上海老洋房精品酒店，為什么都消失了？

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開在梧桐區(qū)老洋房里的酒店，幾乎都悄然離去了

前兩天，一位留學(xué)海外許久的朋友難得回趟上海，點(diǎn)名要去梧桐區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，最好能找個(gè)老洋房住幾天。

“記得老徐匯洋房里有很多酒店，我之前還收藏過好幾家，怎么現(xiàn)在都訂不到了”，她打開booking的收藏列表，一串酒店幾乎都顯示已停業(yè)。

從早年的《安家》、《愛情神話》，到近些年爆火的《好東西》和《繁花》，以上海為基底的影視作品們少不了在老洋房取景，也吸引了不少游客想居住其中，品味滬上獨(dú)特韻味。

而貝軒大公館、隱居繁華·吳興路公館、首席公館等老洋房酒店，早就引領(lǐng)上海精品酒店的潮流，實(shí)現(xiàn)我們對(duì)于“海派”的各種想象。

但它們卻難以挺過時(shí)代沖刷，要么轉(zhuǎn)讓出手，要么停業(yè)荒廢，最終都無聲告別了。

順著這些如雷貫耳的地址，我開始逐一探尋它們的動(dòng)向。

Part 01

從“龔家花園”到三次流拍

昔舍·家宅

XI SHE Shanghai

去年八月，上海一棟老洋房1.5億元起拍的事情上了熱搜。

該洋房曾是《安家》電視劇的“龔家花園”取景地，令人玩味的是，劇集中的老洋房正好也是以1.5億元出售，與現(xiàn)實(shí)進(jìn)行一場(chǎng)跨越時(shí)間的呼應(yīng)。

這棟房子位于愚園路，所屬建筑群名為柳林別業(yè)，建造于1912年，曾經(jīng)是多位名人故居。后于2015年被昔舍團(tuán)隊(duì)接手改造，成為一個(gè)多功能體驗(yàn)空間。

一樓可以舉辦各種小型的主題活動(dòng)，同時(shí)也是昔舍的辦公室；三樓被改造成為了三室兩廳的客房，不少明星都在這里入住打卡過。

不過與電視劇結(jié)局不同，柳林別業(yè)并未拍賣成功，首拍0人報(bào)名，后續(xù)兩次拍賣降至8299萬元，仍無人競(jìng)拍。

而昔舍團(tuán)隊(duì)似乎也無力支撐，當(dāng)前放出的房源信息中已經(jīng)看不到“昔舍·家宅”的身影。而房源本身的租期到2029年才結(jié)束，這套老洋房將何去何從，還是個(gè)未知數(shù)。

Part 02

明星精品酒店變潮牌打卡地

○ 首席公館酒店時(shí)期樣貌

首席公館

Mansion Hotel Shanghai

首先來到徐匯區(qū)新樂路82號(hào)，這里是“首席公館”酒店的原址。

首席公館建于1932年，由法國(guó)建筑師拉法爾設(shè)計(jì)，左右對(duì)稱的西洋式建筑與中式庭院相結(jié)合，純白色外立面與門庭很有辨識(shí)度。

它曾是杜月笙的公館，上世紀(jì)黃金榮與杜月笙的合股公司辦公樓也在這里。

其原先有30間客房，藏有300多件老物什，例如：紅絲絨沙發(fā)旁、留聲機(jī)、復(fù)古彩繪臺(tái)燈、老式放映機(jī)、照相機(jī)等。

○ 首席公館現(xiàn)狀

在酒店停業(yè)后，首席公館荒廢了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，甚至被當(dāng)成倉(cāng)庫(kù)堆放雜物。

直到2024年8月，服裝品牌 Basement-FG 租下這棟洋房，外貌不變，內(nèi)部則將一至二層打通改造為酷炫的潮流賣場(chǎng)。

而最為精華的五樓露臺(tái)（原為套房和酒吧），去年開出西班牙餐廳 Atica（上圖左1）。傍晚可以在露臺(tái)小酌，一睹梧桐區(qū)的靜謐繁華。

Part 03

貝家宅院化身榮府宴

貝軒大公館

PEI Mansion Boutique Hotel

地處?kù)o安區(qū)南陽路170號(hào)的貝軒大公館，或許是一眾洋房里現(xiàn)狀最好的——被新榮記拿下，改造為旗下最高規(guī)格餐廳“榮府宴”。

這座洋房前身是“金融巨子”貝祖詒的宅子，他的兒子是著名建筑師貝聿銘。

公館內(nèi)的花園復(fù)刻蘇州園林，五角亭、獅子橋、太湖石一應(yīng)俱全，據(jù)說這里每一塊青石都是貝老親自挑選。

在酒店時(shí)期，貝軒大公館內(nèi)有25間客房。每間房裝配復(fù)古收音機(jī)、電子壁爐和黑框鐵窗，流露濃厚海派氣息。

最大的套房是原本的主人臥室，床前包裹著雕花古董燈箱，與木雕裝飾相呼應(yīng)，衛(wèi)浴還放著著古董琉璃浴缸。

有趣的是，當(dāng)時(shí)酒店的1、2樓正是上海第一家新榮記餐廳（2010年開業(yè)），主打全包房制高端臺(tái)州菜，也是榮府宴的雛形。

盡管不再能居住，但榮府宴保留著貝軒大公館的原始格局，各種家具也復(fù)原當(dāng)初的海派韻味，保養(yǎng)情況甚至比當(dāng)年更勝一籌。

Part 04

昔日羅萊夏朵成員

只留下餐廳營(yíng)業(yè)

紳公館

Le Sun Chine

老酒店控們可能記得，上海首個(gè)羅萊夏朵酒店成員是“紳公館”——一棟位于華山路1220弄6號(hào)的英式洋房。

1916年，為慶祝聯(lián)合抵制袁世凱的金融政策大獲全勝，10余個(gè)銀行家決定合伙在跑馬場(chǎng)附近（現(xiàn)華山路）買地，并建立15棟洋房，其中6號(hào)洋房面積最大，是紳公館的前身。

在酒店時(shí)期，紳公館一樓是餐廳，客房分布在2至4層，根據(jù)房間墻紙顏色分為不同主題。最大的套房是原先主人的臥室，裝修風(fēng)格美輪美奐。

現(xiàn)在的紳公館不對(duì)外開放酒店住宿，但樓下餐廳仍正常營(yíng)業(yè)，招牌菜公館紅燒肉和老上海冰糕還保持十幾年未變的老式口味。

Part 05

寶麗會(huì)館至今空置

寶麗會(huì)館

B’LaVii House

湖南路285號(hào)，寶麗會(huì)館的大門仍然緊閉。這里曾是上海才女李秋君建造的兒童保育院，改開后一度成為當(dāng)?shù)鼐用竦淖∷?/p>

十幾年前，來自臺(tái)灣的歐先生看中了這套洋房花園別墅，與團(tuán)隊(duì)歷時(shí)三年進(jìn)行改造，終于造出一間海派精品酒店。

寶麗會(huì)館規(guī)劃有6種房型，共14間客房，面積均在40平方米起。房間分別以銀杏、香樟、木棉、墨竹等植物命名，設(shè)計(jì)師因地制宜，依托建筑格局為每間房造出不同的特色。

可惜的是，酒店在2020年宣布停業(yè)，并由當(dāng)紅餐廳品牌喬爾盧布松旗下的 285 Le Jardin 接手，改造成一家很chill的小酒館。

然而，餐廳也沒能堅(jiān)持多久，最終在2023年歇業(yè)，寶麗會(huì)館至今也無新東西，一直處于空置狀態(tài)。

Part 06

它還在靜候新主人

御席公館

Shanghai Imperial Palace Club

2019年，御席公館悄無聲息地暫停了酒店業(yè)務(wù)，這座位于建國(guó)西路上的法蘭西風(fēng)情洋房，就此陷入了沉睡。

御席公館由四幢洋房組成，內(nèi)部由木質(zhì)壁板裝飾，并鑲嵌了金色線角，華麗的洛可可風(fēng)格裝飾體現(xiàn)出濃郁的十五世紀(jì)法國(guó)皇室審美。

2023年，高端餐飲品牌 The Gentle Feast君筵 曾入駐其中，但并未經(jīng)營(yíng)許久，于2024年無聲退場(chǎng)。

目前，御席公館正在對(duì)外招租，可繼續(xù)作為餐廳或高端會(huì)所場(chǎng)地；實(shí)力雄厚的大佬也可將其買下，置辦為收藏級(jí)的傳世宅邸。

Part 07

為什么精品洋房酒店難持續(xù)？

至于洋房酒店為什么開不長(zhǎng)久，甚至后續(xù)罕見該類型酒店開業(yè)，我們可以從以下幾個(gè)方面一探究竟：

首先，老洋房改造為酒店，本就是件吃力不討好的事情。

洋房們大多屬于歷史保護(hù)建筑，整體構(gòu)造是不能動(dòng)的，外立面要修舊如舊的，室內(nèi)水電管道排線是要重頭來過的……

并且，要讓一棟百年老建筑符合現(xiàn)代酒店的消防、安防、隔音等標(biāo)準(zhǔn)，無異于難上加難。

在一系列限制條件和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)面前，改造成本就限制了洋房酒店的擴(kuò)張。

其次，成本高得出奇，盈利效率卻是同類最低。

老洋房本為家庭居住設(shè)計(jì)，適宜居住的房間數(shù)量少，即便通過改造，房間量通常只有10-30 間；

公共區(qū)域稀少零散，與會(huì)議、宴會(huì)等高毛利業(yè)務(wù)無緣，甚至有的酒店連餐飲都要精簡(jiǎn)，坪效遠(yuǎn)低于常規(guī)酒店；

體量小導(dǎo)致人力成本占比高，管家式服務(wù)雖契合定位，但一人服務(wù)幾間房，邊際成本難下降，加之采購(gòu)、營(yíng)銷的規(guī)模優(yōu)勢(shì)全無，進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)。

上述問題，從過往住客們的反饋中或許能略知一二。

“基礎(chǔ)房型又小又暗，要住有陽臺(tái)的房間價(jià)格得大幾千”

“房間一直有股陳味，床品潮潮的。除了拍照好看，住起來一點(diǎn)也不舒服”

“服務(wù)沒法和大品牌酒店相比，管家形同虛設(shè)，像個(gè)大民宿”……

最后，酒店資產(chǎn)最重要的“抗風(fēng)險(xiǎn)”功能也未能在老洋房酒店上體現(xiàn)（大部分洋房酒店為租賃）。

核心地段老洋房的租金或轉(zhuǎn)讓費(fèi)極高，并且產(chǎn)權(quán)分割，租約期限較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)者難以自主調(diào)整業(yè)態(tài)，遇到市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)只能硬扛到底。

這也是大部分洋房酒店最終黯然離場(chǎng)的原因，哪怕業(yè)內(nèi)頭部的隱居繁華集團(tuán)，也在2020年關(guān)閉多數(shù)門面，只留下武康公館一家分號(hào)。

而像馬勒別墅、東湖賓館、瑞金洲際酒店，背后有國(guó)企東湖集團(tuán)托舉，才能順利穿越周期。

漫步在梧桐樹蔭下，拉毛圍墻后的洋房們和百年前沒什么變化，只是其中的住客們，不知已經(jīng)換了多少撥。

老洋房酒店生于情懷，亦要為這些情懷買單。

你住過這些老洋房酒店嗎？

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