上海出臺樓市“新七條” 精準施策滿足剛性與改善性住房需求

中國商報（記者 王彤旭）2月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心五部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱通知），推出涵蓋限購、信貸、公積金、稅收等領域的七項優化措施（以下簡稱“新七條”），政策自2026年2月26日起正式施行。新政立足上海作為超大城市的發展實際，聚焦居民剛性住房需求與多樣化改善性住房需求，通過系統性政策優化，促進房地產市場平穩健康發展，助力宜居安居城市建設。

蘇商銀行特約研究員付一夫對中國商報記者表示，從整體來看，新政以系統性政策組合修復市場信心，以差異化安排保障居住民生，為一線城市房地產調控提供了兼顧穩定與活力的實踐樣本，有助于推動樓市從階段性調整轉向平穩運行。

在上海市寶山區某樓盤售樓處，市民向工作人員了解房源信息。（圖片由CNSPHOTO提供）

限購精準松綁

“新七條”的首要舉措為進一步調減住房限購政策，顯著降低非滬籍購房門檻，保障合理居住需求。

為何將非滬籍購房群體作為政策發力的核心？對于此舉背后的市場邏輯，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前，上海市非滬籍人群購房占比已經達到40%至45%，是上海樓市中舉足輕重的購房力量。

“與滬籍居民家庭相比，非滬籍人群住房自有率偏低，購房意愿更為強烈，且對購房成本、準入門檻的敏感度更高。更關鍵的是，只有激活非滬籍人群的購房需求，才能有效消化當前二手房市場居高不下的庫存，穩定二手房價格，進而真正打通賣舊買新、賣小買大的市場循環，破解當前上海樓市流轉不暢的核心癥結。”李宇嘉對中國商報記者表示。

在降低購房門檻方面，新政縮短了非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅的年限。對非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

新政同時增加了可購房套數。通知明確，對在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。

不僅如此，新政還拓寬了居住證群體的購房渠道：符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

“政策調整前，對于從事城市基礎服務或企業總部設在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購房資格。‘新七條’立足支持此類在滬穩定居住群體購房需求導向，允許持有滿5年的居住證即有購房資格。可以說，過去的限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示。

在李宇嘉看來，這一系列調整意味著上海外環外已基本實現限購放開，核心目的在于化解新房庫存壓力，推動環上海都市圈的協同發展；而外環內社保門檻的大幅下調、增購政策的放寬，則直指激活二手房市場交易活力，進而通過置換鏈條的打通，帶動新房市場回暖。

金融支持加碼

“新七條”聚焦居民購房資金壓力，優化住房公積金貸款政策與個人住房信貸政策，全方位提升金融支持效能。

在住房公積金政策方面，新政有這些調整：一是提高最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，對購買第二套住房的最高貸款額度相應提高。二是優化貸款套數認定。對于已使用過公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房，且當前已結清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時可申請公積金貸款。三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在上海市最高貸款額度基礎上上浮20%。

此外，“新七條”還對房地產稅的免征口徑進行了微調。此前，對于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購置住房不征房產稅，但置換階段會涉及該稅種。新政出臺后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產稅。

李宇嘉表示，從市場現狀來看，滬籍居民家庭住房自有率已達到68%至70%，疊加人口老齡化的特征，原生的住房改善需求空間相對有限。而為子女購房的需求，成為滬籍居民家庭最主要的潛在購房動力。此次發布的通知針對成年子女購房的房產稅減免政策，正是瞄準這一潛在需求，通過稅費優惠降低購房成本，進一步激活滬籍居民家庭的購房意愿。

“小陽春”可期

“新七條”圍繞多項住房需求展開，其既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎服務的相關人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準施策的特點。綜合來看，其體現了對各類住房需求的進一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。

“對于即將到來的‘小陽春’關鍵時間點，相信疊加上海既有的各類寬松政策，將促進各類購房需求的進一步釋放，并和全年去庫存等工作有更緊密的結合。”嚴躍進說。

李宇嘉認為，上海在新春伊始出臺這一重磅措施，在降成本、降門檻、提振市場預期方面釋放了極為明確的信號，政策針對性極強，將對3月上海樓市的節后“小陽春”形成顯著的帶動作用。

展望后續，李宇嘉表示，只有通過政策落地切實提振市場預期，帶動非滬籍新市民順利實現購房上車，同時激活賣舊買新的置換鏈條，進一步拉動滬籍居民的改善型需求，才能形成市場的良性運轉。如果這一循環能夠順利打通，上海樓市有望在今年上半年實現企穩回升。

“上海此次限購政策的大幅調整，可能會對長三角周邊城市形成一定的虹吸效應，原本部分返鄉置業的需求，可能會轉向準入門檻降低的上海樓市。”李宇嘉說，后續需要加快推進長三角產業協同與產業鏈的合理布局，以產業驅動就業與住房需求的理性分布，從根本上化解區域間的需求虹吸問題，實現長三角房地產市場的協同平穩發展。