透視丨王振華遠(yuǎn)程掌舵，新城搶發(fā)16億商業(yè)REITs破局債務(wù)壓力

近期，新城控股掌舵人王振華赴港長期滯留的消息持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)市場對這家民營房企經(jīng)營穩(wěn)定性的廣泛關(guān)注。而另一邊廂，王振華已通過遠(yuǎn)程指揮，推動(dòng)新城控股悄然啟動(dòng)存量資產(chǎn)盤活的關(guān)鍵動(dòng)作。

上交所官網(wǎng)披露顯示，2月27日，廣發(fā)新城吾悅封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金正式申報(bào)，原始權(quán)益人為吾悅順瑞（上海）商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，由廣發(fā)基金、瑞元資本分別出任基金管理人與專項(xiàng)計(jì)劃管理人，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)募資16.25億元。截至3月6日，這只商業(yè)REITs狀態(tài)迅速更新為“已受理”。

這一動(dòng)作不僅標(biāo)志著新城控股在存量資產(chǎn)證券化領(lǐng)域邁出關(guān)鍵性一步，更成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)開閘以來，民營房企積極參與存量盤活的又一代表。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整周期，民營企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊、流動(dòng)性壓力凸顯，新城此舉也旨在通過資產(chǎn)證券化置換成本高、久期短的債務(wù)。同時(shí)，它的探索能否為深陷流動(dòng)性困境的同類房企提供一條可復(fù)制、可落地的路徑，備受市場關(guān)注。

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分拆REITs劍指債務(wù)優(yōu)化

招募說明書顯示，廣發(fā)新城吾悅商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)為常州天寧吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場兩個(gè)商業(yè)購物中心，具備區(qū)位優(yōu)越、出租率高及現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點(diǎn)，是新城商業(yè)資產(chǎn)中的標(biāo)桿項(xiàng)目。

其中，常州天寧吾悅廣場地處江蘇常州市天寧區(qū)核心商圈，毗鄰高端住宅區(qū)與寫字樓集群，建筑面積合計(jì)17.38萬平方米，自2019年10月起投入運(yùn)營，剩余使用年限32.2年；南通啟東吾悅廣場則地處江蘇省南通市啟東市城市東南核心板塊，位于世紀(jì)大道與民勝南路交匯樞紐，3公里內(nèi)覆蓋政務(wù)區(qū)、高端住宅區(qū)及多所重點(diǎn)學(xué)校，自2018年12月起投入運(yùn)營，剩余使用年限31.47年。

2024年，常州天寧吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場的出租率分別為97.8%、96.5%，高于行業(yè)平均水平（約90%），租金收入分別為1.38億元、1.12億元，商戶穩(wěn)定性強(qiáng)，并能通過租金收入貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流；2025年，兩個(gè)商業(yè)購物中心的客流量分別為1500萬人次、1200萬人次。

資產(chǎn)估值方面，常州天寧吾悅廣場賬面凈值10.58億元，評估價(jià)值11.47億元；南通啟東吾悅廣場賬面價(jià)值9.32億元，評估價(jià)值10.03億元。此次發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，預(yù)計(jì)募集規(guī)模16.25億元。

招募說明書同時(shí)提及，2025年10月1日至2025年12月31日期間和2026年度，該基金的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率分別約為5.50%（年化）、5.59%，高于行業(yè)平均水平（約4.5%）。

對于新城控股而言，此次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)是其盤活存量商業(yè)資產(chǎn)的關(guān)鍵舉措，標(biāo)志著公司商業(yè)資產(chǎn)證券化從ABS向公募REITs的升級。不同于此前的ABS產(chǎn)品，公募REITs具有流動(dòng)性更強(qiáng)、融資規(guī)模更大、融資成本更低的優(yōu)勢，能夠更高效地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。

據(jù)了解，2月9日至2月10日，新城發(fā)展、新城控股在香港聯(lián)合舉辦非公開路演活動(dòng)，雙方相關(guān)人士曾透露，公司計(jì)劃在2026年發(fā)行多類型、多層次的REITs產(chǎn)品，目前正在評估的資產(chǎn)總額最高達(dá)80億元，融資所得將主要用于置換美元債、開發(fā)貸等成本高、久期短的債務(wù)，轉(zhuǎn)而獲取8-15年期的低成本資金或股權(quán)類資金。

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商業(yè)資產(chǎn)成“壓艙石”

廣發(fā)新城吾悅商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的順利申報(bào)，底氣源于新城控股旗下吾悅廣場多年積累的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)。作為新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的核心載體，吾悅廣場經(jīng)過多年布局，已成為國內(nèi)民營商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿。

據(jù)了解，吾悅廣場自2010年啟動(dòng)，最初的五年主要聚焦常州、蘇州等長三角核心城市，開業(yè)數(shù)量超過30個(gè)；2016-2020年，這一品牌進(jìn)入全國布局加速階段，開業(yè)數(shù)量突破100個(gè)，并引入輕資產(chǎn)模式，降低擴(kuò)張成本、提升運(yùn)營效率。

自2021年起，新城開始對吾悅廣場進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營，開業(yè)速度也有所放緩。其中，截至2024年末，公司已開業(yè)的吾悅廣場數(shù)量為173個(gè)，整體出租率達(dá)97.97%；截至2025年末，吾悅商管已在全國141個(gè)城市布局207個(gè)吾悅廣場，其中已開業(yè)及委托管理的在營項(xiàng)目共178個(gè)。

從業(yè)績貢獻(xiàn)來看，2023-2025年，新城控股分別實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入113.24億元、128.08億元及141億元，總體保持穩(wěn)定增長，有效對沖了住宅板塊受市場調(diào)整影響的業(yè)績下滑壓力。

更重要的是，這批商業(yè)資產(chǎn)已成為新城融資的重要支撐。截至2025年三季度末，公司已抵押旗下134個(gè)吾悅廣場，融資余額約440億元，抵押率超40%；而未抵押商業(yè)項(xiàng)目估值約100億元，意味著仍可新增債權(quán)融資至少40億元。

資料顯示，新城控股將于今年5月面臨一筆本金4億美元的美元債到期。對此，新城方面在2月上旬路演時(shí)表示，在融資成本合理的情況下，公司有意對即將到期美元債再融資一部分，剩余部分則利用境內(nèi)資金償還。

事實(shí)上，此次廣發(fā)新城吾悅商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)，并非新城在存量資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的首次探索。去年11月28日，國金資管-吾悅廣場持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上交所成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模6.16億元，創(chuàng)下全國首單消費(fèi)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的紀(jì)錄，同時(shí)也是全國首單A股上市民營企業(yè)發(fā)行的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS。

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民企參與商業(yè)REITs提速

新城控股的探索是當(dāng)前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)熱潮的一個(gè)縮影。

自2025年12月31日商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開啟試點(diǎn)至今，市場參與熱情持續(xù)高漲，項(xiàng)目申報(bào)節(jié)奏密集落地。截至2月27日，全市場已申報(bào)/受理14單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，涵蓋寫字樓、購物中心、奧特萊斯、酒店、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

在這其中，民企參與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的步伐正在加速。1月底，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)，其中就包含唯品會、砂之船、銀泰百貨等多家民企的項(xiàng)目。此后，華泰紫金華住安住REITs（華住集團(tuán)聯(lián)合光大安石平臺）于2月4日申報(bào)，成為深交所首單民企相關(guān)商業(yè)REITs，進(jìn)一步豐富了民企參與的業(yè)態(tài)和區(qū)域布局。

民企的積極參與，打破了此前REITs市場以國企、央企為主的格局，為民企拓寬融資渠道、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)提供了重要助力。梳理已申報(bào)的民企商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)申報(bào)REITs的核心目標(biāo)均為盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、緩解流動(dòng)性壓力，這也與新城控股的需求高度契合。

從行業(yè)意義來看，民企積極參與商業(yè)REITs申報(bào)，不僅為自身發(fā)展注入了新的活力，也推動(dòng)了國內(nèi)REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。一方面，民企的參與豐富了市場主體結(jié)構(gòu)，提升了市場的活力和競爭力；另一方面，民企在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營、成本控制等方面具有自身優(yōu)勢，其參與REITs市場，能夠推動(dòng)REITs產(chǎn)品的多元化發(fā)展，為投資者提供更多優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。

值得注意的是，盡管商業(yè)REITs申報(bào)熱潮涌動(dòng)，但民企參與仍面臨一些挑戰(zhàn)。

例如，部分民企旗下商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營規(guī)范性、現(xiàn)金流穩(wěn)定性仍需提升，難以滿足REITs的申報(bào)要求；部分民企對REITs的運(yùn)作模式、監(jiān)管規(guī)則了解不足，增加了申報(bào)難度；此外，REITs申報(bào)審核對資產(chǎn)估值、現(xiàn)金流測算的合理性要求嚴(yán)格，2026年初已有部分項(xiàng)目因估值調(diào)整、現(xiàn)金流不達(dá)預(yù)期主動(dòng)撤回申報(bào)，這也對民企的申報(bào)能力提出了更高要求。