兩會專題：2026兩會定調‘穩市場’，無錫樓市啟動‘去庫存’攻堅戰！

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一、2026年兩會房地產政策核心內容與基本定調

2026年全國兩會政府工作報告對房地產領域明確給出“著力穩定房地產市場”的核心定調，對比2025年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的政策表述，政策重心已從過去的應急性市場調整，全面轉向長效發展機制的系統性建設。

本次兩會明確的房地產領域核心政策方向包括四項：

①實施“控增量、去庫存、優供給”策略：核心釋放兩大關鍵信號，一是時隔十年重提去庫存，將去庫存列為供給端調整的核心目標之一；二是明確多渠道盤活存量商品房用作保障性住房，鼓勵收購存量商品房重點投向保障性住房領域，優化住房供給結構。

②推進“好房子”建設：覆蓋兩大提升要求，一方面打造符合安全、舒適、綠色、智慧標準的高品質住宅，實施房屋品質提升工程；另一方面同步推進物業服務質量提升行動，強化居住端服務保障能力。

③深化住房公積金制度改革：明確拓展使用場景的改革方向，配合結構化、精準化的住房支持政策，更好適配不同群體的住房消費需求。

④加強初婚初育家庭住房保障：重點支持多子女家庭改善性住房需求，將初婚初育家庭與多子女家庭并列納入住房保障范疇，通過住房政策優化配合國家生育鼓勵戰略落地。

整體來看，本次兩會釋放的房地產政策導向清晰，表明我國房地產行業已從“解決有沒有”的增量擴張階段，轉向“滿足好不好”的高質量發展轉型階段，后續將通過存量資產盤活、基礎制度完善、精準需求支持的多維政策組合，推動房地產行業從規模擴張邁向高質量發展。

二、歷年兩會房地產政策定調演變對比與底層邏輯分析

2015-2026年歷年兩會房地產政策核心定調如下：

年份

兩會核心表述

政策導向

2015年

分類指導，因地施策調控房價

擴內需

2017年

熱點城市控房價，三四線城市去庫存

調結構

2023年

加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求

保民生

2025年

持續用力推動房地產市場止跌回穩

防風險

2026年

著力穩定房地產市場

穩預期+轉模式

上述歷年政策定調的調整緊密貼合宏觀經濟運行節奏與房地產行業發展階段特征，底層邏輯可從兩大維度展開解析：

2.1 政策定位沿“擴內需-調結構-保民生-防風險-促轉型”路徑梯度演進

政策定位的調整始終錨定行業不同階段的核心矛盾，呈現清晰的演進脈絡：

2015年房地產作為拉動內需的重要產業抓手，通過差異化分類調控匹配不同城市市場特征，撬動居民住房消費釋放，核心目標為擴大內需穩增長；

2017年針對區域市場冷熱分化的結構性矛盾，政策通過分城施策的差異化調控化解供需錯配問題，平抑熱點城市房價上漲壓力的同時推進三四線城市庫存消化，落實調結構導向；

2023年政策重心進一步向住房的民生屬性傾斜，以保障體系建設覆蓋低收入群體住房需求，同時支持剛性和改善性合理需求釋放，夯實民生保障底線，核心導向轉向保民生；

2025年面對房地產市場下行壓力，政策聚焦防風險目標，通過托底舉措推動市場止跌回穩；

2026年的定調較2025年進一步升級，契合“十五五”規劃對房地產行業高質量發展的導向要求，政策重心從應急性調整轉向長效機制構建，導向拓展為穩預期與轉模式并行。

2.2 多政策協同構建調控合力，三大長期底線穩定市場預期

房地產調控堅持系統思維，通過與多領域政策的協同聯動形成調控合力，整體遵循“短穩長改”的雙軌體系邏輯：短期通過托底政策防范行業風險、穩定市場運行，長期通過制度完善推動行業邏輯重構與轉型發展（來源：房地產政策影響分析參考資料）。

具體協同運作機制分為三個層面：

一是財政政策端以“加力提效”為基調，通過提高財政赤字率、擴大專項債規模，為保障房建設、存量商品房盤活等重點領域提供資金支撐；

二是貨幣政策端保持適度寬松導向，通過適時降準降息降低購房成本，精準支持住房消費釋放；

三是統籌協調就業、產業、區域、貿易、環保、監管等多領域政策方向，確保各項政策同向發力，放大調控效能（來源：歷年全國兩會房地產政策梳理資料）。

在此過程中，三大政策底線長期保持不變，可有效避免對政策走向的誤讀：一是“房住不炒”的長期定位始終堅持，不會將房地產作為短期刺激經濟的工具；二是“因城施策、一城一策”的調控基調不變，充分賦予地方調控自主權，適配不同城市的市場實際情況；三是租賃與保障體系建設的發力方向不變，持續完善多元化住房供給結構，筑牢住房民生保障網。

三、2026年兩會房地產政策對全國市場的影響分析與趨勢預判

3.1 中短期市場影響：供需兩端協同發力推動市場企穩

當前房地產市場仍處于調整修復階段。本次政策落地后，將從三方面對市場產生正向拉動效應：

• 去庫存政策推動防風險措施加速落地：本次時隔十年重提“去庫存”，明確“控增量、去庫存、優供給”核心策略，將加快存量商品房盤活、保交房等防風險措施的落地節奏，庫存壓力突出的三四線城市風險化解進程將明顯提速，庫存壓力有望得到實質性緩解。

• 需求端精準發力撬動住房需求釋放：政策聚焦深化住房公積金制度改革拓展使用場景、加強初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性需求等方向，精準匹配剛性和改善性住房消費需求，隨著各地配套細則逐步落地，觀望的購房需求將有序釋放，全國商品住宅成交量有望逐步企穩。

• “控增量”要求下土地供應結構持續優化：政策明確的“控增量”要求將引導各地進一步結合人口流動趨勢、實際住房需求調整土地供應規模與結構，匹配市場真實需求規劃供應產品類型，長期存在的市場供需錯配問題將得到逐步改善。

結合“十五五”規劃導向，2026年房地產政策重心轉向長效機制建設，將從發展邏輯、模式構建、企業能力三個維度對房地產行業長期發展形成深層次引導作用：

• “好房子”建設推動行業從規模擴張邏輯轉向品質提升邏輯

  根據2026年《政府工作報告》部署，“好房子”建設將聚焦安全、舒適、綠色、智慧的居住品質升級與物業服務質量提升，徹底扭轉行業過去以規模為核心的發展導向，產品力、服務力將成為房企構建核心競爭力的關鍵支撐。

• 供給端配套改革推動行業新發展模式落地

  政策端實施“控增量、去庫存、優供給”策略，統籌推進多渠道盤活存量商品房用于保障性住房、保障房建設放量、預售制度改革等配套舉措，支撐多主體供給、多渠道保障的住房體系逐步完善，為行業新發展模式落地筑牢制度與市場基礎（來源：2026年《政府工作報告》）。

• 行業邏輯重構推動房企向“開發+運營+服務”綜合模式轉型

  基于房地產政策影響分析框架的研判，當前行業已進入高質量發展新階段，傳統單一的開發銷售模式已無法適配新的市場需求與政策要求，房企需延伸業務邊界，覆蓋開發、資產運營、居住服務等全鏈條環節，構建“開發+運營+服務”的綜合業務能力。

基于政策“短穩長改”雙軌體系、市場結構分化、行業邏輯重構三大核心特征，結合“十五五”規劃導向、2026年兩會政策導向，行業發展將呈現以下明確趨勢：

• 中短期市場保持“穩”字當頭，成交量價逐步回歸合理區間，不會出現大幅波動。當前“房住不炒”定位長期堅持，因城施策、一城一策調控基調不變，財政、貨幣、產業、監管等多領域政策協同發力形成穩市合力，疊加各地針對性出臺的激活住房消費、化解庫存配套措施，市場預期將逐步修復，成交量價將平穩回歸合理區間。

• 長期來看，保障房與商品住房的二元市場結構逐步成型，租賃市場占比持續提升。住房保障體系建設是政策長期持續發力的核心方向，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度建設持續推進，2026年政策明確將住房保障覆蓋范圍向初婚初育家庭、多子女家庭等重點需求群體傾斜，后續將逐步形成保障房托底基本居住需求、商品住房滿足多層次改善需求的二元市場格局，租賃市場在整個住房體系中的占比將穩步提升（來源：歷年全國兩會房地產政策定調梳理資料、2026年《政府工作報告》）。

• 行業高質量發展導向明確，綠色、智慧、服務導向的優質企業將獲得更多政策支持。2026年政策明確推進“好房子”建設，重點鼓勵安全舒適、綠色智慧的住宅品質提升及物業服務質量優化，符合相關導向的優質市場主體，將在政策配套、資源傾斜等方面獲得更多支持，助力行業整體轉型升級。

2026年全國兩會房地產政策導向與無錫近年圍繞穩市場、促消費、去庫存展開的調控方向高度契合，將從短期市場修復、中長期模式轉型兩個層面對無錫房地產市場產生定向影響。

4.1 無錫房地產市場基礎盤梳理

近年無錫房地產調控始終圍繞穩定市場、促進消費、去庫存的核心目標推進，政策導向隨市場供需結構動態調整，核心政策節點如下：

2023年9月：發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，正式拉開本輪市場調整期政策優化的序幕。

2025年4月：出臺“錫十條”5.0版，核心措施覆蓋多維度市場支持：全面取消商品房限售、推出“低首付、低利息、低月供、寬期限”住房金融產品、支持改善性住房需求、探索商品房共有產權銷售模式、延長購房補貼政策、推行“房票”購房機制、優化公積金貸款規則、支持住房“以舊換新”等。

隨著系列政策落地，無錫房地產調控導向已從早期抑制市場過熱的思路，轉向全面的需求端刺激。而在此輪政策密集調整前，無錫房地產市場已長期呈現明顯的結構性分化特征：核心區域優質項目一房難求、一二手房價格倒掛，與非核心區域庫存高企的現象并存。

當前無錫商品住宅去化周期已較2022年的20個月大幅上升，整體庫存壓力較為突出，與2026年全國兩會“著力穩定房地產市場”的政策定調高度契合，后續無錫將優先推進去庫存相關政策落地。

4.2 兩會政策與地方儲備的協同落地效應

本次兩會明確的四大核心政策方向，可依托“因城施策、一城一策”賦予的地方調控自主權，與無錫現有政策儲備形成深度疊加協同，精準匹配本地市場運行特征，具體影響如下：

• 去庫存導向精準匹配高庫存現狀，政策工具落地見效快：無錫當前48.5個月的高去化周期完全契合本次兩會時隔十年重提的“去庫存”政策導向，此前無錫已通過2023年9月調控政策、2025年4月“錫十條”5.0版搭建了成熟的去庫存政策框架，“房票”購房、商品房“以舊換新”等工具已落地實施，具備充足的政策加碼基礎。

  依托地方調控自主權，無錫可進一步擴大上述工具的適用范圍與優惠力度，同時結合本次兩會“探索多渠道盤活存量商品房用于保障性住房”的要求，將符合條件的存量房源轉化為保障性住房，既不需要新增土地與建設投入即可實現“控增量、優供給”目標，也能快速消化現有高庫存、緩解房企資金周轉壓力，政策落地成本低、見效快。

• “好房子”建設適配改善需求趨勢，推動市場向高質量轉型：無錫此前已在調控政策中明確支持改善性住房需求，契合本地市場改善需求持續釋放的趨勢。

  本次兩會提出的“好房子”建設要求，可與現有改善支持政策形成正向協同：一方面引導房企主動提升項目品質與服務標準，放大改善型項目的市場競爭優勢；另一方面也能精準匹配改善群體對居住品質的核心訴求，避免同質化的需求刺激，推動本地房地產市場從規模擴張向高質量發展轉型。

• 公積金制度改革疊加金融支持，進一步激活剛性消費意愿：無錫此前已出臺公積金優化調整相關政策，與“低首付、低利息、低月供、寬期限”的住房金融產品形成配合，已在降低購房成本層面發揮積極作用。

  本次兩會提出的深化住房公積金制度改革、拓展使用場景的要求，可依托地方自主權進一步適配本地剛需群體特征，在現有公積金政策基礎上拓寬適用范圍，進一步覆蓋購房全流程的成本支出，降低剛需群體的購房門檻，有效激活剛性住房消費意愿，與現有金融支持政策形成需求端刺激的合力。

• 定向住房保障疊加現有補貼工具，精準釋放特定群體購房需求：無錫現有調控政策中已包含購房補貼、延長補貼期限等支持工具，具備精準定向支持的政策基礎。

  本次兩會明確要求加強初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性需求，可直接與現有購房補貼政策疊加實施，針對上述特定群體定向提高補貼標準、放寬政策限制，形成精準滴灌的支持效果，既符合“房住不炒”的長期定位，也能釋放特定群體的合理住房需求，進一步擴充市場購房動力。

從政策協同視角來看，四大政策方向并非獨立生效，而是可與無錫現有政策體系形成多層次聯動：

去庫存類工具可與“好房子”建設要求結合，引導居民“以舊換新”選購高品質項目；

公積金政策優化可與多子女家庭定向支持政策聯動，進一步降低特定群體的購房成本；

存量商品房盤活為保障性住房的舉措，也可同步匹配初婚初育、多子女家庭的住房保障需求。

多政策協同發力下，將有效緩解無錫高庫存壓力，推動市場平穩回穩。

4.3無錫房地產市場走勢針對性判斷

結合2026年全國兩會房地產政策導向、無錫本地市場運行監測數據及地方調控落地情況，對無錫房地產市場走勢形成三項明確判斷：

①短期調控核心：以去庫存為抓手推動市場平穩回穩。截至2026年2月無錫商品住宅去化周期高達48.5個月，庫存壓力顯著高于行業合理區間。

中央層面明確“著力穩定房地產市場”核心定調，時隔十年重提去庫存；地方層面“錫十條”5.0版已落地一攬子需求端刺激政策，中央與地方政策形成合力，將有效激活市場需求，2026年無錫商品住宅成交量有望環比回升，去化周期將逐步回落。

同時基于“房住不炒”長期定位堅持、因城施策基調不變的政策前提，房價整體將保持平穩，不會出現大幅波動。

②結構行情特征：品質改善認可度提升、剛需保障供給擴容、區域分化持續。2026年全國兩會明確將推進“好房子”建設作為核心政策方向，疊加無錫本地政策對改善性住房需求的持續支持，品質型改善項目、符合“好房子”標準的綠色智慧樓盤市場認可度將進一步提升，市場競爭力持續凸顯。

與此同時，為落實兩會“多渠道盤活存量商品房用于保障性住房”“加強初婚初育家庭住房保障”的工作要求，無錫剛需保障類產品的供給占比將有所提高。

此外，受無錫此前已存在的結構性矛盾影響，不同區域的資源稟賦、配套完善度差異將進一步傳導至市場表現，核心區域與非核心區域的分化行情將持續。

③長期發展方向：完善租購并舉住房體系，實現“規模驅動”向“品質驅動”轉型。2026年房地產政策重心已從應急調整轉向長效機制建設，明確推動行業從傳統規模擴張邁向高質量發展新階段；疊加“房住不炒”定位下租賃與保障作為住房體系長期發力點的要求，無錫本地調控政策已呈現出從短期需求刺激向優化住房供給結構、完善多主體供給和租購并舉體系的調整趨勢。

未來無錫房地產市場將徹底脫離傳統的規模擴張邏輯，持續完善多主體供給、租購并舉的住房體系，逐步從“規模驅動”向“品質驅動”轉型，發展核心轉向產品品質、服務質量的全面提升。

核心結論

本次研究基于2026年《政府工作報告》、克而瑞2025年1月-2026年2月全國及無錫市場監測數據，形成三項核心結論：

一是2026年兩會房地產政策定調為“著力穩定房地產市場”，核心導向為短期穩市場防風險、長期推進行業高質量轉型，“房住不炒”等底線原則保持不變；

二是全國房地產市場中短期將逐步企穩，長期進入品質升級、模式轉型的新階段；

三是無錫因高庫存壓力，將優先落地去庫存相關政策，市場逐步回穩，結構性行情特征明顯。

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顧一寧

克而瑞 · 決策專家

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