官方發(fā)文！嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)用地，優(yōu)先保障民生發(fā)展

近日，自然資源部與國家林草局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》。

通知中提到，未來官方將嚴(yán)控新增商品房用地，促進(jìn)存量盤活，有利于推進(jìn)城市更新開發(fā)。

內(nèi)文涵蓋13個方面，涉及新增建設(shè)用地、城市更新等內(nèi)容，樓市君畫了幾個重點：

1、各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。

解讀：每年新增多少建設(shè)用地，要看當(dāng)年盤活了多少存量土地（比如閑置地、低效用地）。盤活得多，才能新增得多，倒逼地方優(yōu)先消化“舊地”。

2、新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

解讀： 未來房企想拿新地開發(fā)，更趨向城市更新、舊改等存量領(lǐng)域找機(jī)會。

3、城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

解讀： 城中村改造中的“邊角地”（不超過項目總面積的10%），現(xiàn)在可以用來建保障房或便民商業(yè)設(shè)施， 這解決了過去零散地塊“沒法用、批不了”的難題，讓城中村改造更靈活、更完整。

4、在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，因成片開發(fā)征收土地的，不再單獨編制土地征收成片開發(fā)方案。

解讀：以前城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行成片開發(fā)，需要單獨編方案審批，周期比較長。現(xiàn)在這一環(huán)節(jié)取消了，征地流程大大簡化，城市更新、保障房項目的落地速度或?qū)⒓涌臁?/p>

以下為文件原文：

自然資源部國家林業(yè)和草原局關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知

自然資發(fā)〔2026〕38號

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源（海洋）主管部門、林業(yè)和草原主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)自然資源局、林業(yè)和草原局：

為進(jìn)一步做好“十五五”規(guī)劃重點建設(shè)項目的要素保障工作，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下。

一、加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)和項目前期工作。各級自然資源（海洋）、林草主管部門要按照“項目跟著規(guī)劃走、要素跟著項目走”的要求，積極參與項目前期工作，會同有關(guān)部門建立會商機(jī)制，主動對接相關(guān)部門“十五五”重點項目空間需求，統(tǒng)籌納入自然資源管理和國土空間規(guī)劃“一張圖”（以下簡稱“一張圖”），依據(jù)國土空間規(guī)劃協(xié)同開展科學(xué)選址，明確國土空間規(guī)劃重點項目清單，提升自然資源要素配置效率。

二、探索建立健全國土空間規(guī)劃許可制度。部權(quán)限內(nèi)的用地預(yù)審和先行用地項目，委托省級自然資源主管部門辦理；省級權(quán)限內(nèi)的可按照省級人民政府有關(guān)規(guī)定辦理先行用地。支持與部實現(xiàn)“一張圖”系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的省份，對納入清單且在“一張圖”上落圖落位的國家和省級單獨選址項目，由省級自然資源主管部門審核后出具符合國土空間規(guī)劃的許可意見（有效期3年），不再辦理用地預(yù)審和選址手續(xù)。取得以上意見的，即可先行用地。上述項目涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線的，報部備案。

三、建立規(guī)劃動態(tài)維護(hù)機(jī)制。在不突破“三區(qū)三線”約束性指標(biāo)和底線管控要求的前提下，可結(jié)合定期體檢評估，依托“一張圖”對國土空間總體規(guī)劃進(jìn)行年度動態(tài)維護(hù)，正向優(yōu)化規(guī)劃分區(qū)、邊界、重點項目清單等規(guī)劃內(nèi)容。國務(wù)院審批的國土空間總體規(guī)劃，年度維護(hù)方案經(jīng)省級人民政府審核后報部備案；非國務(wù)院審批的國土空間總體規(guī)劃、年度維護(hù)方案由省級人民政府審查核準(zhǔn)后啟用，涉及優(yōu)化三條控制線的需將數(shù)據(jù)報部。除年度正向優(yōu)化外，三條控制線調(diào)整的其他情形，按照永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理辦法的規(guī)定加強(qiáng)日常管理。因地形差異、勘界定樁、產(chǎn)權(quán)界定等造成的三條控制線布局偏移，可及時報部“一張圖”更新。

四、完善聯(lián)動審批機(jī)制。省級自然資源（海洋）、林草主管部門要推動省域用地用海用林用草用濕等在同一平臺上聯(lián)審，指導(dǎo)市縣同步開展勘測定界、現(xiàn)場查驗（踏勘）、公示公告、費用繳納（告知）等相關(guān)工作，開展一次規(guī)劃選址綜合論證。

用地報批以最新年度變更調(diào)查成果（包括林草濕荒監(jiān)測成果）為參考，按照國土空間規(guī)劃和管理要求明確地類屬性，保證空間唯一性。用地報批啟動后，涉及占用林地、草地及自然保護(hù)地的批文到期的，無需重新辦理。

用地報批時不再審查壓覆重要礦產(chǎn)資源相關(guān)內(nèi)容，在批復(fù)建設(shè)用地時告知有關(guān)工作要求。非項目主體原因造成的歷史遺留違法用地（林、草），由市縣人民政府承諾處置到位即可開展報批。

五、健全與項目建設(shè)相適應(yīng)的用地審批管理機(jī)制。單獨選址建設(shè)項目可根據(jù)施工等需要，分期申請用地。線性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可以市縣級為單位，分段提出用地（林、草）申請。已批準(zhǔn)用地的建設(shè)項目，因初步設(shè)計變更等情形需要調(diào)整用地范圍的，調(diào)入的地塊依法報批，調(diào)出的地塊交由原用地主體使用。

六、改進(jìn)征地工作。在維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的前提下，支持縣級以上地方人民政府按照“一張圖”確定的項目用地范圍，并聯(lián)開展征地前期工作。

在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)化建設(shè)用地范圍內(nèi)，因成片開發(fā)征收土地的，不再單獨編制土地征收成片開發(fā)方案。

七、完善耕地占補平衡制度。堅持縣域自行平衡為主、省域內(nèi)調(diào)劑為輔的補充耕地原則，補充耕地資源嚴(yán)重不足地區(qū)的建設(shè)項目，在本區(qū)域內(nèi)難以落實占補平衡的，可在省域內(nèi)調(diào)劑補充，不得弄虛作假。水庫（河流）水面淹沒區(qū)涉及占用耕地的，屬于農(nóng)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，納入耕地總量動態(tài)平衡管控。對戰(zhàn)略性礦產(chǎn)和地?zé)帷⒌V泉水等不造成永久基本農(nóng)田損毀的非戰(zhàn)略性礦產(chǎn)的礦業(yè)權(quán)，可與永久基本農(nóng)田重疊設(shè)置。

八、合理保障重點項目臨時用地（林、草）。對納入國家和省級重點項目清單的交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，所使用的已批準(zhǔn)臨時用地（林、草），在復(fù)墾（植被恢復(fù)）期滿前，經(jīng)省級行業(yè)主管部門和自然資源（林草）主管部門同意，不同施工標(biāo)段可接續(xù)使用，累計不超過批準(zhǔn)施工周期，但不得變相永久占用。臨時用地涉及用林用草的，可合并編制土地復(fù)墾和植被恢復(fù)方案。

九、完善礦業(yè)用地政策。勘查各類礦產(chǎn)資源、露天開采戰(zhàn)略性礦產(chǎn)資源符合臨時使用土地要求的，可由地方自然資源（林草）主管部門依權(quán)限分期分區(qū)批準(zhǔn)臨時使用土地，原則上每期不超過5年，累計不超過礦業(yè)權(quán)期限。礦業(yè)權(quán)續(xù)期的可相應(yīng)申請臨時使用土地接續(xù)使用。

對不符合臨時使用土地要求的采礦項目，要按照節(jié)約集約的原則，一次性預(yù)留合理空間，滾動開發(fā)、分期辦理用地手續(xù)。在鄉(xiāng)村地區(qū)使用增減掛鉤指標(biāo)（包括存量采礦用地復(fù)墾修復(fù)騰退）的，可按批次辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，并依法實施征收。無法實施征收的，可按照國家統(tǒng)一部署要求使用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

十、統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展。經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)但實際未使用的建設(shè)用地，可由原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補平衡指標(biāo)仍然有效。對實現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省（區(qū)、市），實施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機(jī)制，由省級人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設(shè)用地指標(biāo)。各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。部定期監(jiān)測執(zhí)行情況。

新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。城中村改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

十一、陸海統(tǒng)籌合理利用空間資源。海岸線向陸一側(cè)、向海一側(cè)已成陸區(qū)域，按照土地管理，其中已報部備案的“未批已填”區(qū)域，在涉及的違法違規(guī)用海查處到位、生態(tài)保護(hù)修復(fù)措施落實到位后，按產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求合理利用。海岸線向海一側(cè)未完全成陸區(qū)域，按照海域管理，其中涉及已登記集體土地所有權(quán)以及土地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等用益物權(quán)的區(qū)域，原則上維持現(xiàn)狀，充分保障權(quán)利人合法權(quán)益，但不得新增圍填海。

支持相關(guān)省市結(jié)合國土空間規(guī)劃優(yōu)化游艇、海釣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局，保障項目合理用地、用海、用島以及海岸線使用需求，不得違規(guī)新增圍填海。游艇、海釣配套設(shè)施使用無居民海島的，合并編制開發(fā)利用方案和論證報告。支持探索建立游艇碼頭泊位審批（出讓）、轉(zhuǎn)讓、登記及交易制度。

十二、合理利用保護(hù)地整合優(yōu)化成果。省級人民政府上報的自然保護(hù)地整合優(yōu)化成果，可作為國家和省級重點項目自然資源要素配置的依據(jù)。在保障生態(tài)安全、公共利益等前提下，允許線性基礎(chǔ)設(shè)施無害化穿越自然保護(hù)區(qū)。紅樹林分布區(qū)未被認(rèn)定為“紅樹林地”的，可按當(dāng)前地類管理。

十三、支持設(shè)施農(nóng)業(yè)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在耕地上構(gòu)建農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施，不破壞耕作層、符合耕地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，按耕地管理；不符合耕地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施和必要的附屬、配套設(shè)施，可以占用一般耕地，按照農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地認(rèn)定，由縣級自然資源主管部門會同有關(guān)部門納入“一張圖”規(guī)范管理。

發(fā)展森林草原游憩、露營體驗、科普教育等需配套設(shè)置的小型零星便民設(shè)施，可與直接為林業(yè)、草原生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的工程設(shè)施統(tǒng)籌建設(shè)。

各級自然資源（海洋）、林草主管部門要依托“一張圖”建立全生命周期管理體系，加強(qiáng)日常監(jiān)測監(jiān)管，完善預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)法督察，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

本通知自印發(fā)之日起施行。《自然資源部關(guān)于進(jìn)一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2023〕89號）、《自然資源部關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)優(yōu)化能源、交通、水利等重大建設(shè)項目用地組卷報批工作的通知》（自然資發(fā)〔2024〕36號）繼續(xù)執(zhí)行。部、局已發(fā)文件與本通知內(nèi)容不符的，以本通知為準(zhǔn)。

自然資源部

國家林業(yè)和草原局

2026年3月5日