邦泰殺上門來(lái)，卓越如何應(yīng)對(duì)？

正如云南房網(wǎng)事前預(yù)料的那樣，昨日拍賣的呈貢斗南片區(qū)住宅地塊，被邦泰地產(chǎn)毫無(wú)懸念地底價(jià)競(jìng)得。這塊地條件比去年邦泰競(jìng)得的春華序地塊還要好，雖然容積率一樣，可是位置就就在地鐵口，學(xué)校也近在咫尺。按邦泰去年來(lái)的產(chǎn)品策略，肯定要推新的第四代產(chǎn)品了。

邦泰在呈貢最新競(jìng)得的土地位置

這讓旁邊正在開(kāi)發(fā)滇池晴翠的卓越地產(chǎn)相當(dāng)難受，因?yàn)樵谌ツ甑妮^量當(dāng)中，滇池晴翠新開(kāi)的A3地塊，就沒(méi)有打過(guò)邦泰在斗南片區(qū)的競(jìng)品項(xiàng)目春華序。

滇池晴翠A3地塊面積有49畝，比春華序還要大，完全可以當(dāng)作一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目來(lái)看。滇池晴翠去年4月就開(kāi)盤了，800米之外的春華序去年8月才開(kāi)盤，可是根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年邦泰春華序賣了5.8億，比早賣4個(gè)月的滇池晴翠還要多1300萬(wàn)。

何況去年滇池晴翠5.67億的銷售額肯定不全是A3地塊所貢獻(xiàn)，如果單獨(dú)對(duì)比A3 地塊和邦泰春華序，差距還要更大一些。

卓越滇池晴翠占地面積達(dá)560畝，還有多個(gè)地塊未開(kāi)發(fā)

滇池晴翠賣不過(guò)邦泰春華序，是不是新開(kāi)的A3地塊條件不如春華序呢？其實(shí)滇池晴翠A3地塊的容積率只有2.05，是新規(guī)設(shè)計(jì)，規(guī)劃了11棟11層洋房，得房率很高；春華序的容積率反倒有2.5，所以樓高有17層。兩個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的最大區(qū)別，就是滇池晴翠A3地塊是第三代新規(guī)產(chǎn)品，而春華序是四代宅。

兩個(gè)項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是，滇池晴翠的新規(guī)產(chǎn)品，沒(méi)有賣過(guò)邦泰春華序的四代宅。難道是容積率更低的11層三代新規(guī)洋房，真的打不過(guò)17層的四代小高層？其實(shí)決定性的因素很可能不是產(chǎn)品本身而是價(jià)格，去年4月滇池晴翠A3地塊首開(kāi)時(shí)，定價(jià)在11500元/平米，可是邦泰春華序的首開(kāi)均價(jià)在1萬(wàn)左右，比滇池晴翠A3地塊便宜10%，又是深受市場(chǎng)追捧的四代宅，所以在銷售上后來(lái)居上。

邦泰春華序是去年呈貢賣得最好的樓盤

不過(guò)在呈貢來(lái)說(shuō)，滇池晴翠也算是銷售前三的樓盤了，新開(kāi)的A3地塊雖然土地面積比邦泰春華序更大，可是因?yàn)槿莘e率更低，地上建筑面積只有6.9萬(wàn)平米，去掉配建的幼兒園和商業(yè)后，住宅也就6萬(wàn)平米左右，去年賣了5.67億，成績(jī)也算是說(shuō)得過(guò)去。

問(wèn)題是滇池晴翠還有后續(xù)地塊，其中A2是住宅地塊，A1是商業(yè)地塊，A2地塊的面積約31畝，距離昨天邦泰新拿的地塊只有300米，一旦開(kāi)發(fā)勢(shì)必將展開(kāi)邦泰和卓越在這個(gè)片區(qū)正面競(jìng)爭(zhēng)的第二回合。只不過(guò)滇池晴翠A2地塊的容積率只有1.6，而邦泰新地塊的容積率與春華序一樣，也是2.5，二者的產(chǎn)品形態(tài)會(huì)有比較大的差距，但這也意味著雙方未來(lái)售價(jià)的差距也會(huì)更大，究竟是“量大管飽”的邦泰新四代宅更有吸引力，還是滇池晴翠的多層洋房競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，很可能決定性的因素也是價(jià)格。

邦泰新地塊（紅線內(nèi)）就在滇池晴翠旁邊

至于滇池晴翠尚未開(kāi)發(fā)的A1地塊，倒還不必著急，雖然A1地塊與昨天邦泰競(jìng)得的KCC2025-2地塊僅相隔一條規(guī)劃路，可是由于A1是商業(yè)地塊，二者并不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。就算卓越有意申請(qǐng)調(diào)規(guī)，但商改住不是一時(shí)半會(huì)兒的事，倒不如等邦泰先賣。按照邦泰的市場(chǎng)打法，昨天拿下的KCC2025-2地塊今年鐵定會(huì)上市銷售，一年以后就賣得差不多了，避開(kāi)鋒芒后卓越再開(kāi)發(fā)。

然而就怕到時(shí)候邦泰又會(huì)在哪里拿了新地塊。在呈貢做房地產(chǎn)生意，邦泰總是避無(wú)可避。