2025年，出險房企化債超萬億！

2025年，對于目前尚未出險的房企來講，安全性一定是第一位的。

2025年，對于已經出險的房企來講，“化債”一定是重點之一。

在這一年，多家出險房企實現債務重組成功，累計化債超萬億。

債務重組成功，對于這些出險房企來講，實際上只是贏得了時間，并且可以輕裝上陣，將更多的精力用在保交樓、企業經營層面，而非已經上岸。

接下來，就需要關注的是這些曾經的龍頭房企，能否實現逆風翻盤？

01

2025年，房企化債年

過去這一輪樓市調控的重點政策“三道紅線”，是2020年8月份制定的，2021年1月起全面實施的。

因此，各大房企開始官宣債務違約，是從2021年開始的。

2021年初，曾經的千億房企華夏幸福官宣債務違約，成為最早一批爆雷的房企。

隨后，越來越多的房企出現債務逾期，其中包括曾經的中國TOP10房企碧桂園、恒大、融創、世茂、綠地等，金科、陽光城、中南、藍光、旭輝、正榮、龍光、富力、奧園等眾多曾經的千億房企，也陸續出險。

出險之后，一類房企是徹底躺平，一類房企是在積極推進債務重組。

徹底躺平的房企，留下一堆爛攤子，很多已經退市。

積極推進債務重組的房企，屬于還準備在這個行業繼續發展的房企，紛紛拿出了債務重組方案，一些企業的創始人也拿出了誠意，積極推進企業債務問題的化解。

經過債務重組方案的推進之后，很多在2025年已經落地，實現了債務重組成功。

例如：融創在2025年實現了約96億美元的境外債重組，以及約154億元的境內債重組；碧桂園在2025年實現了約177億美元的境外債重組，以及約137.7億元的境內債重組；旭輝控股約81億美元的境外債、約100.6億元的境內債重組成功……

遠洋、龍光、時代中國、中梁等房企，也已經實現了債務重組成功。

據不完全統計，超20家房企在2025年化債規模約1.2萬億元！

從這些出險房企的債務重組方案來看，主要采用的是現金回購、債轉股、債券置換三種方式。

現金回購，債權人的債務能夠立即得到償還，但相對來講償債比例較低；債轉股，綁定的是企業的長期價值，讓債權人分享未來的收益，但面對的是不確定性；債券置換，能夠更大比例的保障本金，但償還期相對較長，有的甚至達到10年以上。

當然，大多數房企選擇債務重組之外，金科則選擇了司法重整。

從2023年5月申請重整，到2025年12月重整完成，金科用了超過1年半時間，成為全國首家通過司法重整實現風險化解的“千億級”上市房企，涉及債務規模1470億元、債權人數量超8400家。

金科，不僅是房地產行業迄今最大的重整案，也是重慶市有史以來最大的重整案。

金科通過“現金+股票+信托受益權”的綜合清償方案，普通債權的整體清償率相較于破產清算情景得到顯著提升。

當然，作為金科的創始人，地產大佬黃紅云也失去了金科的控制權。

從一定程度上講，不管是大多數房企的債務重組，還是金科的司法重整，對于債權人來講其實沒有更多的選擇，只能通過不斷的談判盡可能為自己爭取到多一些。

因為大家都清楚，一旦破產清算，償債率在多少。

萬科的票據展期，實際上也類似。

02

輕松上陣，能否逆風翻盤？

實際上，對于很多房企來講，企業本身的底子是有的，也有著自身的產品力、運營等優勢，目前遇到的更多是市場下行環境下、政策環境下的流動性困難。

債務重組成功，對于這些企業來講，獲得了輕松上陣、喘息的機會，使得企業將更多的精力投入到保交付、穩定經營，只有企業持續發展下去，才能保障債權人的權益。

當然，獲得喘息時間之后，這些房企要想真正的上岸，實際上還面臨多重的挑戰。

第一重挑戰，就是目前的市場下行環境。

當目前安全的房企銷售都大幅下降，這些已經出險的房企銷售難度可想而知，很多房企的銷售額已經不及前幾年的零頭，銷售額下降必然對企業接下來的現金流有影響，不排除再次出現逾期的可能性。

第二重挑戰，口碑的下降、人才的流失、市場份額的下降。

出險的這幾年，這些房企基本不再拿地，其在市場中的份額必然下降，沒有新的項目，在產品迭代層面就已經落后市場。

同時，在這個過程中，大量人才流失，對于企業來講將是很大的影響。并且為了保交付，曾經一些交付力不錯的房企，交付力也開始下降，更多只能做到交房，而非有品質的交付。

第三重挑戰，信任度的下降。

對于這些出險房企來講，如今曾經的合作伙伴、購房者是否還信任，這也將對其接下來的發展產生比較大的影響。

從各大出險房企接下來的發展思路來看，曾經的高杠桿、高負債時代已經結束，投入大量資金拿地開發已經不現實，因此其紛紛憑借自己積累的產品力優勢、管理經驗，開始發力輕資產代建業務。

克而瑞發布的2025年前三季度中國房地產企業代建排行榜顯示，旭輝建管、金建管、遠洋建管、鳳凰智拓2025年前三季度新簽約代建面積均超過了500萬平方米，其中旭輝建管以1301萬平方米的新增簽約面積位列第二，僅次于綠城管理。另外，而今管理新增簽約面積也達到了491.3萬平方米。

當然，瞄準代建市場的不僅僅是這些房企，一些本身就健康并且這幾年發展迅猛的房企，也在積極布局代建領域。

在中國地產代建領域，除了巨無霸綠城管理已經在西安拿下多個項目并且陸續交付之外，金茂、中鐵建、龍湖、金地等在西安也已經落地代建業務。其中，龍湖龍智造、金地管理不但已經落地多個項目，并且已經有項目交付，其代建能力經歷了市場的考驗。

出險房企如何面臨其他房企的競爭，這是一個巨大的考驗。

除了代建領域之外，不良資產領域也是一些房企瞄準的新方向所在。

例如：融創的孫宏斌，就成立而今資本，瞄準不良資產賽道。

遠洋集團副總裁趙建軍2025年8月份在接受媒體采訪時表示：不良資產賽道前景廣闊且處于發展初期。金融機構手中積累了大量資產亟待盤活，未來兩三年該領域的業務規模會快速增長。

遠洋集團2025年在昆明、成都、西安等地承接或深入跟進了多個出險項目，為委托方提供綜合的項目解決方案，代建業務已成為其重要的發力方向。

不良資產賽道與代建賽道，實際上是相互關聯的。AMC手中有大量的地產存量項目，這些項目實際上需要的是專業的團隊來操盤，實現盤活與快速去化，以此降低風險，這就是機會。

重整后的金科股份，則明確將設置“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大業務板塊。

新金科將通過投資經營特殊資產、運營開發改善型住宅、做精做強收費服務、創新發展產業機會，實施“汰舊、取新、強鏈”轉型路徑，在徹底改善公司業務結構和經營業績的前提下，尋找新的增長曲線。

地產行業下半場，真正是專業能力、資源的比拼，特別是對于出險后債務重組成功的房企來講，這直接關系到其能否真正逆風翻盤實現成功上岸！