北京買房：理清思路，購房建議1818

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想不通房價還有上漲的理由，就因為人口是必定下降的。兩個人結婚只有生兩個孩子才能平衡的延續，但現在就算生也是一個，還有大量不生的，甚至連婚都不結，將來人口頂多是現在的一半，將來誰買房子？房價怎么可能上漲？你也說商品價格是供需關系決定的，沒有了需求，商品價格只能下跌。

A：

1、誰都知道人口的大趨勢在可見未來是下跌的，但您也知道這是“將來”的事兒，現在就算您未雨綢繆，又能有什么意義啊？再者說了，我聊的是北京的房子，跟全國的趨勢未必統一。

以日本為例，2008年他們就人口下降了，理論上房價應該繼續降吧？但四年之后安倍上臺后開始了大放水，東京等大城市房價也就開始上漲，這幾年東京已經回到最高點還創了新高，請問人口+需求從哪兒來的啊？

很簡單，銀行發鈔發出來的唄，通脹導致錢流入了部分家庭手中。他們沒的可買，于是就推動了核心城市的不動產價格上漲，跟美國西歐一個德行。

2、另外逗個悶子吧。您說倆人結婚生一個孩子是普遍現象，甚至還有不生孩子不結婚的，這些我都同意。

但將來人口是現在一半就未必了，畢竟我家雖然生了個孩子，但我不是立刻就走，還想多活幾年呢，您同意嗎？那我家可就三口人延續了，我活著就需要住房子，我家孩子也需要房子，隨著欲望的上漲還想住大房子，反正我家買的起，您允許嗎？

那也就是說，現代人類不是生完了孩子就死的，能繼續活幾十年呢。現在就預測我們的死期，您是不是也太著急了？我勸您還是別著急吧，著急也沒用，反正您也買不起北京的房子。

3、最后說兩句，人口確實是需求的基礎，但未必等同于需求。因為需求有三要素：資格+欲望+資金，三者缺一不可。中國人多了，但沒多少人有北京買房的資格。北京人都有資格，但并不是所有人都想買房。想買房的有的是，比如您，但未必有買房的錢。所以您不是需求，您同意嗎？

而如果不屬于需求，那就算是再想要北京的房子，那也只能是歸為“需要”，跟需求兩碼事兒，頂多是需求的備胎而已。

所謂備胎就是，我看見您想要北京的房子就放心了，畢竟是未來有可能的需求。像您這樣想要北京房子但買不起的越多+叫的越響，我越踏實。

僅供參考。

二

Q:

我們是非京+積分落戶，工作地點都在清河，孩子明年上學，請問是直接買海淀還是先買在回龍觀，然后等落戶后再轉海淀？

目前看了新龍城三套房，第一套各項全優，就是貴，470萬。第二套戶型沒問題，裝修太差，450萬。第三套一樓算硬傷是吧？400萬，請問如何選擇？

清河目前只看小區，還沒有目標，請問哪個小區能兼顧學區與居住。三居南北通透即可，不要求房齡和電梯。請推薦

A：

1、昌平vs海淀，這外人怎么回答啊？還是先看不靠職住分的話哪年能落戶吧。如果能確保6年內落戶那就買海淀，小升初時反正也不吃虧。不能確保那就先買昌平的加分吧，落了戶再說轉學的事兒。否則在海淀花了不少的學區溢價，初中或中考時再沒有北京戶口，那不就白買了嗎？

2、新龍城的三套，第三套裝修怎么樣？如果沒有明顯超出第一套，那這報價就肯定高了，和第二套的價差才10%多點兒，不劃算，15%左右才合適。

一和二都是中間樓層吧？那評估這裝修是否值20萬唄，值就買第一套，不值就買第二套自己裝。這沒必要問別人，只能是自己評估。

3、是預算400多萬要在清河兼顧學區與居住嗎？三居南北通透，怎么也得90平左右，清河沒這么便宜的好房子。

4、總之我感覺您的期望值有點兒高了，或者說是想達成的目標有點兒多，不太好都兼顧。還是先算清楚落戶年限吧，然后再說房子。如果在海淀最好降低點兒要求，要不然就只能是撿漏兒了。

僅供參考。

三

Q:

我明年確保能落戶，請問郊區的房子是必須落戶后出手是吧？另外聽說現在不讓父母投靠了，請問具體政策？第三是具體房子問題，我們工作在東三環國貿，請問如果以800萬預算，您建議買哪里？藍堡國際是否算各項兼顧的？

A：

1、肯定得落戶后出手啊。因為您已經辦理了加分，那戶口下來就必須落在登記了的房子里，然后才能賣房遷戶。傳說有提前賣房也能順利落戶的，但我只是聽說，沒見過實例。

2、沒說不讓父母投靠吧？只是收緊了名額，排隊的時間長而已。具體政策我不知道，從來沒關心過，只是聽說現在都排到十年之后了，甚至有說20年的呢。具體的您要不問問官方，或者是那些代辦機構，他們說的才權威。

3、800萬要買各項兼顧的，都兼顧哪些方面啊？常規是自住+保值+流動性+學區，其他的您還有哪些主要需求的？

簡單說吧，以現有預算，買到宜居的房子不難，但兼顧學區的不容易，或者說是溢價都不低。比如典型的北邊白小+80的學區，溢價很高的。

另外是國貿附近的老公寓居多，藍堡國際就算比較典型的。這種小區的優勢是居住的性價比高，品質也相對高，但對應的2008年之后的價格走勢都不太強，最好成績就是不落后大盤。

4、所以看您的主要需求吧。最好是都列出來并排序，常規是能滿足前一兩個就很不錯了，再想多兼顧的話在國貿板塊就得增加預算了。

僅供參考。

四

Q:

我和先生都不是北京人，我戶口山西，他戶口遼寧，結婚時被房地產的火爆給感染了，沖動之下賣了老家的房子買了燕郊的，目前嚴重虧損中，跌幅接近一半。現在住的是昌平的公租房**園，孩子上學應該很方便，但房子非常小，小區環境也非常的不好，對孩子成長沒好處，所以才有換房的想法。但因為收入低，賣掉房子也就拿回100多萬，貸款的話最多5000，這已經是極限了。

兩個問題，我們這套燕郊的應該賣掉嗎？賣掉后以我們的預算能買好點兒學校的房子嗎？最好能是兼顧自住的兩居室。

A：

1、呵呵，別那么貶低人家公租房啊，鄰居看到了多冒昧啊。

2、我不知道您具體是燕郊哪個小區，但既然是跌幅接近一半，那說明在當地不算多抗跌的。我要建議是如果不自住，那就先看出租是否劃算。主要是看租金收益，同時看裝修的怎么樣？

如果是普通裝修，租金收益率也不算低的話就先租著，甭太著急換房了。如果是裝修的挺好，那出租有可能毀裝修，租金收益就得計算刨去損失之后的收益了，不劃算的話索性賣掉吧。

3、100多萬的具體是多少啊？算150吧。月供5000的話對應100萬左右，那就是買200多不超300萬的，是這預算吧？

300萬在北京買學區房，市區的話夠嗆，至少是幾乎買不到兩居室。通州、順義和亦莊是有可能的，但也不敢保證非京籍能確保對口入學。

所以還是考慮好吧，郊區的學區房也是有溢價的，只是一般沒有市區高而已。進入了對口學校就算值，但如果進不去，那這溢價可就白花了。

4、總之我沒什么太多建議，主要是您家還沒有北京戶口，這學區房不好聊。所以只能是列出情況，您自家考慮一下吧。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。