險資加速布局康養開啟新模式：盤活地方存量，各方皆大歡喜！

國務院常務會議最新研究推進銀發經濟和養老服務發展有關工作，“養老金融”這篇大文章將得以持續縱深推進。

保險業布局養老產業的腳步，正在上演加速度，尤其在養老社區的布局上，除了通過開發建設獨立打造高端養老社區，或通過租賃改建、外部合作等方式外，接手成型的醫康養綜合體項目也悄然興起。

近日，有消息稱，中國金茂旗下的南京湯山溫泉康養小鎮中的核心醫康養綜合體項目“蘇茂頤園”已完成整體轉讓，接手方為中國人壽，雙方已于2025年9月簽署轉讓合同，并在春節前完成了全部手續，包括產證過戶。

專項基金

收購成型的醫康養綜合體項目，或早已在中國人壽的規劃之中。

據悉，今年1月份，中國人壽發布公告稱，擬與國壽啟遠（北京）養老產業投資管理有限公司于2026年9月30日前訂立合伙協議，成立北京國壽養老產業股權投資基金二期（有限合伙）。上述股權投資基金全體合伙人認繳出資總額為85億元，其中，中國人壽認繳出資額為84.915億元，國壽啟遠認繳出資額為850萬元，同時，國壽股權投資有限公司將作為合伙企業的管理人。

從投資方向看，該基金專注于養老產業領域投資，圍繞存量養老不動產項目并購以及新增養老不動產項目拓展兩條主線。

其中，存量項目并購通過收購項目公司股權、增資擴股或收購子基金份額等方式開展；新增項目則持續關注精品醫養公寓、綜合型CCRC社區（持續照料退休社區）等機構養老項目，積極拓展社區養老、居家養老、社區嵌入式養老等普惠型養老項目，整合打通養老服務、養老科技和養老生活等產業鏈關鍵環節，實現養老產業鏈上下游的全面布局。

其實，該基金的一期早在2021年1月份就已成立。當時，北京國壽養老產業投資基金（有限合伙）成立，該基金總規模200億元，首期規模100億元，是由國壽健康產業投資公司牽頭發起設立，并與中國人壽共同出資。如今收購的“蘇茂頤園”，或是該基金一期的投資結果。

值得一提的是，保險業通過設立股權投資基金來加大對康養賽道布局形式呈現多元化。2024年5月，中國人壽保險集團曾設立總規模100億元、首期規模50億元的銀發經濟產業投資基金，這是保險業首只“銀發產業”主題的人民幣股權基金，該基金緊密貼合國家應對人口老齡化政策導向，聚焦銀發經濟萬億級市場開展投資布局。

2023年3月，大家保險的首只健康養老私募股權投資基金設立完成，基金規模50億元。據介紹，大家健康養老基金專注養老產業領域投資，包括賦能保險主業發展的養老社區布局及養老產業鏈上下游優質企業股權等。

業內人士表示，這樣不僅可以提高保險資金使用效率，加大養老產業布局，也有利于盤活各地既有的養老地產資源，有效實現去庫存。

模式多元

湯山溫泉康養小鎮，是江蘇省首個康養特色小鎮及江蘇省“十三五”重大項目，由中國金茂聯合蘇豪控股、湯山建投共同打造，核心區建設用地面積約2017畝，是一個集健康頤養、休閑度假于一體的全齡化、綜合型頤養勝地。

有分析人士表示，中國人壽這一做法，將是其另辟蹊徑加速布局康養賽道的重要舉措，尤其是在頭部險企競相角逐高端養老社區的情況下，收購“蘇茂頤園”將助力中國人壽加速布局健康養老產業。

不可否認，在老齡化加速的當下，作為與養老天然契合的一個行業，保險業近年來也在加速布局養老賽道，尤其是頭部險企加快養老社區的布局。

就目前來看，當前險企布局養老社區方式主要可以分“重、中、輕資產”方式。重資產中，大型險企多選擇自建自營的模式來布局養老社區，如泰康旗下的泰康之家，新華旗下的新華家園、太平旗下的梧桐人家、太保旗下的太保家園等，均是通過自建養老社區的重資產方式擠入高端養老社區賽道。這種模式投資大、回報周期長，一般是有資金實力的大型險企早期采取的方式。

如果說重資產布局是 “自己造城”，那么中輕資產合作就是 “借船出海”，這也是部分險企選擇快速入局養老社區的主要方式。據悉，中輕資產中，險企不自己拿地建社區，主要是通過租賃改建、外部合作等方式投資養老社區，并提供醫療、康復、護理等全鏈條服務。

例如，大家保險的“城心養老” 模式，通過租賃物業并實施適老化改造打造養老社區，旨在通過精細化管理實現收支平衡，提升醫養社區財務可持續性；北京人壽的首善人家，也是通過與第三方合作的方式來布局康養賽道。

《中共中央國務院關于深化養老服務改革發展的意見》曾明確要求，“加快健全養老服務網絡，優化居家為基礎、社區為依托、機構為專業支撐、醫養相結合的養老服務供給格局”。從當前看，當前的險資類養老社區正在呈現多元化的格局。

盤活存量

收購成型的醫康養綜合體項目，這一做法在保險業算是比較新的模式。雖然這一模式花費的成本并不小，但相比自建養老社區繁雜的工程，這樣的模式省去了險企很大的時間成本。

據康養新天地首席資管專家杰瑞介紹，中國人壽此舉屬于“雙贏”，對于保險公司來講，加速了中國人壽布局養老社區的步伐；對于地產方而言，有效盤活了中國金茂的存量資產，剝離了前期投入大、回報周期長的重資產部分。

不得不承認，當前險企再通過買地自建自營，并非社會各方所鼓勵或倡導的。暫且不談這類養老社區成本高、周期長等，就從拿地方面來看，除了要符合各地的政策要求外，增量開發的要求也越來越高。

例如，1月29日自然資源部、民政部、國家衛生健康委聯合印發《關于深化自然資源要素保障 支持養老服務改革發展的若干措施》，要求以“降低用地成本、盤活存量空間”為核心，制定了七方面18條政策舉措。其中，在“強化規劃引領，保障養老用地空間需求”方面，不僅鼓勵“住宅+養老”“商服+養老”“醫療+養老”土地混合開發和空間復合利用，還要求新建城區、居住（小）區、新建住宅項目要按照規劃標準要求同步配套養老服務設施。

很明顯，激活存量資源、釋放低成本養老空間是當前政策鼓勵的重要方向。這不僅可以盤活存量地產資源，也可以在一定程度上緩解養老壓力。如此一來，相比于傳統的自建自營模式，通過收并購直接獲取成型項目顯然更為劃算。

或許，隨著各地政府加大資源整合力度，出臺更多優惠政策吸引資金落地，險企與房企之間的資產流轉與優勢互補將有望成為一個養老新模式。