二手房價格三連漲！深圳樓市的小陽春，為何只來了一半？

深圳前海。黃指南/攝

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

2026年開年，深圳二手房市場走出連續三月企穩回升的運行曲線，春節后交易活躍度快速修復，點燃了市場對“小陽春”行情的強烈期待。

3月1日，樂有家研究中心數據統計顯示，盡管2月深圳一二手網簽量受假期因素影響環比回落，但節后首周帶看量、簽約量同比顯著增長，核心城區改善型房源成交占比持續提升，成為價格企穩的重要結構性支撐。

“往年春節向來是樓市一年里的絕對淡季，今年春節的市場表現，完全超出了我們的預期。”深圳樂有家某門店經紀人對《華夏時報》記者直言，“去年我們到正月初六才簽下春節第一單，今年正月初三就有成交落地。這輪開年回暖的勢頭，比我們預想的更穩，也更快。”

這輪打破春節周期慣性的淡季行情，不僅撕開了深圳樓市冷熱分化的深層結構，更成為觀察2026年深圳樓市底部修復進程、判斷全年走勢的前瞻窗口。

新房陽春未至

作為全年市場走勢的關鍵前瞻信號，深圳樓市的“小陽春”歷來被行業視作重要的周期風向標。

回看2020年與2021年的兩輪春季行情，市場均出現了標志性的“日光”項目，剛需盤與改善盤同步走熱，市場情緒快速升溫。但2026年開年，深圳新房市場卻走出了一條與過往截然不同的曲線——預期中的普漲式小陽春并未兌現，冷熱分化成為貫穿新春市場的核心主線。

新房市場的熱度并非全然缺席，而是高度濃縮在少數核心標的與特定板塊之中，形成了與往年全面回暖截然不同的運行邏輯。

據深圳中原研究中心統計，全市超30個新房項目推出“春節不打烊”營銷活動，讓利覆蓋88折大額折扣、最高12萬元購房補貼、房款直減、物業費贈送、品牌家電禮包等多元形式；金地環灣城、前海宸灣、御和府等熱門項目更疊加折上折、現房特惠、家具券等專屬權益，同步上線VR看房、直播帶看等線上服務，并針對留深置業者、港籍客群定制差異化優惠方案，整體讓利力度處于近年高位。

促銷動作之下，市場端出現了結構性的熱度回升。深圳中原數據顯示，即便2月受春節假期影響，新房住宅網簽量出現季節性環比回落，但實際交易活躍度并未同步降溫。春節假期內，新房市場累計成交33套，日均成交3.7套，同比大幅上漲125.6%。

深港融合的紅利，成為這輪結構性熱度的推手之一。隨著深港交通便利化持續推進，“北上置業”成為越來越多香港居民的新選擇，春節期間口岸客流維持高位，直接帶動沿線項目客群熱度攀升。

“春節假期里，口岸沿線的新房項目接待了不少香港客戶，咨詢量和帶看量都有明顯上漲。”一位在深圳寶安片區深耕12年的本土中介門店負責人對《華夏時報》記者表示。

珺悅名都營銷中心。圖源：項目銷售

局部市場的成交爆點，更是為新春市場添上了一抹難得的亮色。位于寶安新安板塊的珺悅名都項目，實現單日成交50套的業績，為深圳新房市場拿下開年“開門紅”。

前述中介門店負責人向記者透露，該項目去年開盤去化表現尚可，但后續去化節奏持續放緩；年后項目推出工抵房優惠，較開盤價總價讓利幅度接近百萬元，一舉拉動超70套房源快速去化，其中89平方米主力戶型僅一周便宣告售罄。

但零星的熱度，終究未能匯聚成市場預期中的“小陽春”。冰冷的全局成交數據，與結構性的局部熱度形成了反差。

樂有家研究中心數據統計顯示，2月深圳一手住宅預售網簽751套，現售網簽546套，總網簽量1297套，環比下跌50%，同比下滑超47%。從深圳各區域表現上看，春節熱度的核心承載地，集中在了寶安、龍華兩大片區，成為節后新房市場的成交主力。

深圳一手住宅網簽走勢。圖源：樂有家研究中心

“以過往年份的市場表現為參照，深圳今年的小陽春目前尚未到來。”前述中介門店負責人直言，盡管春節期間項目促銷不斷、帶看量有所回升，但新房市場的觀望情緒依舊濃厚，市場熱度并未有效傳導至成交端，“根據案場留守銷售的反饋，今年春節的實際成交表現，甚至比往年還要差一些。”

這場缺席的小陽春，背后是深圳新房市場底層邏輯的徹底重構。曾經“閉眼買”的普漲時代已然終結，核心與非核心資產的價值走勢，正在出現不可逆的分化。

當熱度不再普漲，分化成為常態，深圳新房市場的博弈，已然從過去的周期擇時，轉向了當下的資產價值甄選。

二手房初顯小陽春

與新房市場“陽春未至”的極致分化形成鮮明對照，深圳二手房市場正釋放出2026年開年以來最明確的回暖信號。

二手住宅成交均價連續三個月企穩環比上行，春節后市場熱度超預期修復，成為本輪深圳樓市“小陽春”行情中最受關注的先行指標。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，2026年2月春節后，深圳二手房市場并未出現往年的“冷清開局”，而是迎來了超預期的開門紅。節后首周成交量環比假期周翻倍有余（增長約160%），不僅修復了假期缺口，更超越了節前正常水平。

樂有家研究中心發布的監測數據進一步印證了市場的回暖態勢。2026年2月，深圳二手住宅成交均價達6.2萬元/平方米，環比上漲7.3%，這已是該數據連續第三個月保持環比上漲，市場企穩回升的信號持續強化。

深圳二手住宅成交走勢。圖源：樂有家研究中心

這一輪價格修復的起點，是深圳二手房市場此前的深度回調。前述中介門店負責人對記者表示，我們門店的2025年深圳二手住宅成交均價一度下探至4.5萬元/平方米，回落至2017年同期水平；房源成交周期拉長至近7個月，購房者成交周期也達到108天，市場整體處于以價換量的博弈周期。

“深圳樓市的基本盤從來沒有動搖過——這是一座外來人口基數龐大、剛需置業需求始終有堅實支撐的城市。”前述中介門店負責人直言，2021年房價高點時，其門店接觸的客戶中，七八成都是“看得上但夠不著”，首付與月供的高門檻直接將其擋在市場門外；而隨著房價回調至合理區間，這部分剛需群體持續入場，為深圳樓市成交量筑牢了底部支撐，避免了市場的無底線失速。

對于二手價格的回暖及去化承接，李宇嘉持類似觀點。在他看來，本輪二手市場的價格回升，核心驅動力來自市場內生動力。房價處于低位區間疊加政策利好持續釋放，無房剛需群體加速入場，存量業主的置換需求同步啟動，共同推高了二手房市場的交易熱度。

但撥開價格上行的表象，深圳二手房市場并未走出與新房市場同頻的分化邏輯。成交均價的連續上行，并非全域房價普漲的行情反轉，而是核心城區高價值房源成交占比抬升帶來的結構性拉動，分化仍是貫穿市場的核心底色。

樂有家研究中心數據顯示，2026年2月，深圳總價800萬-1000萬元的改善型房源成交占比較此前上行3.4個百分點，800萬元以上中高總價房源成交占比整體提升4.1個百分點。

而這類房源大多集中于南山、福田等核心城區的優質地段，其成交占比的持續抬升，直接拉動了全市二手住宅成交均價的上行。

“本輪二手房價格走高，一方面是前期低價房源快速出清后，次低價房源成為成交主力，帶動成交中樞上移；另一方面是業主降價預期持續減弱，疊加核心區優質房源供給增加，帶動豪宅置換鏈條啟動，最終結構性拉高了全市成交均價。”李宇嘉如是解讀。

與市場活躍度同步提升的，是二手市場區域與產品分化。本報記者實地走訪發現，南山科技園、福田香蜜湖、寶安中心區等核心片區的優質次新房，業主議價空間已出現明顯收窄，部分房源業主報價趨于堅挺，甚至出現小幅上調的情況。

而龍崗、坪山、光明等外圍區域的二手房源，即便業主主動下調報價，仍面臨較大的去化壓力，房源掛牌量持續走高，價格調整的壓力尚未完全出清。

在李宇嘉看來，當下（深圳樓市）階段性修復是確認的，市場趨于探底和觸底階段也是確認的，但是底部的夯實、確認需要量價持續企穩回升，特別是需要新增掛牌量走低、掛牌價企穩，議價率持續下降甚至出現二手房溢價交易等信號，才能真正確認。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧