溢價率幾近腰斬，全國賣地收入重返2015！市場邏輯已經徹底改變

土地市場的溫度計，正在成都顯出詭異的水銀柱。十一月末，一則“土拍暫停”的流言在地產圈游蕩，像一陣穿堂風——盡管官方排期已排至月底，但寒意已滲進每一道磚縫。這寒意，在25日那場土拍中凝成了霜。

劇本被徹底顛覆。聚光燈沒有落在寸土寸金的主城，反而打在二圈層郫都區一塊42畝的宅地上。七家房企鏖戰三十五輪，本土房企金沙鷺島以近四成溢價奪魁。贏的理由樸素得近乎古典：老城煙火、現成配套、價格熨帖。它是一塊踏實的“熟地”，在不確定的年代，確定性成了最硬的通貨。

而一街之隔的“王冠之地”，卻黯然失色。武侯區機投橋兩宗地塊流拍，成華區杉板橋地塊臨陣終止。資本用腳投票，比任何分析都鋒利。尤其是杉板橋，左鄰紅盤，右挽新盤，城市界面流光溢彩，卻敗給一紙苛刻的配比：商住用地，住宅不足五成。在商業地產的漫長冬季里，這無異于懷抱冰磚。

僅僅半年前，“回歸主城”還是成都土拍的金科玉律。如今，邏輯已然生銹。主城光環褪去，近郊熟地逆襲，市場的指針從“想象空間”撥回了“生存底線”。

數據是沉默的證人。十一月，成都供地十五宗；十二月，十七宗。洶涌的供應背后，是難掩的焦灼。整個十一月，實現溢價的地塊僅有兩宗。28日，老牌富人區桐梓林為武侯區挽住一絲尊嚴，中海以19300元/平米的樓面價摘地，溢價率7.2%，勉強守住兩萬關口。另一邊，曾經火熱茶花板塊，只能依靠區屬國企平臺——金牛國投、環投、城投——接力托底，上演一場悲壯的“自家人救自家場”。

將時間拉長，溫差灼人。下半年至今，成都涉宅地塊平均樓面價僅6973元/平米，平均溢價率4.22%。而在上半年，這兩個數字是10824元/平米和20.73%。樓面價縮水逾三成，溢價率蒸發八成，市場的冷卻不是線性下滑，而是斷崖。

成都并非孤例。它是全國土地市場的一面透鏡。中指研究院數據顯示，今年前十一月，全國土地成交總價僅2.68萬億元。即便算上十二月傳統的沖刺期，全年收入大概率落在2.8萬億區間。

這個數字，讓人恍然穿越。2015年，全國土地出讓收入約3.2萬億元。收入規模重返十年前，但語境已滄海桑田。當年的平均溢價率尚有約10%，今日僅為5.44%，熱情僅余一半。

歷史的韻腳偶爾驚人相似。2015年，同樣是房價回調、城市分化、開發商收縮戰線回歸一線、試圖以“地王”重燃信心的年份。也是在那一年，潘石屹拋出“冰山論”，將中國房地產比作泰坦尼克號，引來千夫所指。

九年過去，冰山輪廓已清晰可見，甚至能聽見冰層碎裂的悶響。當年被視為危言聳聽的警告，如今讀來像一份精確的預言。而預言者早已清空資產，轉身離場，成了這場盛宴里最清醒的局外人。

2015年的谷底之后，棚改貨幣化的巨輪破冰而來，開啟了一段波瀾壯闊的黃金航程。如今，水位不同，航道已改，債務的冰山漂浮在四面八方。站在同樣的歷史十字路口，人們仍在翹首：海平面盡頭，是否還有下一艘破冰船？而這一次，或許我們更該問的是：當凍土成為常態，我們是否該學會，在篝火旁重新學習生存的技藝？

（免責聲明：本文為經濟學教授觀天下據公開資料做出的客觀分析，不構成投資或者購買建議，請勿以此作為投資或者購買依據。）