我對市場有誤判

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正文：本號一直秉承中立、客觀的態度，所以一直做得很累。因為我要一直對、永遠對，才讓人感覺到客觀。

而實際上呢，這很難做到，特別是一些預測性的東西。

最近，我的誤判如下：

我在2025年年末附近，多次說，這一輪如果筑底，應該還是由頂級學區占坑房來引領市場。

這句話其實很多限定詞，比如：頂級、學區、占坑。

這種預測源于2025年，西城和海淀頂級學區，陸續不出區特別是很多一些一流一類學校1911/731后，大量不用多校派位，并且此類房產距離高點跌幅巨大，再并且每年年末到次年年初，學區需求本來就很旺盛。

我當時想，疊加了這么多buff，再怎么說，也應該是它了吧？！

我失誤了，以目前一線傳來的戰報看：

海淀主力板塊的主流小區（非頂級學區），成交開始陸續企穩，像清河板塊的橡樹灣，安寧莊板塊的上林溪；朝陽望京的融科橄欖城，雙井的首城國際，富力城（雙井最近非常火熱），新北苑的幾個次新小區如潤澤系、福熙大道、中鐵系。

甚至非城區的回龍觀公園悅府這類次新，想都沒想到的亦莊核心區次新，比如郁金香舍。

主力板塊這些次新標的，我想到了會較早企穩，但真沒想到會比頂級、學區、占坑房還要早，這是相當反邏輯的誤判。

不過，這個誤判是限于時間先后，并不影響走勢，頂級/學區/占坑房，只是晚來，不是不來。

當然，誤判就是誤判，沒有找理由的余地。

到今年春節前后的一段時間里，我估計各位可能會看到部分自媒體會陸續有這樣的字眼：

“XXX小區漲了！”

我覺得用“漲”字形容，非常不貼切，這只能算超跌后的合理回歸。

還記得我說過無數次的那句話嗎？

“市場不會在頂部橫盤，也不會在底部橫盤！”

換句話說，比如某個戶型最高時成交價為950萬，然后馬上就回到了900萬以內的成交，不能說900萬的成交價“跌”了50萬，這也是超漲后的價格回歸。

沒有價格深度的頂部和底部，都是保不住的，這類似于比賽評委打分，去掉部分最高分和最低分，因為那是非理性、非客觀的。

同樣地，超跌后的價格回歸，也不能稱之為“漲”。

另外，目前市場還有兩個比較確定性因素，和大家同步一下：

一是，以目前近一個多月的掛牌量趨勢看，有效房源掛牌量，恐怕在春節前，就要失守12.5萬套了。這和我之前預測的，有一定出入，這和政策出臺，以及后續（元旦）的頂級央媒定調有沒有關系，我就沒法定量分析了。

還是那句話，如果春節前失守12.5萬套的掛牌，那春節后，就不單單是小陽春的問題了，個別板塊的熱門房源，恐怕要往“中陽春”去了。

二是，1月份的LPR，小調的概率越來越大了，這也是春節前最后一次調整LPR的窗口（按照馬年春節安排，2月份的LPR公布時間，要延后到2月24日了），個人主觀認為，1月份調整LPR是最合適的。

當然，如果按照以上兩種情況都發生的話，對于買房者而言，北京樓市再出政策，就非常不合適了（幫您們祈禱先別出）。

實際上來講，就算現在，想買到稀缺戶型，難度也已經和一個月前沒法比了。只不過，很多人其實要求沒那么高，買到“80分”就滿意的話，那沒問題。

而對于多數賣房家庭，嚴格來講，還不要過早高興，因為過去的兩個月里，賣掉的房子，一般符合兩個特點：極低的價格或較為稀缺的戶型。

剛才說了，現在市場上稀缺的戶型已經很少了，極低的價格賣家又不愿意賣。

所以反推的話，現在賣房，其實從心理上分析，反而更難成交了。

先不談您（指的是換房）要買的房子什么情況，從賣家心理接受度上看，您只能年后成交了（可以年前先掛上試探下市場）。

既然房價已經暴跌至此，其實無論單純買、還是單純賣，我倒是覺得，應該已經完全放下包袱了。

這個市場，對既買又賣的換房家庭，要遭一段時間罪了，我知道，會很折磨。

與您同在。

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