“38號文”正式發布，“地產供地暫停”謠言終結

3月16日，自然資源部國家林業和草原局關于進一步做好自然資源要素保障的通知（自然資發〔2026〕38號，簡稱38號文）正式發布。

由于38號文中有關于“新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”的表述，一度被誤解為“暫停供地”的信號。

實際上，不用于經營性房地產開發≠不供應房地產用地。

3月16日的例行新聞發布會上，自然資源部自然資源開發利用司司長孔維東解讀指出，文件中明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，這不等于不供應房地產用地。

相反，這是為了要重點用好存量資源“精供優供”。因城施策把握好供地的節奏和時序，優先布局區位優越、配套完善的區域，促進企業“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業的優質地塊，成為土地市場上的“香餑餑”。

38號文的主旨是“一、以存量控增量；二、優化資源配置。三、更加適配市場需求”。

孔維東指出，當前要“盤活一畝才能新增一畝”，通過存量和增量良好協同，既防止城市無序擴張、攤大餅式發展。

同時，土地要素配置要算好“三本賬”，一方面要增加能源交通水利等重點工程土地供給，也要保障新質生產力等現代化產業體系建設合理用地；另一方面，與群眾生活息息相關的城中村改造、公共服務設施等民生項目，加大新增建設用地支持力度。

對于38號文的影響，鳳凰網房產采訪了廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。其指出，城市新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，并不是地產要禁止供地了，也不是地產供地“暫停”了。

因為城市土儲中心已經儲備或正在儲備的建設用地，每年也會有15%-20%的部分投向新房開發，主要是中心城市的“好房子”產品。

其次，存量未開發房地產用地，部分也會調整規劃指標、二級市場轉讓，引入新的投資主體，政府收儲等，再次投放到房地產用地市場上；再次，包括城中村改造、舊廠改造等，出于資金平衡、產城融合、打造產業社區或商務社區、土地綜合開發等，也會有很大一部分作為房地產用地等。

李宇嘉認為，38號文明確的“新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”，這與十五五規劃“合理安排房地產用地規模和布局，促進土地供應與存量住房、人口變動等相協調”是一致的。

因為目前存量未來發用地（特別是房地產用地）規模非常大，包含已批未供、已共未用、低效閑置地塊等，很多城市夠5-10年利用。因此，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，主要是基于統籌存量和增量開發利用，倒逼房地產用地轉向存量。

同時，從房地產用地的結構來看，盡管各地披露的短期新房在售庫存消化周期并不長，很多城市低于18個月，但廣義庫存（含已拿地未開工、在建未竣工）處于歷史高位，在建未批售的規模也不小。38號文的發布，有利于開啟新的城市更新進程，創造出新的用地空間。

“當前大部分城市戶均住房套數超過1.1套/戶。從結構上來看，過去各地在城市外圍（近郊或遠郊）供地更多，占比在60%以上。現在，外圍短期庫存、廣義庫存消化周期都非常長。從這個角度來看，也不需要再增加建設用地了。”李宇嘉指出，土地供給規模、結構的調整，存量土地盤活的模式，城市更新的政策等，都是根據住房供求關系、人口變動等，在源頭上調整供地規模和布局。

（來源：鳳凰網房產 編輯：王婷婷）