龍湖資產(chǎn)管理的長坡厚雪

導(dǎo)讀：龍湖資產(chǎn)管理的意義，并不僅僅體現(xiàn)在某一個(gè)項(xiàng)目的亮眼表現(xiàn)上，還在于其逐步形成的一整套、可以被反復(fù)驗(yàn)證和廣泛應(yīng)用的資產(chǎn)管理能力。

如果用一句話形容2025年的龍湖，“安全”或許是其中最清晰的底色。

一方面，是公開層面的穩(wěn)健表現(xiàn)——平穩(wěn)度過債務(wù)高峰；另一方面，則是很“龍湖”。在資產(chǎn)管理領(lǐng)域持續(xù)投入、低調(diào)推進(jìn)，逐步挖出一條足夠深的護(hù)城河。

這并非臨時(shí)起意，而是踐行長期主義的結(jié)果。

沿著人的生命周期軌跡，龍湖資產(chǎn)管理逐步搭建起一套完整的資產(chǎn)版圖，將冠寓（長租公寓）、歡肆（活力街區(qū)）、藍(lán)海引擎（產(chǎn)業(yè)辦公）、霞菲公館（ 服務(wù)式公寓）、佑佑寶貝（婦兒醫(yī)院）與椿山萬樹（健康養(yǎng)老）六大賽道串聯(lián)起來。

這不是停留在藍(lán)圖的設(shè)想，而是已經(jīng)落地的現(xiàn)實(shí)：龍湖資產(chǎn)管理整體管理規(guī)模已接近300億元。

龍湖基于“Hybrid Space”的核心理念全新打造的創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品——?dú)g肆已先后落地合肥高新區(qū)、成都武侯、上海江橋、以及杭州下沙。

2025年3月，歡肆首個(gè)項(xiàng)目在合肥高新區(qū)正式亮相。開業(yè)前三日客流超過13.2萬人次，銷售額突破330萬元；

與之配套的723間冠寓，在開業(yè)不久后出租率即穩(wěn)定97%的高位，租金坪效超出周邊競品50%。

一個(gè)全新產(chǎn)品，為何能迅速在市場站穩(wěn)腳跟，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)與長租的雙優(yōu)表現(xiàn)？

松弛有趣

肆意生活的時(shí)尚歡樂場

當(dāng)代年輕人的消費(fèi)偏好，正在發(fā)生一個(gè)并不張揚(yáng)卻清晰的變化：重新回到“附近”。

他們不再執(zhí)著于“目的地”的遠(yuǎn)行，反而更看重生活半徑內(nèi)的煙火氣——可以隨時(shí)抵達(dá)、可以與朋友自然相聚、也能承載情緒放松與生活節(jié)奏的空間。

建筑面積不足2萬平米的合肥歡肆，正是精準(zhǔn)捕捉到了這一需求，將自身定位為一個(gè)“年輕時(shí)尚的生活歡樂場”。

“歡肆”被賦予了一種生活態(tài)度：享受調(diào)性與品質(zhì)、社交友好、松弛樂活、肆意做自己。

因此，歡肆選擇從日常生活場景著手：一日三餐，寵娃遛狗，與三兩好友閑聊歡聚。

在空間上，歡肆呈現(xiàn)出小而美的精致質(zhì)感。通過四大空間亮點(diǎn)的組合，營造出更適合停留、自然松弛的樂活場景：

主入口廣場矗立著項(xiàng)目標(biāo)識(shí)性IP“HUANS”浣熊，傳遞著年輕的活力；明亮通透的歡肆北街成為時(shí)尚生活方式的“城市櫥窗”。

圍合式街區(qū)核心的雙層旗艦獨(dú)棟“中央綠島”，高效釋放了中心廣場的商業(yè)價(jià)值。而退臺(tái)流線布局，賦予了城市露臺(tái)呼吸感，讓人們游逛更有樂趣，也讓日咖夜酒的節(jié)奏更加舒緩。

在業(yè)態(tài)組合上，歡肆以餐飲為核心，占比約70%，其余30%為休閑配套與生活方式內(nèi)容。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)也持續(xù)孵化具備原創(chuàng)力的在地品牌，如“幾十有”創(chuàng)意干糧店等；歡肆還開設(shè)了常態(tài)化運(yùn)營的HS室內(nèi)市集，延續(xù)了合肥人熟悉的市井生活氣息。

而后相繼亮相的成都武侯歡肆、杭州下沙歡肆、上海江橋歡肆，同樣以這種“小體量、高濃度”的運(yùn)營邏輯，龍湖資產(chǎn)管理形成 “客群畫像 - 場景規(guī)劃 - 品牌組合” 的全鏈路邏輯，差異化引入貼近在地文化與具有鮮活特色的人氣主理品牌，基于當(dāng)?shù)厝巳旱男枨筇卣髁可泶蛟煜M(fèi)場景。

復(fù)合業(yè)態(tài)

撬動(dòng)混合空間資產(chǎn)價(jià)值

但這些，還只是歡肆的“基本操作”。真正與同行拉開差異的，是它與冠寓以及周邊社區(qū)之間的深度融通。

長租公寓品牌冠寓，自2017年創(chuàng)立以來已迭代至4.0版本，在安全、品質(zhì)、顏值基礎(chǔ)上，更為關(guān)注空間的復(fù)合功能，增加了社交區(qū)域、健身房、自習(xí)室等公共空間，主動(dòng)打破了社交孤島。

在產(chǎn)品層面，合肥冠寓在規(guī)劃階段便預(yù)留了一層與三層直達(dá)歡肆的入口，還將3層53間房間調(diào)改為商業(yè)，追加配套服務(wù)與娛樂業(yè)態(tài)。住戶下樓即可進(jìn)入商業(yè)空間，在安適居住與熱鬧生活之間自由切換。

屋頂花園則通過一條約200米的步道，將健身房與寵物友好區(qū)等高頻互動(dòng)場景串聯(lián)起來，并與冠寓入口直連，實(shí)現(xiàn)“出門即社交”。

在運(yùn)營層面，冠寓住戶的瓏珠積分可直接抵扣歡肆內(nèi)消費(fèi)，穩(wěn)定流量也為餐飲等高頻業(yè)態(tài)提供持續(xù)支撐。同時(shí)通過主題市集、圈層沙龍、聯(lián)名酒會(huì)、寵物派對(duì)等社群活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了居住、餐飲、娛樂、社交等功能的“無界串聯(lián)”。歡肆開業(yè)后，冠寓單房租金提升300—500元，拉升效應(yīng)明顯。

這種“居住引流—消費(fèi)閉環(huán)—價(jià)值互哺”的模式，為小體量商業(yè)提供了一種可復(fù)制的解題路徑。其核心在功能多樣性的融合中，激發(fā)業(yè)態(tài)之間的化學(xué)反應(yīng)，從而提升資產(chǎn)運(yùn)營的確定性。

如果說單一業(yè)態(tài)是清爽的氣泡啤酒，帶來即時(shí)的新鮮感，那么混合業(yè)態(tài)則如調(diào)和威士忌，層次豐富且口感均衡，余韻悠長。

2026年，“歡肆+冠寓”的組合還將在更多城市亮相。南京雨山歡肆、深圳高博等項(xiàng)目預(yù)計(jì)在年內(nèi)陸續(xù)面世，成都三千集與上海閔行項(xiàng)目也將重整煥新升級(jí)。

與此同時(shí)，依托豐富的產(chǎn)品包，和行業(yè)領(lǐng)先的建造管理體系，龍湖資產(chǎn)管理的空間整合解題能力還在提升。

在上海虹橋天街，龍湖資產(chǎn)管理通過交通、產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的深度耦合，以藍(lán)海引擎重塑辦公體驗(yàn)。依托虹橋樞紐的公交化高鐵網(wǎng)絡(luò)，“跨城通勤”被重新定義；辦空間與商業(yè)配套的無縫銜接，則顯著降低了企業(yè)與員工的時(shí)間與精力成本。

樓下即是美食能量補(bǔ)給站，租戶憑借藍(lán)海引擎電梯卡可享天街合作商鋪95折優(yōu)惠，天街內(nèi)眾多休閑，健身，娛樂配套設(shè)施近在咫尺，讓工作之余的生活“從從容容，游刃有余”。

同樣，成都三千集曾經(jīng)是區(qū)域購物中心天花板，當(dāng)市場進(jìn)入紅海后，決定跳出商業(yè)品牌的招調(diào)汰換的傳統(tǒng)思路，從空間、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)等因素綜合考量，對(duì)三千集的空間業(yè)態(tài)進(jìn)行顛覆性重構(gòu)，改造成“商業(yè)+辦公”的復(fù)合化功能空間。

這些實(shí)踐傳遞出一個(gè)清晰信號(hào)：空間不僅是內(nèi)容載體，更是價(jià)值生產(chǎn)工具。

以資產(chǎn)價(jià)值為第一性原理，對(duì)低效空間進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重構(gòu)，與業(yè)態(tài)之間的有機(jī)組合，是龍湖在資管范式下生長出的一項(xiàng)核心能力。

資管能力的全景圖

從單點(diǎn)到系統(tǒng)，從運(yùn)營到生態(tài)

當(dāng)傳統(tǒng)增長路徑逐漸觸頂，地產(chǎn)行業(yè)需要正視一個(gè)現(xiàn)實(shí)：存量時(shí)代已然來臨。

表面上問題是如何將滯重低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為價(jià)值引擎，更深層的是企業(yè)如何從舊基礎(chǔ)上蛻變，找到一條新的生存發(fā)展之路。

從冠寓，到歡肆，再到藍(lán)海引擎，我們得以窺見龍湖資產(chǎn)運(yùn)營管理從定位策劃到交付運(yùn)營一站式（EPC+O）能力的完整輪廓：

前策階段即介入商業(yè)模式設(shè)計(jì)，基于客群結(jié)構(gòu)、區(qū)域條件與競爭格局來精準(zhǔn)定位并制定策略；

產(chǎn)品研發(fā)階段，在體驗(yàn)與資產(chǎn)收益之間尋找平衡；交付階段，通過標(biāo)準(zhǔn)化體系和成熟的供應(yīng)鏈保障品質(zhì)；

運(yùn)營階段，則以龍湖體系導(dǎo)入內(nèi)容，打通各業(yè)態(tài)運(yùn)營壁壘，對(duì)于外部業(yè)主、合作方、以及消費(fèi)者而言，所感受到的就是“一個(gè)龍湖”。

最終，以資管視角統(tǒng)籌收益、成本與退出路徑，兌現(xiàn)最終價(jià)值。

這套能力，還向酒店、醫(yī)院、養(yǎng)老等領(lǐng)域持續(xù)延伸，并通過不同業(yè)態(tài)之間的組合探索新的可能性——

例如成都濱江項(xiàng)目中，冠寓與椿山萬樹的協(xié)同布局，并非簡單疊加，而是在同一資產(chǎn)框架下，覆蓋不同年齡階段與使用周期，讓空間在更長時(shí)間尺度內(nèi)保持活力與效率。

遵循這種復(fù)合的思路與市場需求，更多高效且有趣的場景，被龍湖“調(diào)配”了出來，陸續(xù)落地了“長租+養(yǎng)老”、“長租+辦公”、“商業(yè)+辦公”等不同業(yè)態(tài)的“創(chuàng)意”空間。

在存量時(shí)代，業(yè)態(tài)混合的意義，也早已超出形式創(chuàng)新本身。它更像是一種風(fēng)險(xiǎn)管理方式——

通過對(duì)多元使用場景與消費(fèi)人群的組合，降低單一業(yè)態(tài)波動(dòng)、以及規(guī)模限制帶來的不確定性；同時(shí)，也為資產(chǎn)提供持續(xù)調(diào)整與再生的空間。

支撐這一切的，不再是單點(diǎn)地段優(yōu)勢，而是持續(xù)運(yùn)營與重構(gòu)的能力。

回到最初的拆解，龍湖的資管能力，對(duì)市場究竟意味著什么？

對(duì)消費(fèi)者而言，它不只是某一個(gè)階段的產(chǎn)品選擇，而是能夠隨人生階段變化而不斷切換陪伴模式的生活摯友；

對(duì)業(yè)主而言，則是一位相對(duì)稀缺的合作對(duì)象——既能理解不同產(chǎn)品的運(yùn)營邏輯，又具備從前端規(guī)劃到后端兌現(xiàn)的整體執(zhí)行能力，依托多元業(yè)態(tài)，定制全套資產(chǎn)盤活解決方案。

因此，龍湖資產(chǎn)管理的意義，并不僅僅體現(xiàn)在某一個(gè)項(xiàng)目的亮眼表現(xiàn)上，還在于其逐步形成的一整套、可以被反復(fù)驗(yàn)證和廣泛應(yīng)用的資產(chǎn)管理能力。

這種能力的價(jià)值，正隨著時(shí)間沉淀，悄然構(gòu)筑龍湖在存量時(shí)代的第二增長曲線。

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