香港辦公樓核心區(qū)域租金回升，投資新局開啟

近日，仲量聯(lián)行大中華區(qū)聯(lián)席首席執(zhí)行官兼香港、澳門及臺灣地區(qū)董事總經(jīng)理鮑雅歷(Alex Barnes)接受了彭博社(Bloomberg)的采訪，分享了關(guān)于香港商業(yè)地產(chǎn)市場，尤其是辦公樓板塊的最新數(shù)據(jù)與趨勢洞察。在香港經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、內(nèi)地企業(yè)加速出海以及全球資本重新配置的多重背景下，香港辦公樓市場正迎來一個關(guān)鍵的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折點(diǎn)——從過去的調(diào)整期邁入以“反彈”為主基調(diào)的新周期。

任何房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇都離不開宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐。2026年，亞太及大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)3%至4%的增長，這一增速顯著領(lǐng)先于歐美經(jīng)濟(jì)體，為區(qū)域內(nèi)核心城市的商業(yè)活動注入了強(qiáng)勁動力。香港作為連接內(nèi)地與全球的門戶，成為這輪增長紅利的直接受益者。

更為關(guān)鍵的是，內(nèi)地企業(yè)“走出去”的戰(zhàn)略步伐正以前所未有的速度推進(jìn)。根據(jù)香港投資推廣署的數(shù)據(jù)，僅2025年前9個月，就有482家海內(nèi)外企業(yè)在香港投資推廣署協(xié)助下赴港擴(kuò)張，其中262家來自中國內(nèi)地，占比超過一半，成為絕對的“主力軍”。這些企業(yè)預(yù)計(jì)將為香港帶來646億港元的投資與超過9200個就業(yè)崗位。這股擴(kuò)張浪潮直接轉(zhuǎn)化為對辦公空間的剛性需求：無論是設(shè)立總部、擴(kuò)大業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，還是尋求靈活的辦公解決方案，來自金融、科技通訊、新能源及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的內(nèi)地企業(yè)，已明確成為2026年香港辦公樓市場最大的租戶增長池。

在這樣的需求驅(qū)動下，香港辦公樓市場的復(fù)蘇軌跡日益清晰，但并非普漲，而是呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性特征。

令市場參與方尤為關(guān)注的是核心區(qū)域的強(qiáng)勢反彈。中環(huán)作為香港商業(yè)心臟地帶，再次扮演了復(fù)蘇“領(lǐng)頭羊”的角色。2025年，該區(qū)域的甲一級（Grade A1）辦公樓接連錄得兩宗跨國企業(yè)的大型租賃交易，有效提振了市場信心，也直接推動了租金的上行——中環(huán)甲級辦公樓租金在去年錄得約5%的漲幅，預(yù)計(jì)2026年將維持這一增長勢頭。

與此同時，一項(xiàng)政策紅利為存量資產(chǎn)開辟了新路徑。2025年夏季，香港政府推出了可以將辦公樓和酒店等商用物業(yè)改建為學(xué)生住宿的政策。這一舉措不僅精準(zhǔn)回應(yīng)了學(xué)生住宿市場的供應(yīng)缺口，也為那些區(qū)位合適但傳統(tǒng)辦公需求不足的樓宇提供了盤活契機(jī)。值得留意的是，政府目前對辦公樓和酒店等商用物業(yè)轉(zhuǎn)售型住宅仍持嚴(yán)格監(jiān)管態(tài)度，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的政策導(dǎo)向清晰指向了與城市功能需求更匹配的方向。

市場基本面的變化正深刻影響著投資端的邏輯。一個顯著的趨勢是，越來越多原本租賃辦公樓的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，開始考慮直接購置物業(yè)。這一“由租轉(zhuǎn)購”的現(xiàn)象背后，既是企業(yè)對香港作為國際商業(yè)中心地位的長期信心，也是對當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格窗口期的敏銳把握。當(dāng)企業(yè)成為買家，整棟或整層收購辦公樓，不僅直接降低了市場的可租賃空置率，還可能因企業(yè)搬遷而催生對其他區(qū)域樓宇的衍生需求。

需求的多元化也帶來了投資標(biāo)的的多樣化。新經(jīng)濟(jì)企業(yè)、內(nèi)地赴港企業(yè)以及傳統(tǒng)跨國企業(yè)，共同構(gòu)成了當(dāng)前香港辦公樓市場的核心租戶矩陣。尤其值得關(guān)注的是，內(nèi)地企業(yè)通過港股IPO融資后，香港股市的活躍讓市場對其國際金融的地位重拾信心，有助于為其辦公樓市場帶來源源不斷的活力。

從資本端觀察，私人財(cái)富與跨境資金正在加碼布局。家族辦公室等機(jī)構(gòu)將核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公樓及學(xué)生住宿物業(yè)，視為在港進(jìn)行跨境資產(chǎn)配置的重點(diǎn)。港元匯率穩(wěn)中有升的態(tài)勢，客觀上降低了跨境投資者的進(jìn)入成本，而其聯(lián)系匯率制度固有的避險(xiǎn)屬性，則持續(xù)吸引著尋求避風(fēng)港的全球資本。

更重要的是，港股市場與辦公樓投資形成了正向循環(huán)。活躍的IPO有助支撐市場對辦公空間的需求；地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)提升了辦公樓資產(chǎn)的定價(jià)水平；而股市的財(cái)富效應(yīng)，又可能將部分資本增值反哺回商業(yè)地產(chǎn)投資。這一閉環(huán)的形成，讓2026年的香港辦公樓市場不再僅僅是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表，更成為連接資本市場與實(shí)物資產(chǎn)的重要樞紐。

基于上述研判，仲量聯(lián)行認(rèn)為市場的參與者需要做出清晰的戰(zhàn)略選擇。對于投資者而言，核心區(qū)域的甲級辦公樓依然是把握租金增長紅利的主線。同時，具備改建為學(xué)生住宿潛力的存量資產(chǎn)，正享受著政策紅利帶來的價(jià)值重估。

對于企業(yè)用戶，當(dāng)前無疑是布局核心區(qū)域的窗口期。無論是借助香港政府對內(nèi)地企業(yè)的扶持政策設(shè)立總部，還是考慮將辦公樓購置與資本市場融資相結(jié)合，以鎖定長期運(yùn)營成本，都是值得深入探討的戰(zhàn)略選項(xiàng)。

展望2026年，香港中環(huán)甲級辦公樓市場的反彈具備較強(qiáng)的可持續(xù)性。內(nèi)地企業(yè)出海的長期趨勢、科技與新經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張，構(gòu)成了需求的主力；而企業(yè)購樓潮、跨境資本的涌入以及港股市場的聯(lián)動效應(yīng)，則為市場增添了新的動能。在全球資產(chǎn)配置的版圖上，香港辦公樓正以其獨(dú)特的韌性，重新成為值得關(guān)注的核心標(biāo)的。