《求是》雜志發(fā)文！改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期

2026年1月1日，《求是》雜志發(fā)表特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》。

文章肯定了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位，梳理了我國住房制度改革的歷程、居民居住條件的改善成效，以及房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)社會的積極作用。對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向作了客觀的分析判斷，并給出了政策方向。

文章指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷供需關(guān)系轉(zhuǎn)變帶來的深度調(diào)整，必須通過有力政策舉措，穩(wěn)定市場預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從深層次看，伴隨城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件必然發(fā)生深刻變化，集中體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是，住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對不足。

二是，居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對提升居住品質(zhì)愿望更為強(qiáng)烈。

三是，房地產(chǎn)企業(yè)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，亟待向低負(fù)債、低杠桿、合理回報的模式轉(zhuǎn)變。

文章認(rèn)為，無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標(biāo)看，還是結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款比重、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實(shí)觀察，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

基于房地產(chǎn)市場的新變化，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降了。對此，文章強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達(dá)13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人。根據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)推算，我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬-1490萬套之間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不小的市場潛力，我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間依然十分廣闊。

另外，從城市化發(fā)展水平看：

總量方面，我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積約為35平方米，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距；2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放，向大城市集中、城市之間流動趨勢仍將持續(xù)相當(dāng)長時間。

結(jié)構(gòu)方面，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。此外，還有一些社會經(jīng)濟(jì)因素變化也在誘致新的住房需求。

品質(zhì)方面，將陸續(xù)有大量住宅進(jìn)入“老齡化”階段。目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求。

文章指出，在各項(xiàng)政策支持下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，但也有一些城市房地產(chǎn)市場在止跌回穩(wěn)過程中出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢。對于這些現(xiàn)象，要客觀分析、正確看待。

一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間；另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，但轉(zhuǎn)化為當(dāng)前發(fā)展動力和信心也需要一個過程。

文章表示，要深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，正確認(rèn)清當(dāng)前形勢，保持戰(zhàn)略定力，積極主動作為，以更有力更精準(zhǔn)的舉措，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，持續(xù)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，盡可能縮短調(diào)整時間，熨平市場波動，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

文章結(jié)尾也給出了一些建議：

保持政策力度：政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足。政策協(xié)調(diào)上，強(qiáng)化政策一致性評估，取消相關(guān)限制性措施。政策儲備上，做好風(fēng)險防范和應(yīng)對預(yù)案。

做好供給管理：要嚴(yán)控增量、盤活存量，有序推動“好房子”建設(shè)。徹底改變房地產(chǎn)開發(fā)方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型。完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺時機(jī)，深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。對使用年限超期的土地試點(diǎn)探索建立土地出讓金補(bǔ)繳機(jī)制，穩(wěn)定社會資本的投資預(yù)期和投資信心。

加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)：加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場相關(guān)價格等關(guān)鍵指標(biāo)監(jiān)測，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的政策解讀和輿情分析，多措并舉推動社會形成對房地產(chǎn)市場的理性預(yù)期。

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