易方達廣開產園REIT現金流低于預測值20.91%

廣州科學城，圖源金羊網

1月21日晚，易方達廣開產園REIT發布不動產項目經營情況臨時公告。

公告顯示，2025年基金持有的不動產項目（創新基地、創新大廈園區、創意大廈園區）整體實際產生的現金流為7845.32萬元，最近一次2025年現金流預測結果為9919.3萬元，實際較預測下降20.91%；實際平均出租率較預測下降11.06%，實際平均合同單價較預測下降6.15%。

原因分析

2025年，不動產項目經營持續承壓。

一方面，項目所在區域的產業園租賃需求較歷史水平相對疲軟，新增意向相對減少。為了更好地維系經營狀況，租戶的租賃決策表現得更為謹慎，決策周期較過往更長，且更傾向于通過減少租金投入來達到降本增效的目的。項目存量租戶以中小企業為主，部分租戶存在因經營困難或降低成本而縮減面積或者搬離園區的情況，導致不動產項目出租率出現下滑。同時，項目2025年內存在租戶因自建園區而搬離的情況，在當前的市場環境下，填補大租戶退租面積所需要的周期更長，這亦是不動產項目出租率下滑的主要原因之一。

另一方面，基于潛在需求的減少和租戶對成本管控的需要，項目所在區域的競爭演變得更為激烈。在可比區域內，周邊園區的出租率和租金水平在2025年出現了不同程度的下降。為吸引和留住租戶，周邊園區普遍采用了“以價換量”的策略。為了應對市場壓力，項目也采取了較為靈活的商務策略以穩定存量租戶和吸引增量租戶，導致租金水平有所下降。

受上述因素影響，2025年全年月度平均出租率為72.59%，全年月度平均合同單價為51.62元/㎡/月。最近一次現金流預測全年平均出租率為81.62%，平均合同單價為55元/㎡/月。實際平均出租率較預測下降11.06%，實際平均合同單價較預測下降6.15%。

應對措施

結合當前的經濟環境、市場情況、周邊園區競爭態勢、租戶的實際訴求等，運營管理機構積極采取應對措施，繼續強化招商力量、細化招商方向、靈活調整招商策略及提升客戶服務等，以期保障不動產項目穩定發展。