廣州“馬場(chǎng)”瘋搶后，大佬果斷入手香江1號(hào)

馬年春節(jié)的余溫還未散盡，廣州便向市場(chǎng)扔出了兩個(gè)“王炸”。

第一個(gè)炸，是“新春第一會(huì)”——廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，要錨定“工商并舉，推動(dòng)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)深度融合、協(xié)同發(fā)展”，誓要再造一個(gè)“新廣州”。這份魄力，就像是一聲沖鋒號(hào)，宣告這座城市在2026年的雄心：敢為人先、永爭(zhēng)第一。

第二個(gè)炸，是“新春第一拍”——萬(wàn)眾矚目的珠江新城馬場(chǎng)地塊，以236億元成交，8.54萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)，溢價(jià)率26.6%，超200輪的慘烈拉鋸，甚至讓交易系統(tǒng)短暫崩潰。這不僅僅是一場(chǎng)土拍，這是一次對(duì)城市核心資產(chǎn)價(jià)值的“國(guó)家認(rèn)證”。

有意思的是，就在馬場(chǎng)這一錘定音的前后，另一撥人也在悄悄出手。

他們不是房企，而是真正用真金白銀投票的買(mǎi)家。

據(jù)說(shuō)，有一位來(lái)自深圳的頂豪買(mǎi)家，看遍了廣州的頂豪項(xiàng)目，一直猶豫不決。直到馬場(chǎng)地塊的預(yù)期價(jià)格出來(lái)，他一算賬，廣州南CBD的香江1號(hào)，售價(jià)才8-12萬(wàn)/㎡。二話不說(shuō)，一次性入手兩套，全款。

香江1號(hào)實(shí)景圖

這件事，像一面鏡子，照出了2026年廣州頂豪市場(chǎng)的底層邏輯：當(dāng)城市能級(jí)躍升遇上核心資產(chǎn)重估，真正的聰明錢(qián)，已經(jīng)開(kāi)始重新布局。

01

CBD核心資產(chǎn)迎來(lái)“黃金時(shí)刻”

很多人看到馬場(chǎng)土拍的盛況，第一反應(yīng)是“市場(chǎng)回來(lái)了”。但真正看懂的人，看到的是“定價(jià)權(quán)”的交接。

這次最后舉牌的，不是激進(jìn)的民企，而是清一色的核心國(guó)企，這是國(guó)家隊(duì)用真金白銀，為城市CBD核心資產(chǎn)畫(huà)下的一條新起跑線，也再一次印證了中國(guó)一線城市CBD核心資產(chǎn)的價(jià)值與地位。

因?yàn)轳R場(chǎng)地塊，不是單純的住宅項(xiàng)目。它是一次城市形態(tài)的升級(jí)，一個(gè)超級(jí)綜合體，一張重畫(huà)的城市封面。這次馬場(chǎng)土拍，等于給廣州城市核心區(qū)重新定了一次價(jià)。

定價(jià)是多少？

按照樓面價(jià)8.54萬(wàn)/㎡計(jì)算，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，未來(lái)這里的售價(jià)將在16萬(wàn)+/㎡。

這就是廣州CBD核心資產(chǎn)的新基準(zhǔn)價(jià)。

把這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)放到全國(guó)一線城市去看，會(huì)發(fā)現(xiàn)CBD核心資產(chǎn)的溢價(jià)潮，其實(shí)從未停止，甚至愈演愈烈：

2025年，上海CBD某核心資產(chǎn)的復(fù)式房源，單價(jià)刺破32萬(wàn)元/㎡；

無(wú)獨(dú)有偶，深圳灣CBD某頂豪，最高備案單價(jià)來(lái)到了38萬(wàn)元/㎡。

這些數(shù)字背后，是全國(guó)高凈值人群用真金白銀投票的結(jié)果。

2025年，上海豪宅成交再創(chuàng)新紀(jì)錄；深圳豪宅顯示出強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭；廣州3000萬(wàn)至5000萬(wàn)新房成交創(chuàng)出十年來(lái)的最高紀(jì)錄，穩(wěn)居全國(guó)第四，另外5000萬(wàn)至1億元級(jí)豪宅，廣州成交107套，同比激增123%，位列全國(guó)第三，僅次于上海、深圳。

這說(shuō)明什么？

越是動(dòng)蕩周期，高凈值人群越是把籌碼押向核心資產(chǎn)。CBD核心資產(chǎn)，更是成為他們資產(chǎn)配置的“壓艙石”。

那么，當(dāng)馬場(chǎng)地塊把廣州CBD核心資產(chǎn)的價(jià)格錨點(diǎn)定在16萬(wàn)+/㎡，上海、深圳的CBD頂豪早已刺破30萬(wàn)+/㎡時(shí)，而同樣地處城市新中軸、同樣是CBD核心的香江1號(hào)，在第一梯隊(duì)頂豪的坐標(biāo)系中，給出了一個(gè)極具“質(zhì)價(jià)比紅利”的價(jià)值錨點(diǎn)。當(dāng)別處的“面包”即將賣(mài)到“面粉價(jià)”的兩倍時(shí)，這里的“面包”價(jià)格，才剛剛追平了別處“面粉”的價(jià)格。

香江1號(hào)實(shí)景圖

這筆賬，任何一個(gè)精明的買(mǎi)家，在心里都能算得飛快。

02

聰明錢(qián)的流向

那位深圳買(mǎi)家，為什么偏偏看中香江1號(hào)？

答案，藏在“廣州南CBD”的四個(gè)字里。

先說(shuō)區(qū)位。

很多人不知道，大灣區(qū)的“地理中心”，不是天河，也不是深圳灣，而是番禺。

廣州南站放在番禺，是因?yàn)橹挥性谶@里，才能最大范圍地輻射珠三角；

廣州大學(xué)城放在番禺，是因?yàn)檫@里是連接廣深港澳的人才樞紐；

長(zhǎng)隆放在番禺，是因?yàn)檫@里是珠三角的客流交匯點(diǎn)；

橫貫灣區(qū)的廣深港高鐵，縱貫灣區(qū)的18號(hào)線、22號(hào)線，全都繞不開(kāi)番禺。

圖源：廣州樓市發(fā)布

然后是商業(yè)成熟度。

這是所有城市CBD的基本功。萬(wàn)博已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)面積，相當(dāng)于十個(gè)天河城，總體量可與天河路商圈媲美。在廣州市商務(wù)局發(fā)布的五大世界級(jí)地標(biāo)商圈中，萬(wàn)博的排名僅次于天河路－珠江新城，超過(guò)琶洲、金融城。

這個(gè)排名的含金量，懂的人都懂。

萬(wàn)博實(shí)拍圖圖源：番禺融媒

再加上，萬(wàn)象城、K11 Select等高端IP的落地，更是把這里的商業(yè)調(diào)性直接拉滿。

再說(shuō)產(chǎn)業(yè)厚度。

萬(wàn)博已匯聚約39棟高檔寫(xiě)字樓，其中有11棟150米以上高樓，超過(guò)2萬(wàn)家企業(yè)在此扎根，擁有2座百億營(yíng)收寫(xiě)字樓。截至2025年，長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD市場(chǎng)主體超3萬(wàn)家、600家規(guī)上企業(yè)。

這里駐扎著誰(shuí)？

• 全球第四大獨(dú)角獸——希音（SHEIN），估值4500億元；
• 全球最高水平的藝術(shù)生活作品——香江1號(hào)；
• 拼多多海外版Temu；
• 攜程華南總部；
• 歡聚時(shí)代、YY、小米、海大集團(tuán)……

全是行業(yè)領(lǐng)軍者。

更難得的是，今天的萬(wàn)博，正處于價(jià)值騰飛的爆發(fā)前期。

時(shí)尚冠軍企業(yè)SHEIN，2025年已超越ZARA、H&M和優(yōu)衣庫(kù)，與耐克、阿迪達(dá)斯并肩，成為全球三大時(shí)尚零售商之一。就在剛結(jié)束的廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，SHEIN創(chuàng)始人許仰天明確表態(tài)：將繼續(xù)扎根廣東，未來(lái)三年投入超100億元建設(shè)智慧供應(yīng)鏈體系。番禺正在打造的千億級(jí)時(shí)尚消費(fèi)品產(chǎn)業(yè)集群，就是以這里為核心。

而在這片誕生了全球時(shí)尚冠軍的土地上，香江1號(hào)的出現(xiàn)，則代表著藝術(shù)生活的另一種“世界冠軍”。

從聯(lián)合國(guó)“環(huán)保藝術(shù)大師”袁熙坤創(chuàng)作的“未來(lái)之眼”，到數(shù)十位頂尖藝術(shù)家共創(chuàng)的藝術(shù)生態(tài)，香江1號(hào)以藝術(shù)為第一性原理，將頂豪從物理空間的奢華，升維為可傳承的文化身份與精神體驗(yàn)。它是這片熱土上，與產(chǎn)業(yè)冠軍并駕齊驅(qū)的藝術(shù)冠軍。

香江1號(hào)實(shí)景圖

當(dāng)商業(yè)成熟度和產(chǎn)業(yè)厚度都足以躋身中國(guó)CBD第一梯隊(duì)時(shí)，這里的房?jī)r(jià)，卻依然是第一梯隊(duì)里的“洼地”，與14-20萬(wàn)+/㎡的珠江新城新地王，以及30萬(wàn)+/㎡的深圳灣頂豪相比，其未來(lái)的價(jià)值成長(zhǎng)預(yù)期，不言自明。

香江1號(hào)藝術(shù)生活冠軍的價(jià)值潛力這筆賬，那位深圳買(mǎi)家算得比誰(shuí)都清楚。

03

企業(yè)家大佬都慕名而來(lái)

其實(shí)，香江1號(hào)對(duì)深圳高凈值人群的吸引力，早有跡可循。

馬年春節(jié)期間，當(dāng)大多數(shù)人還在走親訪友時(shí)，一批制造業(yè)大佬卻選擇了一種特殊的“度假方式”——以創(chuàng)維創(chuàng)始人黃宏生為代表的一批企業(yè)家專(zhuān)程到香江1號(hào)，慕名而來(lái)。

為什么這些平日里日理萬(wàn)機(jī)的企業(yè)家，會(huì)愿意把寶貴的春節(jié)時(shí)間，留給一個(gè)還沒(méi)正式開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目？

理由其實(shí)很樸素，也很務(wù)實(shí)：他們想給自己在大灣區(qū)找一個(gè)“灣區(qū)會(huì)客廳”。

隨著大灣區(qū)“一小時(shí)生活圈”的加速成型，很多企業(yè)家的生意早已不再局限于一座城市。他們的工廠可能在東莞，研發(fā)在深圳，總部在廣州，合作伙伴則遍布整個(gè)灣區(qū)。在這種情況下，一個(gè)處于灣區(qū)地理中心、交通便利且能彰顯主人品位與實(shí)力的居所，就成了企業(yè)家事業(yè)發(fā)展的剛需。

香江1號(hào)所在的廣州南CBD，完美地切中了這個(gè)需求。

第一，它位于大灣區(qū)地理中心，無(wú)論是深圳、香港的伙伴，還是佛山、珠海的客戶，往來(lái)都方便；

第二，它本身就是中國(guó)CBD第一梯隊(duì)的新型產(chǎn)業(yè)中心，是事業(yè)布局的戰(zhàn)略要地，在這里擁有一套房子，本身就是一種“在場(chǎng)證明”；

第三，也是最重要的一點(diǎn)，這里將匯聚的，是大灣區(qū)的頂流圈層。

在香江1號(hào)，你的鄰居可能是SHEIN的高管、歡聚時(shí)代的創(chuàng)始人，也可能是大灣區(qū)的制造業(yè)大佬，還可能是某個(gè)只在新聞里見(jiàn)過(guò)的奧運(yùn)冠軍、藝術(shù)大師。

這種由產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖、藝術(shù)名家、世界冠軍構(gòu)成的復(fù)合型圈層，帶來(lái)的不僅是身份的認(rèn)同感，更是信息、資源、視野的無(wú)形碰撞。對(duì)于企業(yè)家來(lái)說(shuō)，這種“圈層賦能”的價(jià)值，往往比房子本身更大。

04

既是單項(xiàng)冠軍，也是全能冠軍

如果說(shuō)地段、圈層、性?xún)r(jià)比，是香江1號(hào)吸引買(mǎi)家入場(chǎng)的原因，那么真正讓他們下定決心、一次性付款“鎖倉(cāng)”的，一定是產(chǎn)品本身的冠軍產(chǎn)品力。

而這背后，離不開(kāi)香江集團(tuán)主席劉志強(qiáng)的遠(yuǎn)見(jiàn)與初心。（見(jiàn)下圖）

早在20多年前就在萬(wàn)博核心區(qū)布局，從最開(kāi)始居住與世界同步，到如今創(chuàng)造一個(gè)引領(lǐng)世界未來(lái)生活的“香江1號(hào)”。

在構(gòu)想之初，他就前瞻性確立了“未來(lái)生活藝術(shù)全球坐標(biāo)”的世界定位，以藝術(shù)、科技、健康三大支柱，構(gòu)建一個(gè)不可復(fù)制的生命體。

正是這種前瞻性的布局與對(duì)作品的極致追求，才有了今天的香江1號(hào)。

現(xiàn)在買(mǎi)房，大佬們最看重什么？

第一重：現(xiàn)樓的確定性。

很多豪宅項(xiàng)目，賣(mài)的是圖紙、賣(mài)的是預(yù)期、賣(mài)的是四年五年后的“未來(lái)”。但香江1號(hào)不一樣，它是現(xiàn)樓。

T3、T5棟已經(jīng)封頂，聯(lián)合“環(huán)保藝術(shù)大師”袁熙坤匠制的藝術(shù)地標(biāo)“未來(lái)之眼”、約2.3萬(wàn)方的藝術(shù)廣場(chǎng)、約2萬(wàn)方的莫奈花園、5000方的藝術(shù)中心、5100方的冠軍之家……

香江1號(hào)實(shí)景圖

不是效果圖，是實(shí)景。

這年頭，看得見(jiàn)的東西最踏實(shí)。

第二重：不可復(fù)制的“藝術(shù)資產(chǎn)”。

香江1號(hào)給出的答案是：藝術(shù)，正從價(jià)值配角邁向舞臺(tái)中央，成為定義下一代頂豪的“第一性原理”。這是始于創(chuàng)始人翟美卿女士的藝術(shù)家基因，她親自擔(dān)任藝術(shù)總顧問(wèn)，決定了藝術(shù)從構(gòu)想之初便不是“拿來(lái)主義”的裝飾，而是內(nèi)生的純粹基因。

走進(jìn)香江1號(hào)，可見(jiàn)的不僅是作品，更是“原作”的邏輯。

聯(lián)合國(guó)首授“環(huán)保藝術(shù)大師”袁熙坤創(chuàng)作的“未來(lái)之眼”，高達(dá)9.8米，37萬(wàn)個(gè)精密光孔可依據(jù)環(huán)境進(jìn)行呼吸律動(dòng)的編程——它凝練東方哲思，更是一個(gè)與環(huán)境和鳴的數(shù)字藝術(shù)生命體。這不是“雕塑”，而是與建筑共生的精神錨點(diǎn)。

香江1號(hào)實(shí)景圖

材料層面，團(tuán)隊(duì)全球溯源，甄選超過(guò)80種珍稀石材：“冰川翡翠”呈現(xiàn)翡翠冰川的通透，“敦煌印象”色彩瑰麗宛如壁畫(huà)，“鎏金·翼”以金棕紋理勾勒金鵬凌云之翼——每一面背景墻，都是大自然執(zhí)筆的天然藝術(shù)孤品。這些材料連接著地球的文明記憶，又在當(dāng)代空間中成為永恒的藝術(shù)焦點(diǎn)。

香江1號(hào)實(shí)景圖

場(chǎng)域?qū)用妫?萬(wàn)方藝術(shù)公區(qū)構(gòu)成可沉浸的立體藝術(shù)空間：藝術(shù)廣場(chǎng)承載公共藝術(shù)活動(dòng)，名車(chē)藝術(shù)館升維空間藝術(shù)之美。

香江1號(hào)實(shí)景圖

莫奈花園解構(gòu)印象派色彩美學(xué)——公共空間，由此轉(zhuǎn)化為永不落幕的殿堂級(jí)藝術(shù)展場(chǎng)。

香江1號(hào)實(shí)景圖

當(dāng)建筑本身成為獨(dú)一無(wú)二的藝術(shù)收藏，它所承載的便不只是居住功能，更是一種可傳承的精神資產(chǎn)與文化身份。藝術(shù)，由此成為頂豪最深沉、也最不可復(fù)制的價(jià)值護(hù)城河。

第三重：?jiǎn)雾?xiàng)與全能的“冠軍體質(zhì)”。

香江1號(hào)還有一個(gè)很有意思的定位——“冠軍之家”。這里不僅有奧運(yùn)冠軍頻繁打卡的約5100㎡運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，更代表著一種“冠軍精神”。

把它放在產(chǎn)品層面同樣成立。論生態(tài)健康，它有行業(yè)領(lǐng)先的“8恒+森環(huán)系統(tǒng)”，把森林級(jí)的生態(tài)指標(biāo)引入室內(nèi)；論智能科技，它有全智鏈生態(tài)科技系統(tǒng)，解決智能家居的生態(tài)割裂難題；論圈層平臺(tái)，它構(gòu)建了從“未來(lái)生活藝術(shù)研究院”到“全球會(huì)客廳”再到“世界杰出華人會(huì)客廳”的金字塔式社交體系。

香江1號(hào)未來(lái)生活藝術(shù)研究院

香江1號(hào)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，更是得到世界的認(rèn)可——榮獲世界綠色設(shè)計(jì)組織（WGDO）、LEED鉑金級(jí)認(rèn)證、WELL健康住宅三重國(guó)際認(rèn)證，成為首個(gè)集此三項(xiàng)國(guó)際權(quán)威認(rèn)證于一身的未來(lái)生活藝術(shù)作品。

可以說(shuō)，香江1號(hào)在每一個(gè)單項(xiàng)上都是冠軍，合起來(lái)，更是一個(gè)無(wú)可匹敵的“全能冠軍”。

05

廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，定的是城市向上躍升的“高度”；馬場(chǎng)地塊土拍，定的是核心資產(chǎn)價(jià)值的“底線”；而香江1號(hào)的出現(xiàn)，則是在這張宏圖與底線之上，為最敏銳的財(cái)富人群，提供了一個(gè)“既要、又要、還要”的完美解。

各個(gè)行業(yè)，都在自己的領(lǐng)域爭(zhēng)奪“世界冠軍”：希音用柔性供應(yīng)鏈改寫(xiě)了全球時(shí)尚規(guī)則，成為全球時(shí)尚冠軍；大疆用極致創(chuàng)新定義了無(wú)人機(jī)行業(yè)，成為全球科技冠軍；而香江1號(hào)，則用藝術(shù)、科技與健康的深度融合，重新定義了頂豪的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，它要拿的，是全球未來(lái)生活方式的冠軍。

它打的，是一場(chǎng)“未來(lái)戰(zhàn)”。當(dāng)別處還在對(duì)標(biāo)海德公園一號(hào)、ONE57時(shí)，香江1號(hào)已經(jīng)跳出了“對(duì)標(biāo)”的邏輯，開(kāi)始建立自己的坐標(biāo)系。它的目標(biāo)，不是成為中國(guó)的某某某，而是成為世界的香江1號(hào)。

從誕生世界冠軍的土地，到成為世界冠軍的作品，香江1號(hào)正以“全球坐標(biāo)”的姿態(tài)，邀請(qǐng)世界重新審視：究竟什么，才是經(jīng)得起時(shí)間淬煉的、真正的終極奢侈。