一招激活樓市“以舊換新”

　　近兩年各地都在積極推進(jìn)住房的“以舊換新”工作，但是效果都不令人滿(mǎn)意，“以舊換新”又是維穩(wěn)樓市的重要手段，今天我們來(lái)聊聊怎么通過(guò)房票來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，拓寬房票適用性可以激活一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性，房票模式不僅適用于拆遷安置，也可以用來(lái)激活樓市“以舊換新”。

　　首先，樓市“以舊換新”的工作十分重要。當(dāng)前我國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入到存量市場(chǎng)階段，二手房市場(chǎng)交易成為主導(dǎo)，從上海數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房和新房套數(shù)比已經(jīng)達(dá)到5:1，即樓市成交6套房，其中5套房是二手房，一套房是新房，美國(guó)紐約的數(shù)據(jù)甚至達(dá)到7:1，未來(lái)上海包括其他城市二手房占比會(huì)進(jìn)一步提高。這里面就可以看到，二手房的量很大，但是沒(méi)有真正激發(fā)出新房的需求，一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性在大幅下滑，這不利于樓市的穩(wěn)定，尤其是新房市場(chǎng)，因此大力推進(jìn)“以舊換新”政策是十分必要且重要的。

　　多地城市商品房“以舊換新”采用房票政策取得了不錯(cuò)效果，比如今年浙江多個(gè)城市啟動(dòng)或迭代該項(xiàng)機(jī)制，并上了今日頭條。浙江房票的特點(diǎn)就是把政策做了協(xié)同和整合，通過(guò)“房票+換購(gòu)券”的模式，拓展了房票的適用性。具體操作就是由評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化評(píng)估舊房?jī)r(jià)格，地方國(guó)企以“房票”的形式來(lái)收購(gòu)二手房，相關(guān)部門(mén)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)新房提供額外換購(gòu)券，就是這一個(gè)小動(dòng)作，就起到了很好的作用。

　　從浙江換購(gòu)案例來(lái)看，有幾個(gè)成功要素：一是二手房評(píng)估價(jià)要高于賣(mài)房人預(yù)期，也就是說(shuō)房票給出來(lái)的價(jià)格比中介賣(mài)的高；二是購(gòu)置新房還給額外補(bǔ)貼，可以賺到兩個(gè)實(shí)惠。媒體報(bào)道的案例中 ，一個(gè)住戶(hù)原來(lái)住房是76平，通過(guò)房票賣(mài)120萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)高于市場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)房票和補(bǔ)貼業(yè)主僅花7萬(wàn)元住進(jìn)122平米的現(xiàn)房，置換成本大幅降低。

　　從浙江案例能夠看出拓寬房票的適用性，可以激活一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性。再有一招就可以大幅度激活“以舊換新”，這就是允許房票流轉(zhuǎn)。舉一個(gè)例子，比如一套二手房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是200萬(wàn)，中介賣(mài)房成交價(jià)格在180萬(wàn)左右，如果拿房票+換購(gòu)券可以得到240萬(wàn)左右，這本身就有60萬(wàn)的溢價(jià)，這本身能夠激發(fā)出部分換房需求，即使本人沒(méi)有換購(gòu)新房需求，也可以在二級(jí)市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，假設(shè)按一定的折扣，以220萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買(mǎi)新房需求的人，省出的20萬(wàn)，還可以額外購(gòu)置一臺(tái)20萬(wàn)左右的新能源汽車(chē)，這樣三方得利的事情，一定會(huì)大幅激活一二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性。

　　最后，房票模式在我國(guó)還屬于新興事物，其作用和用途也在不斷的探索中，逐步打開(kāi)房票的適用性以及流轉(zhuǎn)是未來(lái)趨勢(shì)，越早放開(kāi)房票的城市，在激活一二手聯(lián)動(dòng)上越早得利。