這個城市一定會補漲！

巴菲特退休了，復(fù)盤其一生，這個地球上還沒有人能達到他的高度。

我最近看到一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這一生中，巴菲特的整體投資收益超過了5萬倍。

除了巴菲特，沒有人能達到這個成績。

從去年以來，我一直思考的一個問題是，巴菲特的投資思想，到底能不能用到我們?nèi)粘５耐顿Y決策中。

比如說，如果用巴菲特的理論，去投資房地產(chǎn)，該怎么做？

巴菲特投資思想的精華大概有三條：

第一找到一家公司的內(nèi)在價值；（漲幅空間）

第二找到最大尺度的安全邊際；（買入時的價格優(yōu)勢）

第三相信市場的力量。（如果1和2都沒問題，遲早會漲回來）

這三條結(jié)合在一起，就是：內(nèi)在價值（確保沒有買錯）+買入價格（確保沒有買貴）+長期預(yù)期（盈利的確定性）

所以，再簡單一些，就是一項好的投資，就是要確保沒有買錯、也沒有買貴，然后用時間去穿越周期，穩(wěn)定盈利就行了。

最好的案例是東京，日本衰退了整整30年，最貴的的時候一個東京的價格能買下整個美國。

泡沫這樣大，這樣夸張，但從1990年泡沫破裂后，只不過用了十年，在2001年的時候，東京就開始重新漲價了，至今已經(jīng)連漲了25年。前期幅度會慢些，從2016年之后，漲幅就開始加速了，疫情之后，漲幅開始起飛。

如果在10年前買入東京，只要不是閉著眼睛買，今天一定都會有不錯的溢價。

這告訴我們的是，只要資產(chǎn)的基本面沒問題，價值一定會回歸的，這就是動態(tài)均衡理論。

從東京我們再看國內(nèi)，從基本面的角度看，誰最像東京，或者說誰是符合這個理論的？

其實最好的案例還有香港。2019年后，因為很多外地人離開香港，再加上疫情，香港樓市開始下跌行情，但是從去年開始，香港開始了租金和房價螺旋上升的節(jié)奏。

看似香港走了40萬人，但大陸和東南亞，以及其他地方有錢人迅速填補了這個空檔，基本面并沒有影響。

上一次更大的看空是香港回歸，1997年開始，包括香港本地人在內(nèi)的，大家也在集體看空香港回歸，但結(jié)果是，用7年時間消化完這一切后2004年香港樓市開始上漲，一直漲到了2021年，這一波長牛漲了整整18年，香港整體樓市漲了5到7倍。

那么，我們再把視野往外擴散，眼下這一刻，誰最像東京或者香港？

是墨爾本。

為什么是墨爾本的公寓？

因為房價和城市的價值極度不匹配。

墨爾本是澳洲第二大城市，但是公寓的價格中位數(shù)還沒布里斯班高，這顯然是極度不合理的。甚至很多小城市都已經(jīng)超過了全澳洲第二大城市。

為什么會這樣？

就是因為在疫情之前供應(yīng)太多了。供需失衡真是屢試不爽的價格法則，供大于需價格就必然下降，就像我們現(xiàn)在國內(nèi)一樣；供小于需就一定會價格上漲，就像胡志明、河內(nèi)、布里斯班一樣。

但墨爾本已經(jīng)意識到這個問題，連續(xù)5年減少了供應(yīng)，接下來幾年也在極度控制供應(yīng)。

你會發(fā)現(xiàn)從2013年開始，墨爾本進入上一輪的房價上漲行情，同時供應(yīng)也開始大增，最終到2020年達到了供應(yīng)頂點。

之后疫情來了，墨爾本封控政策最嚴，人口開始外流，澳洲開始加息，這一系列因素下來，把墨爾本直接打入了谷底。

2021年墨爾本供應(yīng)開始縮量，2022年和2023年持續(xù)縮量，到了2024年，新增供應(yīng)直接減少到1993年以來最低。

這也讓墨爾本錯過了這一輪全澳的上漲行情，全澳基本都在漲，但只有墨爾本在原地踏步。

但是，疫情放開后，人口開始快速回流：

2023年墨爾本人口大幅增長了16萬8407人

2024年增長了14萬2637人，墨爾本總?cè)丝谶_535萬0705人。

預(yù)計2026年，墨爾本總?cè)丝趯⑦_到546萬5000人左右。

大家都知道的周杰倫攜子定居墨爾本，就是在這個時候。

這導(dǎo)致在2024年，墨爾本的實際供應(yīng)量和市場需求量，達到了夸張的19：1，用國內(nèi)熟悉的語調(diào)來說，就是19個人搶1套房。

2025年，很多有錢人開始進場抄底墨爾本的高端公寓， 畢竟全澳第二大城市的內(nèi)在價值依舊存在，而眼下磨底盤整的時刻，也正是入手的時刻，然后靜靜等待價值回歸，等待動態(tài)均衡！

最后，再回顧一下這個投資思維：

第一找到一家公司的內(nèi)在價值；（漲幅空間）

第二找到最大尺度的安全邊際；（買入時的價格優(yōu)勢）

第三相信市場的力量。（如果1和2都沒問題，遲早會漲回來）

這三條結(jié)合在一起，就是確保沒有買錯+確保沒有買貴+盈利的確定性。

在東京和香港之后，墨爾本就是這個最大的確定性。這一切都是在不斷的一線實地調(diào)研+多維度的比較和思考后，得出的結(jié)果。

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今年，我的重心就是持續(xù)全球一線調(diào)研，深入一線感知最真實變化，上周日剛結(jié)束日本考察，下周啟程越南，隨后澳洲、香港……

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