《大宋風雅錄》系列文章 · 第三篇，大宋“房奴”：汴京房價有多高？

重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地。——王禹偁《李氏園亭記》

提及大宋，世人多念及“東京夢華”的繁盛：州橋夜市的煙火氣漫過朱雀大街，勾欄瓦舍的絲竹聲穿透尋常巷陌，漕運碼頭的舟楫承載著萬國風華。

這座名為汴京的都城，是北宋最耀眼的名片，巔峰時人口逾150萬，人口密度達1.2-1.3萬人/平方公里，遠超同期世界任何一座都市，即便是今日的紐約、倫敦等國際大都市也難以企及。

然而，在這份繁華背后，卻藏著無數人的安居之痛。

“居者有其屋”從來都是古今共通的樸素愿望，但在北宋汴京，這愿望卻成了絕大多數人的奢望。

無論是躋身仕途的官員、奔走謀生的商販，還是寒窗苦讀的學子，都被高企的房價裹挾，淪為“房奴”或是終身“租房族”。

蘇軾、歐陽修、蘇轍等文壇巨匠、朝廷重臣，都曾在汴京的房價面前倍感窘迫；底層百姓為求一瓦遮頭，更是要耗盡畢生積蓄。

今天，我們就循著史料的脈絡，揭開北宋汴京“寸土寸金”的真相，看看千年前的“房奴”們，究竟要面對怎樣的房價壓力。

01

汴京房價全景圖

從貧民窩棚到天價豪宅的層級碾壓

要讀懂汴京的高房價，首先要厘清其房價的層級分布。

作為北宋的政治、經濟、文化中心，汴京的房價并非鐵板一塊，而是隨區位、戶型、用途呈現出天差地別的梯度，這種梯度差異，也精準劃分出不同階層的居住困境。

最頂層的天價豪宅，集中在皇城周邊、御街兩側等核心地段，這里是權貴世家的專屬領地，房價高到令人咋舌。

據《宋會要輯稿》記載，太平興國年間，一套皇城附近的豪宅標價高達1萬貫，而當時的宰相楚昭輔，竟需動用宋太宗賞賜的1萬兩白銀（折合1萬貫）才能全款購置，可見即便是當朝宰輔，買一套核心區豪宅也需傾盡全力。

到了北宋末年，豪宅價格更是瘋狂飆升，部分頂級宅院標價突破數十萬貫，按米價基準換算，1貫錢約等于今日590元人民幣，數十萬貫便相當于數億元，堪比今日北京二環的四合院，堪稱“天價”。

除了住宅，汴京的商鋪更是“寸鋪寸金”，尤其是州橋夜市、御街等繁華商圈的商鋪，價格遠超普通住宅。

宋徽宗時期，一處僅10平米的臨街商鋪，售價就達250貫，折合人民幣約14.75萬元，每平米單價高達1.4萬余元，放到今日的新一線城市也毫不遜色；而州橋夜市的核心商鋪，更是標價8000貫，折合人民幣472萬元，足以讓普通商販望而卻步。

中間層級的普通民宅，是大多數官員、富商的置業目標，但其價格也足以讓多數人承受不起。

綜合各類史料記載，北宋汴京的普通民宅均價約在3000貫左右，部分區位稍差的宅院價格約1300貫，按購買力換算，分別相當于今日177萬元和76.7萬元，對標新一線城市的三居室。

這樣的價格，對于中低收入群體而言，已是遙不可及的天文數字。

最底層的貧民窩棚，多分布在汴京郊區或城墻根下，房屋簡陋，僅能遮風避雨，即便如此，價格也需300貫，折合人民幣17.7萬元，相當于今日縣城的老破小。

從數十萬貫的豪宅到300貫的窩棚，汴京房價的層級差高達數百倍，這種極端的價格分化，也折射出北宋社會的階層差異，而無論是哪個層級的房價，都讓普通民眾的安居夢變得異常沉重。

02

名人“房奴”圖鑒

名臣文豪也逃不過的置業困境

提及北宋的名人，我們多想到他們的才情與仕途，卻鮮少知曉，即便是這些位高權重、名滿天下的人物，也難逃汴京高房價的“收割”，不少人終身未能在汴京置業，淪為“租房族”，甚至到晚年才在外地圓夢安居。

蘇軾的置業之路，堪稱一部充滿辛酸的“房奴奮斗史”。

這位北宋文壇巨匠，仕途最高至禮部郎中（正六品），年薪約400貫，折合人民幣23.6萬元，按當時普通民宅3000貫的價格計算，需不吃不喝7.5年才能全款購置。

但現實遠比計算更殘酷，蘇軾一生仕途起伏，頻繁被貶，收入不穩定，根本無力在汴京全款買房。

為了在汴京立足，他不得不動用父親的遺產、妻子的嫁妝，還向弟弟蘇轍借了7000貫，即便如此，也未能在汴京購置一套屬于自己的房產，直至47歲，才在密州擁有了首套房產，而終其一生，都未能在汴京圓夢安居。

他在給友人的信中曾坦言“猶復羇旅，未有定居”，言語間滿是漂泊無依的窘迫，一代文豪尚且如此，普通百姓的置業困境可想而知。

蘇軾的弟弟蘇轍，置業之路更是艱難。

蘇轍官至副宰相，月俸300貫，收入遠超兄長，但即便如此，他也遲遲未能在汴京買房，直至70歲退休后，才在二線城市許昌蓋起了三間新房。

晚年的他，回首一生的置業歷程，寫下了“我生發半白，四海無尺椽”的辛酸詩句，字里行間滿是對安居的渴望與無奈；而在終于擁有自己的房產后，他又賦詩“平生未有三間屋，今歲初成百步廊”，欣喜之情溢于言表，這份欣喜背后，是數十年的漂泊與堅守。

除了蘇氏兄弟，“唐宋八大家”之一的歐陽修，也長期深陷租房困境。

歐陽修官至副宰相，卻在汴京租房住了十幾年，所租房屋簡陋破舊，位于雜亂的城中村，他在詩中直白描述自己的窘境：“嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。”

即便后來官至高位，他也未能在汴京購置房產，全家長期擠在破舊的租屋里，甚至下雨天房屋漏雨，需要戴斗笠辦公，這般窘迫，與他的文壇地位、官場身份形成了鮮明的反差。

更令人唏噓的是，即便是宰相級別的高官，也有不少人終身租房。

北宋名相寇準，盡瘁國事、清廉自守，“公歷富貴四十年，無田園邸舍，入覲則寄僧舍或僦居”，

北宋名臣韓琦曾直言：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是”，

03

底層“房奴”的掙扎

耗盡畢生積蓄，難換一瓦遮頭

相較于名臣文豪的租房困境，汴京底層百姓的居住狀況更是慘不忍睹。

對于他們而言，在汴京買房是遙不可及的奢望，即便是租房，也需傾盡所有，不少人甚至連簡陋的窩棚都住不起，只能棲身于城墻根、橋洞下。

我們先來看一組直觀的數字對比，感受底層百姓的購房壓力。

北宋汴京底層工匠的日薪約100文，月收入約3貫，年收入36貫；普通市民家庭年收入約30貫，而當時汴京最簡陋的貧民窩棚價格為300貫，普通民宅價格為3000貫。

按此計算，底層工匠要不吃不喝8年才能買得起窩棚，買普通民宅則需83年；普通市民家庭買窩棚需10年，買普通民宅則需100年。

這樣的房價收入比，遠超今日的北京、上海，即便是放在全球范圍內，也堪稱極端。

對于大多數底層百姓而言，全款買房根本不現實，于是“賒宅”（分期付款）成了少數人的選擇。

據《名公書判清明集》記載，北宋的“賒宅”制度規定，首付需支付30%，余款分10-30年還清，年利率高達20%。

即便如此苛刻的條件，也并非人人都能享受，只有少數有穩定收入或擔保人的人才能申請。

而一旦選擇“賒宅”，便意味著終身被債務捆綁，成為徹底的“房奴”，一旦遭遇失業、疾病等變故，便會面臨房財兩空的風險。

更可怕的是，北宋的房地產市場缺乏監管，爛尾樓頻發，不少百姓耗盡積蓄參與“賒宅”，最終卻未能入住。

據史料記載，汴京曾有一個名為“錦繡園”的住宅項目，吸引了上千戶百姓參與“賒宅”，結果項目崩盤，導致72家錢莊倒閉，萬戶百姓積蓄蒸發，許多家庭因此陷入絕境。

對于絕大多數底層百姓而言，租房是唯一的選擇，但即便是租房，也需承受高昂的租金壓力。

北宋汴京的租房市場分層明顯，富人租賃“邸店”華屋，月租高達30貫，折合人民幣1.77萬元；平民只能擠在“廊屋”隔間，月租約3貫，折合人民幣1770元，占底層工匠月收入的100%；而最底層的百姓，只能棲身于瓦舍的“群租房”，8人擠在一間狹小的房間里，月租50文，折合人民幣29.5元，即便如此低廉的租金，也讓不少人難以承受。

為了緩解百姓的住房壓力，宋政府設立了“店宅務”，專門管理公租房，公租房的租金相對低廉，月租約450文，折合人民幣265.5元，僅為民間私宅租金的三分之一。

但公租房的數量極其有限，巔峰時期汴京的公租房也僅有2.6萬間，對于150萬人口的都城而言，無異于杯水車薪。

更重要的是，公租房的申請條件極為苛刻，需要五品以上官員擔保，普通百姓根本無法觸及，最終公租房大多被中低階官員或富商占據，底層百姓難以受益。

04

高房價的推手

人口、資本與權力的三重裹挾

汴京房價之所以高到令人絕望，并非單一因素導致，而是人口集聚、資本炒作與權力壟斷三重作用的結果，這三重力量相互交織，共同推高了房價，讓汴京的安居夢變得愈發遙遠。

人口的大量集聚，是汴京房價飆升的基礎動力。

北宋是中國古代城市化進程的重要階段，商品經濟的繁榮吸引了大量農村人口涌入城市，而汴京作為都城，更是成為人口集聚的核心。

據史料估算，北宋前期汴京人口約50萬，到北宋中期增至100萬，巔峰時期突破150萬，人口密度高達1.2-1.3萬人/平方公里，遠超今日的北京、上海。

大量人口的涌入，帶來了旺盛的住房需求，而汴京的城市面積有限，土地資源稀缺，“尺地寸土，與金同價”的局面就此形成。

除了常住人口，汴京還常年聚集著大量的流動人口，包括往來的商旅、赴京應試的學子、待命的官員等，這些流動人口進一步加劇了住房需求。

據《西湖老人繁勝錄》記載，每逢科舉“混補”之年，赴京應試的學子就達10萬人，每位學子需攜帶一名仆人，僅學子與仆人就達20萬人，這些人的居住需求，極大地支撐了租房市場，也間接推高了房價。

資本的瘋狂炒作，是汴京房價飆升的核心推手。

北宋商品經濟發達，房地產行業成為最賺錢的行業之一，“富家巨室，竟造房廊”，不少富商巨賈將房地產作為主要的投資方向，通過囤房囤地、哄抬房價獲取巨額利潤。

司馬光曾做過估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用”，可見出租房屋能獲得穩定且豐厚的收益，這進一步刺激了資本對房地產的投入。

南宋時，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天的房租收入就達二三十貫，這樣的高收益，讓資本趨之若鶩。

在資本的推動下，汴京的房地產換手率極高，“貧富無定勢，田宅無定主”成為常態，不少房產在短時間內多次轉手，價格不斷攀升。

更有甚者，一些商人通過散布謠言、操縱市場等手段哄抬房價，如汴京曾有中介借助“帽妖”謠言壓低房價收購房產，再高價出租售賣，從中牟取暴利。

權力的壟斷與尋租，是汴京房價居高不下的重要保障。

北宋的權貴階層利用手中的權力，大量侵占官地、囤積房產，形成了對房地產市場的壟斷。

奸相蔡京家族憑借權勢，掌控了汴京五分之一的房產，通過出租房產年收租金上萬貫，富可敵國；宰相晏殊也曾“托借名目，射占官地，蓋屋僦賃”，利用公家土地經營私人租房業務，從中牟利。

權貴階層的大量囤房，進一步加劇了房源緊張，推動房價不斷上漲。

同時，權貴階層還通過各種手段規避宋政府的調控政策，讓調控措施形同虛設。

例如宋政府規定非本地戶籍限購1套、二套房首付50%、嚴禁官員炒房，但權貴階層通過“房契會”等形式，變相囤房炒房，宋政府對此束手無策。

此外，北宋政府的“土地財政”也間接推高了房價，宋政府將房地產稅收作為重要的財政收入來源，“城郭之賦，宅稅、地稅之類是也”，房地產交易中的契稅、房產稅等稅種繁多，這些稅收最終都轉嫁到購房者和租房者身上，進一步加重了民眾的負擔。

05

宋廷的調控嘗試

收效甚微的“維穩之舉”

面對日益高漲的房價和尖銳的住房矛盾，宋政府并非坐視不管，而是出臺了一系列調控措施，試圖穩定房地產市場、緩解民生壓力。

這些措施涵蓋了住房保障、租金管控、市場監管等多個方面，堪稱古代版的“樓市調控”，但由于觸及權貴階層的利益、執行不到位等原因，最終大多收效甚微。

設立公租房體系，是宋政府最主要的住房保障措施。

宋初即設立“店宅務”（地方稱“樓店務”），專門負責官營房地產的租賃、維修與管理，相當于今日的房管局+住建局。

據《宋會要輯稿》記載，真宗天禧元年（1017年），汴京店宅務轄下有公租房23300間；仁宗天圣三年（1025年），公租房數量增至26100間。

公租房的租金相對低廉，天禧元年開封府一間公租房月租約500文，天圣三年物價上漲后，租金反而降至430文，旨在為中低收入者提供基本住房保障。

同時，宋政府還規定公租房只能自住，嚴禁轉租，以杜絕“二房東”牟利；對租賃公租房的百姓，在特殊時期還會減免租金，如大中祥符五年（1012年）正月，因雪災嚴寒，宋政府“免僦錢三日”；冬至、寒食等節日，也會對貧民減免公租房租金。

但如前文所述，公租房數量有限，申請條件苛刻，難以覆蓋底層百姓，最終未能從根本上緩解住房緊張。

管控租金價格，是宋政府調控房地產市場的重要手段。

由于汴京“租房族”數量龐大，租金壓力直接影響民生穩定，宋政府多次出臺法令，嚴禁房東隨意漲租、強制奪賃。

真宗大中祥符三年（1010年）六月，詔“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數剗奪”，規定房租以原額為準，不得隨意上漲或強制收回房屋；徽宗大觀元年（1107年）重申：“自今后京城內外業主增修屋業，如不曾添展間椽地步者，不得輒添房錢。如違，以違制論”，將禁止亂漲租寫入法令，違者以違法論處。

這些規定在一定程度上遏制了房東的漫天要價，但在實際執行中，由于權貴階層的干預、監管不力等原因，大量房東陽奉陰違，隨意漲租的現象依然普遍。

規范房地產交易，加強市場監管，是宋政府維護市場秩序的重要舉措。

宋政府對房地產中介“莊宅牙人”進行嚴格管理，要求其必須持有從業執照“牙人身牌”，遵守《牙保法》，納入行業組織“牙行”統一管理，明確其權利義務與職業規范，防止中介操縱市場、欺詐百姓。

同時，宋政府規定房地產交易必須簽訂“紅契”（經官府備案的契約），繳納“印契錢”（契稅），否則交易無效，稱為“白契”，不受官府保護，以此規范交易行為，增加財政收入。

此外，宋政府還實行拆遷補償政策，如神宗元豐六年（1083年）開封外城擴建，占用130戶百姓房屋土地，宋政府按每戶平均170余貫的標準進行補償，保障了被拆遷戶的利益；同時，由“街道司”嚴查違章建筑，維護城市規劃秩序。

除了上述措施，宋政府還出臺了限購政策，限制非本地戶籍購房、抑制二套房需求，嚴禁官員炒房；對貧困無房者，通過福田院、居養院等福利機構提供食宿救助。

但這些措施大多觸及權貴階層的核心利益，遭到強烈抵制，執行過程中大打折扣。

權貴階層通過各種手段規避調控，囤房炒房的現象依然猖獗，房價居高不下的局面始終未能改變，宋政府的調控最終淪為“維穩之舉”，未能從根本上解決住房矛盾。

06

古今對照

千年未變的安居之思

回望北宋汴京的高房價與“房奴”困境，我們會發現，盡管時代變遷、社會制度不同，但“居者有其屋”的愿望始終未變，房價與民生的關聯也始終緊密。

千年前的汴京，人口集聚推高需求，資本炒作加劇泡沫，權力壟斷固化矛盾，宋政府調控收效甚微；千年后的今天，我們依然面臨著住房供需平衡、房地產市場調控、保障房建設等諸多課題，古今之間，有著太多相似的思考。

北宋的“房奴”們，為了一套房子耗盡畢生積蓄，甚至背負終身債務；而今日的我們，也有不少人為了房貸奔波，承受著巨大的生活壓力。

蘇軾、歐陽修等名臣文豪的租房困境，讓我們看到了高房價對不同階層的普遍裹挾；而今日，無論是普通打工人還是中產階級，都在住房問題上有著各自的焦慮。

但值得欣慰的是，隨著社會的發展，我們的住房保障體系不斷完善，公租房、廉租房、經濟適用房等多種保障房形式并行，努力解決中低收入群體的住房需求；房地產市場調控也更加精準有力，致力于實現“房住不炒”的目標，讓房價回歸合理區間。

從北宋汴京到今日的大都市，安居夢始終是人類共同的追求，這份追求背后，是對穩定生活的向往，是對幸福人生的期許。

千年前的“房奴”困境，為我們提供了歷史的鏡鑒：住房問題不僅是經濟問題，更是民生問題、社會問題，唯有平衡好供需關系、遏制資本炒作、保障民生需求，才能讓“居者有其屋”的理想照進現實。