寶山發(fā)展最氣餒的板塊，能不能擺脫睡城？

要說寶山發(fā)展最氣餒的板塊，非楊行莫屬了，一直是一個(gè)睡城。

楊行占著寶山最中心的位置，卻始終沒有成為寶山發(fā)展的核心。

論到市區(qū)的距離，楊行比五大新城近很多，但配套和城市界面卻差很多。

楊行的房價(jià)也比五大新城低，發(fā)展非常脫節(jié)。

而今隨著19號(hào)線的修建、鐵山路TOD的規(guī)劃，寶山高鐵站的建設(shè)和大吳淞戰(zhàn)略的實(shí)施。

楊行能不能擺脫睡城、崛起一次？楊行的置業(yè)站位會(huì)迎來重構(gòu)嗎？到底該不該買？

楊行板塊示意圖：

楊行過去的發(fā)展偏向睡城化，規(guī)劃定位模糊、產(chǎn)業(yè)能級(jí)低下，即使當(dāng)睡城居住功能也薄弱、環(huán)境形象也不佳，各方面發(fā)展遇到了問題。

楊行的地理位置和交通比五大新城好很多，比任何一個(gè)新城距離市區(qū)都近，只有15公里：

從楊行坐地鐵到人民廣場，通勤效率秒殺任何一個(gè)五大新城：

楊行與五大新城的通勤時(shí)間比較

但是這么好的位置，楊行的房價(jià)卻跟五大新城差不多，沒有拉開差距。

楊行的新盤四季隱秀高層5.45萬元/m2、金茂棠前5.21萬元/m2，跟嘉定新城一個(gè)價(jià)格檔次，比松江新城還便宜。

楊行一些主流成交的二手房如萬科四季花城、遠(yuǎn)洋香奈、萬業(yè)紫辰苑、綠地海域笙暉等。

成交價(jià)在3-3.8萬元/m2，比五大新城便宜很多。

再看配套和環(huán)境，楊行跟五大新城的差距更大了。

經(jīng)過楊行的19號(hào)線鐵山路、蘭崗路附近，存在很多堆場，環(huán)境很亂：

楊行蘭崗路上的堆場

楊行工業(yè)區(qū)一角

楊行板塊內(nèi)部還有一條鐵路，帶來了很大的割裂：

楊行還有一個(gè)超級(jí)大的水產(chǎn)批發(fā)市場，里面氣味難聞、環(huán)境也是亂糟糟的：

在寶山的發(fā)展格局中，楊行沒有承擔(dān)重要的城市功能，一直發(fā)揮的是一個(gè)睡城角色。

寶山最先開發(fā)的是淞寶地區(qū)，從上世紀(jì)的工人新村，到21世紀(jì)的濱江長灘、郵輪港。

最好的城市配套資源、最現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)配套集中在淞寶，寶山偏愛淞寶是出了名的。

近年來，在“南北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略下，南大地區(qū)又以智慧城概念贏得了最高能級(jí)的規(guī)劃與投入。

于是寶山最高大上的CBD、最漂亮的城市界面出現(xiàn)在了南大，讓楊行看到非常氣餒。

吳淞口郵輪港、顧村天街、南大智慧城

反觀五大新城的嘉定新城和臨港新城，已經(jīng)不能簡單地稱之為睡城了。

嘉定新城萬達(dá)旁的TEEC上海中心辦公樓、遠(yuǎn)香湖周邊的辦公樓都有企業(yè)在里面辦公。

臨港滴水湖旁建設(shè)了巨量的辦公研發(fā)總部集群，大家都成了一個(gè)區(qū)域的CAZ。

而楊行缺乏現(xiàn)代化的CBD，目前產(chǎn)業(yè)以物流倉儲(chǔ)、傳統(tǒng)制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)能級(jí)低下。

住在楊行的居民大多是前往不夜城、人廣等市區(qū)地點(diǎn)上班，早出晚歸。

這么多年來，楊行的區(qū)域價(jià)值沒有得到很好的利用和發(fā)揮。

在1號(hào)線沿線建了幾片住宅區(qū)后，開發(fā)就似乎結(jié)束了，淪為了一個(gè)簡單的睡城片區(qū)。

楊行的城市界面比較碎片化，規(guī)劃能級(jí)不足，缺乏標(biāo)志性的公共空間和連貫的城市意象。

各種原因，讓楊行淪為了睡城，房價(jià)也一直比較洼，漲幅也低。

那么未來的楊行，還有希望擺脫睡城嗎？

新時(shí)代發(fā)展要求，楊行不能再繼續(xù)做一個(gè)睡城，而且是不盡如人意的睡城。

楊行也想擺脫睡城，給大家提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、更優(yōu)質(zhì)的配套和居住環(huán)境。

為了擺脫睡城和大家的刻板印象，楊行抓住了19號(hào)線、寶山高鐵站和吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃做了很多努力。

借助19號(hào)線的東風(fēng)，楊行規(guī)劃了一個(gè)鐵山路TOD，未來要在這里建設(shè)地鐵上蓋商業(yè)、辦公、住宅等多個(gè)功能項(xiàng)目。

這個(gè)TOD規(guī)劃范圍北至寶楊路、東至鐵山路、南至外環(huán)高速、西至江楊北路，一個(gè)屬于楊行的“天空之城”要來了：

依托19號(hào)線鐵山路車輛基地上蓋，上蓋層規(guī)劃了多個(gè)地塊，包括住宅2塊、商業(yè)1塊、社區(qū)級(jí)公共設(shè)施1塊、幼托用地1塊等。

其中2個(gè)首發(fā)住宅地塊都是三類住宅用地，B01B-01地塊容積率1.55（限高80米）、B01B-09地塊容積率僅有1.36（限高60米），建筑面積約16.65萬方。

鐵山路地鐵口的B01A-05為C2C8用地是商辦服務(wù)用地，限高80米，未來是一個(gè)TOD商業(yè)。

具體位置和效果圖如下：

除了鐵山路TOD之外，上述規(guī)劃范圍內(nèi)還有6個(gè)住宅地塊，總住宅體量開發(fā)約38萬方。

依托19號(hào)線的沿線開發(fā)，楊行未來的城市配套、面貌和能級(jí)都會(huì)大大迎來改善。

目前鐵山路站周邊可看見已進(jìn)行了部分廠房拆遷，地鐵也在修建，接下來就是等待土拍：

這些目前看起來很殘破的區(qū)域，未來都會(huì)煥發(fā)新生，落后的工業(yè)區(qū)面貌會(huì)大變。

過去依靠1號(hào)線沒有把楊行的城市能級(jí)開發(fā)帶動(dòng)起來，現(xiàn)在19號(hào)線給了楊行一個(gè)重生的機(jī)會(huì)。

放大來看，鐵山路TOD整個(gè)規(guī)劃都處在大吳淞核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，楊行撞上了最好的城運(yùn)。

大吳淞的規(guī)劃給楊行帶來了一個(gè)產(chǎn)城融合、轉(zhuǎn)型發(fā)展的契機(jī)。

楊行擁有大片可開發(fā)利用的土地，圍繞19號(hào)線和跟淞寶交界的地方，有9平方公里轉(zhuǎn)型空間。

受制于過去鋼鐵工業(yè)配套基地的定位，這里放了很多堆場和物流廠房，一直沒到轉(zhuǎn)型的周期。

現(xiàn)在隨著19號(hào)線的規(guī)劃和精品城區(qū)與北轉(zhuǎn)型要求的到來，楊行是時(shí)候要作出改變了。

淘汰低效產(chǎn)能，把工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)空間后，楊行有希望向高端制造、研發(fā)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

大家都希望楊行的轉(zhuǎn)型能帶來更高收入的工作，能帶來更好的配套和更宜居的環(huán)境。

楊行迎來了另一個(gè)更重要的發(fā)展機(jī)遇：高鐵站，圍繞這個(gè)高鐵站，楊行也做了很多規(guī)劃。

這就是國家八縱八橫戰(zhàn)略下誕生的高鐵上海寶山站，位于楊行境內(nèi)。

寶山站計(jì)劃2027年6月就要竣工，開通在即，屆時(shí)將成為上海第四大高鐵客運(yùn)樞紐，楊行將坐擁長三角重要的樞紐門戶。

寶山站的設(shè)計(jì)客流量是年旅客到發(fā)量約5400萬人次，日均14.8萬人次。

高鐵站會(huì)帶來巨大的客流，對楊行的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展帶來巨大的拉動(dòng)作用。

鑒于此，楊行趁機(jī)規(guī)劃了一個(gè)大型的高鐵站前TOD，用于承載未來增長的商務(wù)需求。

類似于虹橋商務(wù)區(qū)那樣，楊行也可以打造屬于自己的高鐵商務(wù)區(qū)，這是非常難得的機(jī)遇。

寶山站前TOD會(huì)吸引一部分長三角區(qū)域型企業(yè)前來?xiàng)钚性O(shè)立分支機(jī)構(gòu)，帶動(dòng)楊行商務(wù)發(fā)展。

這TOD已落定為合生匯綜合體項(xiàng)目，集商業(yè)、辦公、酒店等多功能為一體。

具體為地上4層商業(yè)綜合體（11.5萬方），一棟地上23層酒店、一棟地上15層經(jīng)濟(jì)酒店、一棟地上12層商務(wù)酒店，5棟辦公樓（分別為地上22層、16層、5層、4層、4層）：

地鐵19號(hào)線+鐵山路TOD+高鐵寶山站TOD+吳淞創(chuàng)新城副中心。

楊行準(zhǔn)備在城市各方面都迎來重大的升級(jí)，未來能否成功呢？

如果楊行真的能擺脫睡城的話，以后楊行的板塊價(jià)值與定位要變，房產(chǎn)置業(yè)邏輯要變，寶山的城市發(fā)展格局也要變。

因?yàn)?9號(hào)線和高鐵的修建，以后楊行會(huì)變成一個(gè)雙地鐵板塊，也會(huì)變成一個(gè)高鐵板塊。

如果補(bǔ)足產(chǎn)業(yè)、配套短板，買在楊行不用去市區(qū)就能上班了，居住價(jià)值會(huì)提升。

即使從楊行到市區(qū)上班也不遠(yuǎn)，通勤距離也比五大新城近。

而且房價(jià)還比五大新城便宜，置業(yè)很有優(yōu)勢。

如果寶山站發(fā)展成為一個(gè)像樣的高鐵商務(wù)區(qū)，提供一定就業(yè)機(jī)會(huì)。

從鐵山路坐19號(hào)線北上2站就到寶山高鐵站，以后住在楊行無論是高鐵出行還是上班都很方便。

今后楊行的板塊價(jià)值應(yīng)該類似于徐涇@虹橋站、祝橋@上海東站，想象空間比較大。

搞不好會(huì)有房產(chǎn)商打出這樣的廣告：“買入楊行，就是買入下一個(gè)徐涇”“寶山版徐涇來了”……

但是要想達(dá)到這個(gè)高度，楊行距離徹底擺脫睡城還是有一定難度的，面臨很多挑戰(zhàn)。

首先是高鐵商務(wù)區(qū)的暢想，寶山站前TOD還在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，距離建成還很遠(yuǎn)。

即使建成還要招商運(yùn)營，有一個(gè)很長的周期。

寶山高鐵商務(wù)區(qū)由寶山一人運(yùn)營，不敵虹橋商務(wù)區(qū)四區(qū)共建，且規(guī)劃規(guī)模相差較大。

現(xiàn)在依托高鐵發(fā)展商務(wù)的時(shí)機(jī)已經(jīng)不像以前處在一個(gè)黃金期，競爭壓力也大。

虹橋商務(wù)區(qū)能成功在于起步早，2009年開始規(guī)劃，抓住了風(fēng)口、提前搶駐了資源。

后面還有東站也要發(fā)展樞紐商務(wù)區(qū)，楊行會(huì)被分流，面臨不小的挑戰(zhàn)。

尤其是在如今人口減少、辦公樓空置高啟的情況下；

全國已有不少高鐵新城淪為“鬼城”，在十幾年前這個(gè)情況就比較嚴(yán)重了：

截至2025年，全國已有至少26座高鐵站因種種原因未啟用或已關(guān)停，曾經(jīng)的高鐵商務(wù)新城夢想都破滅了：

上下滑動(dòng)可查看

當(dāng)然了，上海的人口吸納能力比較強(qiáng)，而且寶山站離市區(qū)很近，不至于到這種地步。

但是寶山高鐵商務(wù)區(qū)要想追上虹橋，要做更多努力。

再說回鐵山路TOD，現(xiàn)在上海的TOD比較泛濫，到處都是，已經(jīng)不稀奇了，對產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)有待考驗(yàn)。

郊區(qū)地鐵最大的作用就是提高了賣地的價(jià)值，房子好賣，但商業(yè)、辦公樓運(yùn)營起來就比較難了。

鐵山路TOD同樣處在規(guī)劃前期階段，地也沒有拍，到建房、建商業(yè)、建辦公樓，又要很長時(shí)間。

建辦公樓很容易，關(guān)鍵是要看能給一個(gè)區(qū)域帶來多大的產(chǎn)業(yè)增量。

就鐵山路TOD的位置來說，處在大吳淞核心區(qū)的輻射區(qū)，本身不在核心，商務(wù)地位會(huì)弱化。

大吳淞真正的核心在蘊(yùn)藻浜以南的吳淞街道，那里規(guī)劃了一個(gè)大吳淞十里畫卷園，是未來寶山北轉(zhuǎn)型、建設(shè)城市副中心的核心承載區(qū)。

十里畫卷園細(xì)分為了產(chǎn)城服務(wù)板塊、文化活力板塊、創(chuàng)新未來板塊、科創(chuàng)生活板塊和門戶地標(biāo)板塊，是未來真正的商務(wù)核心：

大吳淞未來最漂亮的門戶地標(biāo)和最高大上的CBD都在吳淞街道，完全出了楊行的行政地界：

所以楊行能否擺脫睡城，既取決于自己的鐵山路TOD、站前TOD運(yùn)營得怎么樣；

也取決于大吳淞的規(guī)劃落地得怎么樣，能給自己帶來多大的輻射和帶動(dòng)。

退一步講，即使產(chǎn)業(yè)落地不及預(yù)期，哪怕開一個(gè)大型商業(yè)綜合體，給一所三甲醫(yī)院，再配置一個(gè)好學(xué)校，這都是楊行巨大的發(fā)展成就。

短期來看，楊行借助19號(hào)線、高鐵站的規(guī)劃，沿線城市界面會(huì)有很大的改觀。

新地鐵會(huì)帶來新的商品房開發(fā)，會(huì)給市場帶來很大的補(bǔ)充，給板塊帶來流量。

至于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擺脫睡城，那都是后面的事了。

眼下我們只能從置業(yè)角度來多多分析，以后楊行的地位會(huì)發(fā)生什么改變，北上海區(qū)域的價(jià)值格局和選籌邏輯會(huì)發(fā)生什么變化。

鐵山路TOD約有38萬方住宅開發(fā)，如果按120m2/套換算，能供應(yīng)3166套住宅。

其實(shí)不應(yīng)該只盯著鐵山路TOD，鐵山路東部也有大量可騰挪開發(fā)的土地。

因?yàn)橐粭l19號(hào)線的規(guī)劃，楊行后期給市場帶來的住宅供應(yīng)可在萬套以上。

長期以來，北上海的置業(yè)焦點(diǎn)主要集中在顧村、羅店、上大等板塊。

隨著這些區(qū)域開發(fā)日趨飽和，新增供應(yīng)越來越少；

同時(shí)上游的張廟、通河、共富、共康都缺乏TOD新盤開發(fā)。

楊行土地儲(chǔ)備多，有望成為北上海下一個(gè)新房供應(yīng)主戰(zhàn)場和流量中心。

雖然淞南靠著18號(hào)線開發(fā)了江灣金茂府、招商序等TOD盤，但6.8-7.1萬元/m2的價(jià)格偏貴。

楊行現(xiàn)在是洼地，到時(shí)候開發(fā)的新房價(jià)格可能落在5-6萬元/m2，便宜約1萬元/m2。

楊行會(huì)成為19號(hào)線沿線房價(jià)性價(jià)比最高的地方，對于想買19號(hào)線的客群來說有一定吸引力。

畢竟鐵山路的土地還沒有拍，如果搞成四代住宅就不止這個(gè)價(jià)了。

要是定價(jià)過高，更沒有二手房有性價(jià)比了。

在新楊行的開發(fā)需要周期的情況下，如果是買二手房，出于地段、現(xiàn)成配套的成熟度和當(dāng)前環(huán)境的宜居度，買楊行不如共康、上大、顧村、南翔和九亭。

楊行近幾年開發(fā)的次新房如大華公園薈、四季都會(huì)等成交價(jià)在5萬元/m2。

這個(gè)價(jià)格只比共康的大華公園城市、上大的經(jīng)緯弘?yún)R地標(biāo)家園、南翔的華潤中央公園四期便宜幾千塊，價(jià)格差距不大。

但是對比地段，共康、上大處在外環(huán)內(nèi)，到市區(qū)通勤更近。

這兩個(gè)板塊都處在楊行上游，優(yōu)先吸引市區(qū)外溢購買力。

在2020-2022年這波行情中，楊行次新房只漲了25%-28%，跑輸大盤，也跑輸共康和上大。

再對比同樣是外環(huán)外板塊的顧村和南翔，配套、居住環(huán)境是現(xiàn)成的、看得見的，比楊行好很多。

九亭距離漕河涇、大虹橋產(chǎn)業(yè)區(qū)很近，產(chǎn)業(yè)地段比楊行好很多。

南翔、九亭的漲幅跟大盤相近，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于楊行。

從地段、配套、房產(chǎn)保值和流動(dòng)性等諸多方面來說，楊行板塊目前的競爭力很有限，買房不是優(yōu)選。

也許隨著大吳淞戰(zhàn)略的深入實(shí)施，楊行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)很好，各方面能級(jí)提升很大，最后擺脫了睡城，這是大家都希望的。

未來的楊行能否徹底擺脫睡城、迎來真正崛起呢？讓我們拭目以待！