睿見丨PAG逆周期布局再發力：從萬達商管到恒大物業的資產版圖擴張

自2025年9月中國恒大清盤人宣布擬出售所持恒大物業股權以來，歷經四個多月的推進，這一備受行業關注的股權交易逐步取得進展。

2026年2月2日，據財新報道，太盟投資集團（PAG）與廣東省旅游控股集團有限公司均對恒大物業相關股權表達了收購意向，兩個潛在接盤方已與清盤人接洽。

對于擅長逆周期抄底的PAG而言，此次出手既是對物業資產的精準布局，也是其在深度布局萬達商管之后，深耕中國不動產及相關領域的又一重要動作。

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PAG接盤恒大物業：估值博弈中的戰略布局

恒大物業的股權出售，本質是恒大集團清盤進程中的核心資產處置動作，而其估值縮水幅度與行業定位，成為吸引投資方的關鍵前提。截至2月3日，恒大物業收報1.14港元/股，總市值約123.24億港元，較巔峰時期接近2065億港元暴跌94%，估值已處于歷史低位。

從盈利基本面看，2024年及2025年上半年，恒大物業分別實現營收127.57億元、66.47億元，歸母凈利潤分別為10.21億元、4.72億元，依然具備一定的造血能力。截至2025年6月底，該公司總在管面積約5.96億平方米 ，較2024年同期增加約4100萬平方米。

根據財新報道及行業分析師觀點，在當前行業環境下，物業企業收購PE均值介乎6倍至8倍，是相對合理的區間。恒大物業目前的靜態市盈率為11.35倍，意味著恒大物業現有估值仍存在下調空間，這也成為雙方博弈的核心要點之一。

作為潛在接盤方，PAG的出手貼合其逆周期投資邏輯。相較于其他行業，物業管理行業具有現金流穩定、抗周期能力較強的特點，即便恒大物業受母公司債務危機波及，仍擁有廣泛的項目布局和成熟的運營體系，核心資產價值并未大幅受損。

此外，根據中指院發布的《2025年物業行業收并購研究報告》顯示，2025年，行業延續上一年“內部資源整合為主，重點補全企業能力短板”的特點，發生收并購事件18起，共有13家物業企業披露收并購動態，披露交易總金額20.33億元。其中，和泓服務和東原仁知服務將之前已經收購大半股權的標的轉變為完全控股；萬物云則斥資2.27億元并購中洲物業100%股權，進一步深化“蝶城”戰略。物業行業收并購市場的回暖態勢，也為PAG的布局提供了行業支撐。

不過，目前PAG正與恒大物業清盤人完成初步接洽，具體收購比例、交易對價仍在協商中，最終交易是否落定也是未知數。廣東省旅游控股集團的參與，則讓這場股權爭奪戰增添了更多變數。

若PAG成功收購恒大物業，憑借其專業的運營能力和資源整合能力，有望進一步提升恒大物業的管理水平和服務質量，同時也將為PAG在不動產及相關領域的布局增添重要砝碼，進一步鞏固其在行業內的地位。此外，這一收購也可能引發行業格局的變化，促使其他企業加快戰略調整步伐。

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PAG投資版圖：從萬達商管到多元布局

PAG擁有逾27年的歷史，如今已成為亞太地區領先的投資管理集團，為全球近300家機構管理超過500億美元資產，業務覆蓋信貸及市場、私市股權、不動產三大領域，因投資策略酷似黑石集團，被業內稱為“亞洲小黑石”，其核心打法便是逆周期抄底受壓資產，通過專業投后賦能提升資產價值后實現退出。

此次擬接盤恒大物業，并非PAG首次在不動產及相關領域的重磅布局。實際上，PAG在國內對萬達商管的多輪投資，已被市場認定為其經典投資案例之一。

2021年，珠海萬達商管謀求港股上市時，PAG作為領投方之一參與Pre-IPO投資，聯合21家投資方合計投入約468億港元，并簽訂上市對賭協議。隨著珠海萬達商管四度IPO折戟，PAG主動調整投資策略，于2023年底與萬達簽訂新投資協議，調整后PAG對珠海萬達商管的持股比例降至40%，成為第一大股東并取消對賭條款。

2024年，PAG聯合中信資本、阿布扎比投資局等多家機構，再度投資600億元成立大連新達盟，作為全新的持股平臺承接對萬達商管的控制權。

進入2025年，PAG再度聯合騰訊、京東等投資方，拿下萬達商管旗下48座萬達廣場100%股權，交易額預估500億元。這筆交易的資本結構極具代表性，PAG計劃注資50億元認購基金次級份額，承擔主要風險并獲取超額收益。同時，聯合國有大行銀團獲得300億元貸款授信，剩余150億元通過夾層融資募集，吸引險資、產業基金等多元主體參與，形成“劣后 + 優先 + 夾層”的風險分散模式。

而PAG收購的48座萬達廣場遍布一線至三四線城市，交易后仍由萬達商管負責日常運營，形成“資本持有 + 專業運營”的輕資產模式，既幫助萬達商管回籠資金緩解1375.61億元有息負債的償付壓力，也讓PAG以較低成本獲得了一批優質商業地產資產。據行業分析，這批商業項目年客流量超60億人次，租金回報率可穩定在5%-6%。

除了在不動產領域的持續布局，PAG在其他領域的投資也同樣精彩。其中，2019年以38.28億元收購博銳生物58%股權，成為當年中國生物科技行業最大規模的私募股權投資，也是浙江臺州單筆引進的最大外資項目。截至2026年初，博銳生物籌備港股上市前，PAG持股比例約44.62%，累計投資超41億元，預計上市前總回報超30億元。

1月29日，PAG宣布完成所持盈德氣體相關股權的轉讓事宜。據了解，PAG通過控股型投資完成對盈德氣體的退出，交易對價約68億美元，成為中國私募股權市場有史以來規模最大的控股型退出案例之一。

從萬達商管到恒大物業，PAG在不動產領域的逆周期布局步步為營、招招精準，不斷拓展其資產版圖，盡顯“亞洲小黑石”的敏銳眼光與果敢魄力。在復雜多變的商業浪潮中，PAG憑借獨特的投資策略與強大的資源整合能力，持續深耕中國市場，未來其在不動產及相關多元領域還將書寫怎樣的精彩篇章，值得拭目以待。