鄭氏豪門賣身求生，千億債務壓垮三代傳承

文/言叔

開年以來，香港股市上演了一出戲劇性大戲。

鄭裕彤家族旗下的新世界發展股價像坐了火箭，一個多月市值飆漲40%，站上255億港元。

這波暴漲全靠一則傳聞：

為解千億債務危機，鄭氏家族正和美國黑石集團談，打算賣掉新世界發展大部分股權，若談成就要失去控制權。

上市公司也證實了，控股股東確實在和潛在投資者接洽，但還沒達成任何協議。

說白了這就是故意放風，股價漲了，家族在談判中就能更占優勢，多要些好處。

黑石作為全球最大另類資產管理公司，就愛抄底困境資產，之前就和新世界有過接觸，像禿鷲似的盯著機會。

01

鄭氏家族是香港四大豪門之一，鄭裕彤外號"鯊膽彤"，當年眼光毒辣、敢闖敢拼，創下橫跨多領域的商業帝國。

在香港商界，鄭裕彤的大膽是出了名的，因此別人送給他一個綽號——"鯊膽彤"。

1970年，鄭裕彤創立新世界發展時，就敢動用手里三分之一的資產1.3億元，果斷購入尖沙咀藍煙囪碼頭地皮。

要知道彼時香港房地產剛恢復元氣，敢冒這么大風險的人可沒幾個。

這個項目后來建成了新世界中心，成為尖沙咀海邊最具代表性的建筑群。

鄭裕彤最讓人津津樂道的傳奇，是在2008年金融危機時，把許家印拉上了大D會的牌桌，讓上市失敗、險要翻船的恒大，強行扶正了。

這場瘋狂的豪賭，恒大在破產邊緣被拉回重生，徹底激發了許家印的賭性。

后來，站上行業巔峰的許家印，對鄭裕彤投桃報李。

2015年，恒大收購了新世界發展位于海口、武漢和惠州的4個地產項目資產包，總代價135億，創下當時中國房地產史上最大一筆收購交易。

可傳到第三代鄭志剛手里，就徹底走樣了。

鄭志剛雄心勃勃搞擴張，靠高杠桿舉債，如今公司有息債務超1861億港元，現金才258億，凈負債率達93%，遠超其他三大豪門。

對比一下其他三大豪門的負債率，就更顯尷尬：

郭得勝家族的新鴻基地產，凈負債率只有15%；李兆基家族的恒基地產，借貸比率為21%；而李嘉誠家族的長實集團，凈負債率低至5%。

新世界發展的杠桿水平，遙遙領先。

連續兩年新世界都虧了上百億，2024財年(2023年7月1日~2024年6月30日)，新世界發展股東應占虧損約196.83億港元，這是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損。

2025財年(2024年7月1日~2025年6月30日)虧損仍在繼續，股東應占虧損約163億港元。

鄭志剛也被趕出董事會，鄭家純重新掌權并啟用職業經理人黃少媚。

2024年9月，被視為第三代接班人的鄭志剛辭任行政總裁，轉任非執行董事，由曾任香港發展局局長的馬紹祥接任，后于2025年6月徹底出局。

02

曾幾何時，鄭裕彤能在危機中救恒大，如今他一手創辦的企業卻要賣身自救。

富不過三代的魔咒似乎應驗，沒了"鯊膽彤"的蔭庇，鄭氏子孫把一手好牌打得稀爛，香港豪門的這波渡劫，能不能挺過去還很難說。

老話早就說過，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。

太子爺一發力，埋頭猛干了幾年，家族企業的命運，突然就岌岌可危了。

這就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。

如今，鄭志剛出局，香港豪門家族的接班劇情，變得撲朔迷離。

在上市公司層面，鄭家純重新起用了職業經理人來挽救危局。

現在上任新世界發展一把手的，是曾經擔任過鄭家純私人助理的女性高管黃少媚。

面對危機，鄭家純在業績報告表示："時勢不由人，然變局如潮，何以舟楫(如何應對)?"

03

新世界發展的困境，折射出香港老牌華資地產豪門在行業深度調整期中面臨的傳承與轉型挑戰。

香港四大豪門中，除了鄭裕彤家族，其他三家相對穩健。

李嘉誠的長實集團本月剛以228億美元的價格賣出43個全球優質港口，現金流優勢盡顯。

李兆基家族的恒基兆業負債率僅28%，抗風險能力最強。

郭得勝家族的新鴻基地產雖內地銷售承壓，但香港IFC、ICC等核心物業租金穩健，年收入仍超200億港元。

相比之下，鄭裕彤家族依賴債務驅動擴張，成為四大家族中唯一陷入虧損的成員。

若新世界被迫出售核心資產(如香港會展中心或瑰麗酒店股權)，其江湖地位恐被新銳財團取代。

黑石對新世界的興趣也被解讀為中國香港樓市情緒邊際變化的信號。

香港政府差餉物業估價署數據顯示，2025年中國香港私人住宅價格上漲3.3%；2025年12月房價按月微漲0.2%，連續第7個月錄得增長，市場對"止跌回穩"的討論升溫。

從"鯊膽彤"鄭裕彤的輝煌創業史，到第三代鄭志剛的激進擴張，再到如今的賣身求生，鄭氏家族的百年基業正面臨前所未有的考驗。

這不僅僅是一個家族企業的興衰史，更是香港豪門傳承困境的縮影。

在市場環境劇變、債務壓力山大的背景下，曾經叱咤風云的香港四大家族，也不得不重新審視自己的發展路徑和傳承模式。

鄭氏家族能否渡過這次危機，新世界發展能否在黑石的幫助下重獲新生，香港豪門的傳承模式是否需要重新定義，這些問題的答案，或許將在未來幾個月內逐漸揭曉。

但有一點是確定的：香港商業黃金時代造就的傳奇故事，正在被新的商業現實重新書寫。

而鄭氏家族的這場危機，可能只是香港豪門集體轉型的開始。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。