好去分析，長遠來看她是虧是賺，至少按照她的說法，租售比大于5%，目前是“正向現金流”。

網友貸款抄底8套老破小

那回到全國房地產市場的大背景下，【以租養貸】可行么？

先看利率端。

目前5 年期以上 LPR 穩定在 3.5% 。盡管 LPR 保持平穩，但在實際執行層面，各商業銀行針對首套房及二套房的加點政策已大幅下調，部分城市的執行利率已降至 3.0% 甚至更低 。

這種低利率環境為「以租養貸」提供了理論上的入場機會。

利率的下降直接削弱了持房的財務杠桿壓力。

再看租金回報率。

但核心城市的租金回報率與房貸利率之間依然存在顯著的「利差倒掛」。

根據 2025 年三季度數據，全國 50 個重點城市的租金回報率雖升至 2.08%，但相比于 3.06% 的平均房貸利率，依然存在約 100 個基點的缺口 。

在一線城市，這種缺口表現得尤為劇烈。

北京、上海、深圳的租金回報率分別僅為 1.61%、1.89% 和 1.76% 。

從純粹的財務精算角度看，如果投資者的融資成本高于資產的現金流收益率，則該投資在經營層面是虧損的，至少目前的數據不支持“以租養貸”。

投資者必須寄希望于資產本身的再次升值或通過極致的運營（如非法群租、精裝修溢價）來彌補缺口 。

老破小區位優勢明顯

至于老破小，確實有一定區位優勢。

相比于遠郊的大戶型新房，核心地段的小戶型舊房在租金市場上擁有更強的韌性和更高的絕對回報率。

即便如此，老破小在租金天花板也面臨著系統性的壓制。

第一，2021 年至 2025 年間大規模建設的保障性租賃住房正在進入供應高峰，預計將覆蓋 13% 至 16% 的租房家庭，這將直接導致約 15% 的私人租賃需求消失 。

第二，核心城市的二手房掛牌量持續高企，大量無法在高位變現的房東選擇了「轉賣為租」，這種被動供應的增加會進一步拉低租金水平。

預計未來兩年，核心城市的房租將持續下滑 ，包括成都。

成都房租水平再過去一年下跌顯著

上面這張圖顯示，過去一年成都房租水平持續下跌，下跌幅度甚至超過了房價跌幅。

對于持有 8 套房產的規模化個人投資者而言，這意味著其現金流模型極其脆弱。

一旦租金短出現大幅波動，或者空置率上升，其杠桿鏈條將面臨隨時斷裂的風險 。

第三，「老破小」曾是中國城市化進程中的「奇跡資產」，其溢價邏輯建立在核心區位、稀缺地段以及最核心的——教育資源掛鉤之上。

然而，這些底層支撐正在逐一消散。很多核心城市通過實施「多校劃片」、「教師輪崗制」以及「名額分配到校」等政策，讓房產與名校席位之間的強耦合關系被徹底拆解 。

對于「老破小」而言，這意味著其資產估值中占比高達 30%-50% 的「教育溢價」正在迅速剝落。

失去了學區光環的舊房，必須回歸其居住屬性和租金價值，而其老舊的硬件設施顯然無法支撐起此前的高估值 。

老破小處于生命周期末端

第四，從實物資產的角度看，「老破小」面臨著嚴重的「生命周期末端」問題。

20 世紀 80-90 年代建設的住宅，在管線老化、抗震標準、車位配比以及電梯缺失等方面存在難以修復的缺陷。

而且，60 年代嬰兒潮一代正在步入晚年 。

隨著這一代人逐漸淡出房地產市場，他們手中持有的海量「老破小」將面臨集中處置壓力。

與此同時，當代年輕人對居住品質的要求已發生代際躍遷，要么不買房，買房的也寧愿選擇郊區的現代化社區，不愿居住在核心區陰暗潮濕、管理缺失的舊樓中。

這種供需錯配可能會讓“老破小”陷入流動性枯竭。

除此之外，房地產稅算不算一個黑天鵝？低利率周期還能維持多久？人口和流動人口是不是面臨減少趨勢？

這些都會對租售比、空置率產生影響，“以租養貸”是“長周期”的事兒，不能只計算眼下的現金流。

「網友貸款抄底 8 套老破小」并實現「以租養貸」的敘事，在當下的市場環境下，就是一種極高風險的投機。

除非你能擁有極低的融資成本、極高的運營溢價或在資產價格上實現了大幅度的折價買入。

否則，不建議抄作業。