香港豪門地產商，也要賣身了

文/十一弟
最近，香港鄭裕彤家族旗下的地產上市平臺——新世界發(fā)展，在二級市場收獲一波大幅上漲。
開年一個多月，它的市值已經上揚了40%，站上了255億港元。
新世界發(fā)展由鄭裕彤創(chuàng)辦于1970年，迄今已有五十多年歷史，是香港最老牌的地產商之一。
它曾經突破過千億市值，但現(xiàn)在早就丟掉了光環(huán)。
股價上漲，起因于一個市場傳聞——
據(jù)說，為了擺脫岌岌可危的債務困境，鄭裕彤家族正在與美國黑石集團談判，打算向其出售所持新世界發(fā)展的大部分股權。
若交易達成，黑石集團將取代鄭裕彤家族，成為新世界發(fā)展的最大股東。
從此，這個香港豪門家族，將失去對名下地產業(yè)務旗艦平臺的控制權。
受收購傳聞影響，新世界發(fā)展的股價在二級市場大幅拉漲。
這是有人故意放風。
上市公司也對外作了回應——
“本公司已向控股股東周大福企業(yè)求證，確認其正在與一些潛在投資者進行接洽?！?br/>“但有關投資的金額、性質與形式，尚未達成任何協(xié)議，并不能保證交易事項是否推進?！?br/>現(xiàn)在這個市場，傳言即真相，發(fā)現(xiàn)即猛干，證實即跑路。
股價大幅攀升，能讓鄭裕彤家族置于更有利的談判地位，在交易中謀求更大的利益。
黑石集團是全球最大的另類資產管理公司，目前管理的資產規(guī)模，高達1.27萬億美元。
它的投資模式，是在市場周期底部抄底買入困境資產，通過重組運營以后，實現(xiàn)增值退出。
新世界發(fā)展遭遇的這輪債務危機中，黑石集團一直是個很活躍的買家。
去年八月份，市場上就有傳言——
新世界發(fā)展當時正在與黑石集團、凱德置地等資本方接觸，有意向其出售名下部分資產，未來還可能推動上市公司私有化。
黑石就像禿鷲一樣，不斷盤旋在鄭裕彤家族的頭頂，等待這個香港豪門開出談判條件和收購價碼。
在這一輪又一輪的市場傳聞中，新世界發(fā)展的股價，也跟著漲漲跌跌、起起落落。
這反映了鄭裕彤家族的心態(tài)，極其掙扎——
它想要拼力守住這個家族企業(yè)，但無奈債務深重，可以做的選擇又十分有限，只能來回拉扯、反復試探。
鄭裕彤家族是香港四大豪門之一，與郭得勝家族、李兆基家族、李嘉誠家族并列齊名。
幾十年來，鄭裕彤構建了一個龐大的商業(yè)帝國，橫跨珠寶、地產、基建、零售、礦業(yè)等多元業(yè)務。
在最新的香港富豪榜單上，鄭裕彤家族以195億的身家，排名第三。
它名下控制著幾家核心上市企業(yè)，這其中包括周大福、新創(chuàng)建集團和新世界發(fā)展。
到現(xiàn)在，鄭裕彤家族持有港股上市的新世界發(fā)展的股權，超過45%。
從1970年鄭裕彤創(chuàng)辦新世界發(fā)展以來，這個香港豪門地產商已經傳到了第三代接班人。
鄭裕彤之后，他的兒子鄭家純、孫子鄭志剛先后執(zhí)掌上市公司數(shù)年時間。
但毫無疑問，富二代出身的鄭家純、鄭志剛，一代不如一代。
明明只有武大的實力，卻偏偏不自知，接下了武松的活兒。
他們的商業(yè)嗅覺與管理能力，遠不及白手起家的鄭裕彤。
在香港，鄭裕彤有個綽號，叫鯊膽彤。
早年的創(chuàng)業(yè)經歷，讓他如鯊魚一樣敏銳，激進，大膽，且敢于冒險。
沒人比鄭裕彤更明白風浪越大、魚越貴的道理，他曾多次在危機中逆勢投資。
比如，香港回歸前，他大舉收購了會展中心地塊。
最讓人津津樂道的坊間故事，是在2008年金融危機時，鄭裕彤把許家印拉上了大D會的牌桌，讓上市失敗、險要翻船的恒大，強行扶正了。
這場瘋狂的豪賭，恒大在破產邊緣被拉回重生，徹底激發(fā)了許家印的賭性。
后來，站上行業(yè)巔峰的許家印，對鄭裕彤投桃報李。
2015年，恒大收購了新世界發(fā)展位于?？凇⑽錆h和惠州的4個地產項目資產包，總代價135億，創(chuàng)下當時中國房地產史上最大一筆收購交易。
在鋤大地的牌桌上，鄭裕彤和追隨其身后的許家印，都賺得盆滿缽滿。
鯊膽彤激進的個性與行事風格，不僅傳給了他的子孫后代，也深深地烙印在了新世界發(fā)展。
過去十多年來，新世界發(fā)展靠舉債和高杠桿，來拉動規(guī)模擴張。
盡管市值只有255億港元，但它身后卻背負了上千億債務。
十一弟查了下，連同永續(xù)債在內，新世界發(fā)展的有息債務規(guī)模，超過1861億港元。
它手上的現(xiàn)金資源，只有258億港元。
按此計算，新世界發(fā)展的凈負債率，達到了93%。
盡管與香港其他三大豪門地產商齊名，但新世界發(fā)展的杠桿水平，遙遙領先。
其中，郭得勝家族的新鴻基地產，凈負債率只有15%；李兆基家族的恒基地產，借貸比率為21%；而李嘉誠家族的長實集團，凈負債率低至5%。
2023年，新世界發(fā)展便已暴露了財務危機。
當時，它通過一系列關聯(lián)交易，向母公司周大福企業(yè)出售了其所持一家上市企業(yè)股權以及一處商業(yè)物業(yè)部分權益，換取了233億港元現(xiàn)金，用于償還債務和彌補資金缺口。
但一番騰挪轉讓，沒能把新世界發(fā)展拖出債務泥潭。
結果，執(zhí)掌上市公司七年的鄭志剛，也就是鄭裕彤的孫子、鄭家純的長子，灰頭土臉地被趕出了董事會。
他原本被認為是鄭裕彤家族最有希望的第三代接班人。
鄭家純在2017年中風生病以后，逐漸淡出了上市公司的日常管理，交權給了鄭志剛。
老話早就說過，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。
太子爺一發(fā)力，埋頭猛干了幾年，家族企業(yè)的命運，突然就岌岌可危了。
這就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。
如今，鄭志剛出局，香港豪門家族的接班劇情，變得撲朔迷離。
在上市公司層面，鄭家純重新起用了職業(yè)經理人來挽救危局。
現(xiàn)在上任新世界發(fā)展一把手的，是曾經擔任過鄭家純私人助理的女性高管——
黃少媚。
過去幾年里，她一直跟隨鄭志剛，負責新世界發(fā)展在中國內地的地產業(yè)務。
去年初，剛上位的黃少媚，面對沉重的債務負擔，她喊出了七個減債計劃——
積極出售發(fā)展項目，積極出售非核心資產，釋放農地價值，提高租務回報，精簡成本，暫停派息，以及積極的財務管理。
不過，就算是職業(yè)經理人，手上也沒有化腐朽為神奇的點金棒。
所謂的減債計劃，無非就是開源節(jié)流。
新世界發(fā)展靠舉債來大肆擴張，當杠桿操作成功的時候，收益會成倍放大。
可當樓市下行，必然會遭受最大沖擊，滿盤皆輸。
這兩年，由于開發(fā)項目及投資物業(yè)的資產減值，新世界發(fā)展錄得了過去二十年以來罕見的巨額虧損。
2024財年，它虧損了171億港元；2025財年，它又虧損了164億港元。
照這樣虧下去，就算找財神爺來當家，最后也得光著腚走。
低迷的樓市行情，短時間內，想要削減債務規(guī)模、降低杠桿水平，一勞永逸地解決債務問題，根本行不通。
在去年流動性壓力最大時，新世界發(fā)展甚至選擇延期支付名下4筆永續(xù)債大約6億港元的利息。
不過，好在當時它與幾十家銀行迅速完成了總規(guī)模882億港元的再融資，把債務期限拉長到了三年以后。
這幾乎占到上市公司名下有息債務的一半左右，驚險地將其從違約爆雷的邊緣拉了回來。
過去一段時間，新世界發(fā)展持有的位于香港尖沙咀的K11 Art Mall，位于香港國際機場的旗艦購物中心11 Skies，位于杭州、深圳、上海的K11項目等核心資產，都被擺上了貨架，對外兜售。
還有鄭裕彤家族旗下的瑰麗酒店集團，也有傳言稱正在尋覓買家，換取流動性。
都說富不過三代，香港豪門家族，也要過坎渡劫了。
鄭裕彤為子孫后代攢下的萬貫家財，供養(yǎng)幾代人的榮華富貴，綽綽有余，揮霍不盡。
創(chuàng)業(yè)不易，守業(yè)更難。
家大業(yè)大，沒了鯊膽彤的蔭庇，鄭氏子孫別說做大，就算是要守住祖上的生意和財富，也變得很吃力了。
曾經大D會的莊家大佬，力挽狂瀾、拯救許家印于水火之中的鄭裕彤，恐怕很難想象到——
在他離世十年后，自己一手創(chuàng)辦的新世界發(fā)展，竟然也淪落到委身于人、賣身自救的地步，搞得難以收場。
崽賣爺田心不疼，一手好牌打得稀爛。
眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了——
香港豪門家族，這一把輸?shù)美镒雍兔孀佣紱]了。