倫敦豪宅步入“價值重估”窗口期：稅制改革與全球資本調倉下的冷與熱

在持續的地緣政治不確定性、英國政府對財富的監管姿態以及懲罰性印花稅制度的多重壓力下，全球超高凈值人群對倫敦超高端豪宅的投資決策正趨于保守。

根據全球私營房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）的數據，倫敦超高端豪宅市場已連續多年承壓。2025年，倫敦僅錄得161筆成交單價在1000萬美元以上的交易，較上年同期大幅萎縮約32.1%。在這一指標的全球排名中，倫敦已由2022年的榜首跌至第五位。

總部位于吉隆坡的亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）在接受第一財經記者采訪時表示，倫敦豪宅市場正經歷深刻的轉型。從全球資產配置邏輯來看，倫敦已不再是默認的“安全港”。過去數年，英國連續推出的稅制調整——尤其是“非居民身份”（Non-dom）制度的終結、第二套房印花稅附加稅的提升，以及關于財富稅的持續討論，正迫使國際買家重新審視其持有成本。

“史無前例的議價空間”

萊坊數據顯示，2025年第四季度，倫敦1000萬美元以上的豪宅交易僅為35筆，在其監測的12個主要市場中排名跌至第七。

“作為一名擁有超過12年高端房產經紀經驗的從業者，我明顯感受到，過去1~2年間，曾經炙手可熱的倫敦豪宅市場已進入深度調整階段。對于買家而言，這或許是過去十多年中少有的具有實質性議價空間的窗口期。”英國蘇富比國際地產資深銷售總監車倩毓（Catharine Che）告訴第一財經記者。

車倩毓舉例稱，兩年前，一位中東賣家因遷居計劃，將其位于北倫敦的物業掛牌。盡管掛牌價與其數年前的購入價（3500萬英鎊）持平，但在市場下行周期中，該物業最終由一位亞洲買家以2500萬英鎊購得。“1000萬英鎊的議價幅度，在倫敦豪宅市場歷史上極為罕見。”她透露。

她表示，此類“價值重估型”成交在過去一至兩年內均有數筆，這在此前的市場高峰階段幾乎未曾出現。今年1月，她又完成了一宗幅度相近的價格調整型交易，“倫敦高端市場很少像今天這樣，存在如此顯著的談判空間。”

英國蘇富比國際地產另一位資深銷售總監陳偉杰（Wai Kit Chan）也觀察到，目前市場上不少掛牌價已下調15%左右，若計入最終的議價空間，折扣力度更大。開發商的策略亦趨于軟化，為了回籠資金，部分項目的渠道傭金已從過去的2%~3%攀升至7%。

陳偉杰分析稱，倫敦豪宅市場在2023年后市場分化明顯：“剛需買家波動較小，但投資型或改善型買家開始猶豫。在高息環境下，他們會反復衡量：是配置實物資產，還是讓資金留在銀行獲取無風險收益？畢竟，現在貸款利息比以前高，經濟形勢不穩定也是近期豪宅交易量減少的原因之一。”

誘發降溫的核心變量

當前英國房地產市場最顯著的擾動變量莫過于“非居民身份”（Non-dom）制度的終結。這一曾延續兩百年的制度原允許在英居住、但定居點在海外的人士對海外收益豁免納稅。自2025年4月起，新規要求在英居住滿4年后，其全球收入均須納入英國征稅范圍。

安薩里稱，隨著Non-dom制度的落幕，國際買家開始重新評估持有英國資產的必要性，部分頂級富豪選擇徹底遷出，轉向稅負更輕且環境宜居的目的地。“這類‘連根拔起’的遷徙正在成為系統性趨勢。”安薩里發現，阿布扎比和迪拜憑借零個稅、優質教育和業務便利性，正成為倫敦核心豪宅區（PCL）買家的替代方案。

陳偉杰觀察到：“對于這一制度的改變，10個富人中會有5個覺得有影響，這5個人就會離開英國。去年我就協助這樣一位經營跨國生意的企業主以低于市場價20%的價格減持了其位于肯辛頓（Kensington）的房產，該賣家隨后選擇將其全球業務與家庭重心遷往他處。”

香港利斯蘇富比國際地產（List Sotheby’s International Realty）業務發展董事陳雅盈（Teresa Chan）對第一財經記者稱，倫敦中心區如威斯敏斯特大廈（Westminster Tower）等項目的咨詢量超出了預期。她推測，這或許是因為受中東局勢影響，有海外資產配置需求的買家被“分流”回倫敦，同時，買家也認為倫敦中心區豪宅的價格已更加合理。

展望2026年，倫敦豪宅市場有望底部企穩。根據庫茨（Coutts）發布的倫敦頂級房產指數，核心區價格已較2014年峰值回落10.3%，部分區域如騎士橋（Knightsbridge）降幅甚至接近30%，形成了明顯的價值洼地。第一太平戴維斯（Savills）預測，2026年核心區價格將趨于平穩，并預計到2030年累計增長8.1%。