重磅法規(guī)落地，長盛小區(qū)調研！濟南原拆原建將成風口！

濟南一份超級重磅的法規(guī)1月1日正式施行，這份法規(guī)和我們每個濟南人都息息相關，這份法規(guī)的名字叫做《濟南市城市更新條例》

這份文檔的重磅程度我就不過多渲染了、法規(guī)解讀新聞發(fā)布會、官方消息非常多，以我個人的觀感來看，這份法規(guī)的看點遠比濟南十五五規(guī)劃文件的要多。

因為它從法規(guī)的角度，闡明和解釋了下一步濟南城市更新的方向。

比如最近比較熱的長盛小區(qū)原拆原建調研、已經成型濟南商埠片區(qū)10街區(qū)的原拆原建項目，以及未來極有可能大范圍推廣的各類原拆原建項目。

堪稱濟南老破小的及時雨，如果你對拆遷依然非常關注，建議認真閱讀和收藏轉發(fā)...

因為整篇法律法規(guī)的字數較多，作為房產自媒體，我選取和樓市相關的以及大家比較關心的問題來解讀（當然也會參照官方的解讀）。

01

城市更新的含義包含很多，不單單是大家關注的城中村老破小的拆遷，像是野山野河的提升改造都統(tǒng)籌到城市更新的范疇之中。

注意紅框部分的第三條，改造提升與拆除重建并舉，以保留項目提升為主，小編也曾多次強調過，城市更新和棚改的理念不是很契合，大規(guī)模的拆遷已經是上個時代的故事了....

城市更新相關工作找誰，對于絕大多數粉絲來說，街道辦事處有沒有動靜就在證明了一切...

第一章第二章我認為重點的內容在這里，像是編制計劃落地項目很多流程上的東西我就不摘了...

網上經常有人問，比如全樓就一戶不同意，我們項目還能不能拆遷？

很明顯是可以的，大家注意這兩條的關鍵詞。

首先作為物業(yè)權利人是沒有決定權的，另外經本人同意或業(yè)主功能決定報有關部門依法審查通過的實施方案，做好配合工作。

如果說物業(yè)關系復雜，大家還可以依法表決。

針對不同物業(yè)的城市更新，要求各有不同，有些紅框上框出來了。

大家比較關注的是近些年上頭支持的原拆原建，在這份法規(guī)里明確說了，支持自主更新、原拆原建。

第二十條原文如下：

實施危險住房改造更新的，應當按照有關規(guī)定以加固、改建、重建、拆除等方式進行更新。支持老舊住房自主更新、原拆原建。

實施城中村改造更新的，應當采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，消除安全隱患，改善居住條件。

實施老舊小區(qū)更新的，應當完善消防、燃氣、供水、排水、供電、供熱、通信、停車、充電等基礎設施，具備條件的應當增設養(yǎng)老、助餐、文化體育、托育托幼以及適老化、適兒化等公共服務設施，為居民生活提供便利，提升居住環(huán)境。

推進老舊小區(qū)及其周邊區(qū)域連片改造，建設完整社區(qū)，完善基本公共服務設施、便民商業(yè)服務設施、市政配套基礎設施、公共活動空間，構建城市便民生活圈。

如果說前面偏口號，那么下面的具體實施就很有誠意了。

有些老破小地塊的容積率停車位無法達到現行的標準和規(guī)范要求，上面說了沒問題，只要不低于現狀即可，甚至容積率都好說：

第二十八條 城市更新項目應當符合現行的規(guī)劃建設標準和規(guī)范。城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑密度、日照標準、綠地率、停車位等確實無法達到現行標準和規(guī)范要求的特殊類型更新項目，在保障公共安全、維護相關利害關系人合法權益的前提下，可以按照不低于現狀條件為底線進行更新。特殊類型更新項目的認定范圍和程序由市人民政府作出規(guī)定。

第二十九條 為保障居民基本生活需求、補齊城市短板、開展歷史文化名城保護而實施的城市更新改造項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，可以進行容積率核定優(yōu)化，具體辦法由市人民政府制定。

如果說這些東西是針對居民的，那么剩下的內容就是針對開發(fā)商的，主打一個不操心....

只要是參與城市更新，可以想收徒弟過渡期政策，而且一些非常低效的土地，像一些老的廠房，某些開發(fā)商不愿意走招拍掛手續(xù)，你可以通過自行轉讓或者入股的方式拿到土地。

比如某些片區(qū)老破小土地比較小，開發(fā)商一算賬不劃算，你可以通過房屋收購、置換、股權合并等一系列操作進行產權歸集，實現土地上的擴容。

甚至某些讓人頭疼的消防標準，如果確實搞不定，相關部門可以組織專家論證。

其實說到這，大家也就明白了，政策上大開綠燈，為了城市更新也算是操碎了心...

下面是最關鍵的問題，錢從哪里來？

某些人總是想免費換新房，說實在的在現在的環(huán)境下稍微難點，絕大多數的老舊社區(qū)并不在山大路，沒有那么多買單人。

這個法規(guī)給了幾個選項：

財政支持，成立基金啊等等

社會力量參與，說白了就是開發(fā)商，上面還特別提出鼓勵國有企業(yè)來布局

產權人共擔，這點很好理解，絕大多數的老舊社區(qū)并不具備拆遷的可能，如果居民反饋強烈，自己掏錢唄。

還有金融政策的支持，這點不多說了。

02

官方的解讀也有一些很有價值的內容，比如先體檢后更新，說白了上頭要評估要經過市場調研，比如這段時間長盛小區(qū)的調研就是明證。

要是大家都不同意更新改造，那肯定相關部門會尊重群眾的意見。

官方解讀還提到了典型案例，像舜泰廣場體育公園項目，通過立體開發(fā)分層出讓，有效補充停車和商業(yè)功能。

再比如對于原址改造的老舊住房，居民可持原產權證書便捷換發(fā)新證。為解決居民在改造過渡期或回遷后的融資需求，居民可憑改造安置協議提前辦理新房屋的“預告登記”申請抵押貸款，切實保障其財產權益與融資便利。

整體的解讀就這樣，如果大家想仔細研究就去百度一下，畢竟篇幅有限，小編只能把重要的東西挑出來給大家看看，如有疏漏，以官方為準。

03

簡單談談對于這份法規(guī)的看法。

因為伴隨著房地產的下行，很多人對拆遷改造有著超預期的期望，但是我們一定要保持清醒的頭腦，現在2025年并非2015年。

直白一點，絕大多數的老舊小區(qū)并沒有短時間內拆遷的可能性。

有的時候翻翻評論，很多人聲淚俱下的控訴往往頗為可笑，

比如房屋漏水、房齡老舊、采光受限，這些房屋的通病均存在80年代修建的集體用房上。

這些老破小的房屋遠遠遠遠夠不上危房的標準，起碼不是拆遷和更新的硬標準。

如果你對這點有異議的話，我建議你去經緯路上走一走看一看，看看那些真正的平房真正的危房到底是什么樣子。

只有清晰的認識這一點，你才能看懂這套法規(guī)出臺的意義所在。

別說現如今房地產形勢不好，前些年形勢好的時候，也沒有幾家開發(fā)商愿意涉足舊城改造項目。

這里面的原因無外乎關系復雜、產權復雜、資金成本高、開發(fā)時間長等等一系列原因。

說句更加直白的話，光某某就能讓開發(fā)商滿頭是包，什么運渣土的必須是某某小舅子，否則就鬧事，這種新聞有很多。

一朝被蛇咬，十年怕井繩。

不管是拆遷也好，城市改造也罷本身不是什么太好的資金選項，這一點各位要明白。

但是現實的情況是，開發(fā)商奄奄一息，廣大群眾依然有著迫切改善生活環(huán)境的需求，這份法規(guī)的出臺就知名了方向。

還有一些人也是好笑，房價上不去，他拍手稱贊，開發(fā)商死掉了，他拍手稱贊，土地流拍了，他拍手稱贊，現在相關部門告訴他，現在光靠相關部門的話資金緊張，他反而跳腳了...

還是拜登說的好，你不能想拆遷的時候，才盼著樓市和房價欣欣向榮。

所以說新形勢新內容，我認為原拆原建已經徹底掃清了政策障礙，接下來的問題是錢從何處來。

包括開篇的圖上有人在問，原拆原建如何理解？

我的理解是如果免費升級好像不需要調研吧....

畢竟有些人連衛(wèi)生費都不交，又怎么可能繳改造費呢？

我們能看到官方對于城市更新項目所做的努力。

接下來我們看看到底何時能夠在濟南能夠落地一個，居民負擔部分費用的原拆原建項目。

以我得知的消息看，長盛小區(qū)恐怕很難成為第一個。

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