一線樓市，需要反內(nèi)卷

本文作者：阿慶

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最近一線城市的樓市，消息有好有壞。

好消息是部分頂豪樓盤在大賣。

比如華潤(rùn)旗下的深圳灣澐璽、北京潤(rùn)園，兩個(gè)盤加起來(lái)賣了165億（澐璽賣了130億，潤(rùn)園賣了35億），干出了很多開(kāi)發(fā)商一年的業(yè)績(jī)；

上海萬(wàn)科的高福云境，25套總價(jià)1.3億至1.7億元的房源（單套建面約600平方米）迅速售罄，單日銷售額超過(guò)2024年上海全年同價(jià)段豪宅成交總額，創(chuàng)下頂豪市場(chǎng)去化紀(jì)錄。?

另外，最近盛傳會(huì)出房貸貼息1%的政策，如果是真的，對(duì)于高房?jī)r(jià)和頂豪樓盤是大利好，因?yàn)橘J得越多貼息越多。

壞消息是很多新樓盤都破發(fā)了。

以下是北京樓市部分新房破發(fā)情況表：

▲昨天群里發(fā)了個(gè)帖子，北京近四年來(lái)的新樓盤破發(fā)率接近100%，大部分買房人買入即接盤，少部分買到特價(jià)房的可能還沒(méi)破發(fā)，不過(guò)也不遠(yuǎn)了（在我印象里，近幾年的新房也就中信城四期、太陽(yáng)宮中建玖合府比較穩(wěn)，其他就連奶西的中建宸園據(jù)說(shuō)都破發(fā)了）。

▲想當(dāng)初，多少媒體大V推薦這個(gè)樓盤，又有多少人相信海淀房保值。可惜大夢(mèng)一場(chǎng)，房?jī)r(jià)形勢(shì)全面走弱，覆巢之下無(wú)完卵。

當(dāng)然，由于現(xiàn)房會(huì)不斷老化，居住改善的需求一直會(huì)存在，品質(zhì)好的新盤始終會(huì)有人買單。但是買單的這個(gè)新房能不能賺錢，只能另說(shuō)。

畢竟，住老房子的北京人，實(shí)在是太多了。深圳還好，作為最年輕的城市，像月亮灣花園、梅林花園那樣的老小區(qū)，相對(duì)北京而言是較少的。

總之，當(dāng)下仍處于樓市寒冬，二手房成交雖然活躍，但大邏輯仍然是以價(jià)換量、低總價(jià)撐量。

最近我們“硬核買房工作室”，將在海淀西四環(huán)舉辦2025年首場(chǎng)有關(guān)“北京買房&學(xué)區(qū)”的線下私享會(huì)，我們會(huì)講到北京各區(qū)域買房、上學(xué)的黑科技干貨，名額就20個(gè)，想來(lái)的寶子立刻+阿慶V：chenqing34567留座位。

02

事實(shí)上，當(dāng)下買新房和二手的，已經(jīng)分化為不同類的兩種人。

比如買二手房的，追求的是絕對(duì)性價(jià)比，一分錢一分貨，砍價(jià)基本往死里砍，手不留情的那種。

而買新房的，主要是追求品質(zhì)，所以新房?jī)r(jià)格相比二手房普遍貴一些，這些買房人也能捏著鼻子接受。

此外，二者邏輯也不同。二手房市場(chǎng)主要是因?yàn)楫?dāng)前供大于求，很多房子骨折價(jià)出售，但買家仍然是有需求才會(huì)買，很少有因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就抄底的；

而新房滯銷，則主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商往往不接受市場(chǎng)的報(bào)價(jià)，開(kāi)發(fā)商有拿地建安成本，在這個(gè)成本上還有利潤(rùn)追求，因此開(kāi)發(fā)商往往會(huì)根據(jù)土拍價(jià)格制定一個(gè)比較高的開(kāi)盤價(jià)慢慢降，追求利益最大化。

▲硬撐著不降價(jià)，往往會(huì)虧得更多。比如廣州大壯名城這個(gè)項(xiàng)目，周邊二手賣5萬(wàn)的時(shí)候它說(shuō)自己值6萬(wàn)，二手降到4萬(wàn)它說(shuō)自己值5萬(wàn)。結(jié)果就是根本賣不動(dòng)，給市場(chǎng)徹底教育了一通后，最終在供應(yīng)商不斷催款催賬的壓力下扛不住了，現(xiàn)在報(bào)價(jià)3.1萬(wàn)起，出貨終于提速了。

因此，對(duì)于普通新房，并不是缺少人買，實(shí)際上需求是有的，但新房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)錯(cuò)配，導(dǎo)致普通新房出現(xiàn)明顯的滯銷。加上二手房貶值造成買家置換信心缺乏，置換鏈條斷裂，普通人想買新房也不敢買。反倒頂豪在熱銷，因?yàn)橘I得起頂豪的，其實(shí)并不是特別在意房?jī)r(jià)，這部分買房人，關(guān)注的是居住升級(jí)和核心資產(chǎn)。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的定價(jià)大都循著土拍價(jià)，而土地供應(yīng)太多，開(kāi)發(fā)商買的地極易貶值，更加劇了土拍地價(jià)-新房房?jī)r(jià)-市場(chǎng)接受價(jià)三者的矛盾。

典型如北京西紅門，今年9月出讓給中建壹品的土地樓面價(jià)大約為3萬(wàn)元/平方米，較 2023 年板塊4.1萬(wàn)元/平方米的地價(jià)水平驟降 30%，比 2024 年 9 月出讓的 6030 地塊還低6000元+/平，堪稱近期該板塊土地成本最顯著的 "價(jià)格跳水"。

▲北京今年是個(gè)樓市小年，但卻是供地大年。供需完全錯(cuò)配，哎！

綜上，開(kāi)發(fā)商的新盤定價(jià)，因?yàn)橐怂愠杀?保利潤(rùn)，并不一定會(huì)遵循市場(chǎng)規(guī)律降價(jià)（有些樓盤想降價(jià)也受管制），因此導(dǎo)致定價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)不愿為此買單。

阿慶建了個(gè)北京樓市叨逼叨群，想加群的粉絲備注“買房群”+V: chenqing34567

03

剛剛慶哥聊了下一線樓市尤其是北京的具體情況。個(gè)人認(rèn)為，一線樓市，需要反內(nèi)卷。

首先是反產(chǎn)品內(nèi)卷。

當(dāng)順義的懋源驪橒薹得房率突破140%，南向陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送+北向設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送+空中庭院，這種贈(zèng)送拉滿的房子，可以說(shuō)是在全方位吊打二手房和其他存量在售新房。

對(duì)此，慶哥曾在《》文章中呼吁，新房偷面積、贈(zèng)送這些不能太過(guò)，太過(guò)了對(duì)于二手和存量新房就是降維打擊，會(huì)倒逼這些房源踩踏下行。

事實(shí)上，各個(gè)區(qū)對(duì)于贈(zèng)送的規(guī)定也是不一樣的。當(dāng)順義的新項(xiàng)目已經(jīng)有了數(shù)十平米的大陽(yáng)臺(tái)，而海淀的新項(xiàng)目，如中建壹品的海宸元境還是羞答答的一步陽(yáng)臺(tái)，中海樹(shù)村項(xiàng)目安瀾北京，則是名為“外掛花池”的花池陽(yáng)臺(tái)，你就知道雖然同為北京，但各個(gè)項(xiàng)目的差距真的大了去了。

而除了反產(chǎn)品內(nèi)卷，還應(yīng)反供地內(nèi)卷。

從上段里的供地日歷，我們就知道當(dāng)前土地供應(yīng)是非常充足的。但很多人不知道的是，未來(lái)北京還會(huì)沿著軌道交通大量供地，據(jù)說(shuō)光是海淀，就有朱房二期粉絲廠、西冉、香山片區(qū)地塊，田村半壁店、寶山等多宗地....所以以前都吹海淀沒(méi)地、沒(méi)新項(xiàng)目，為啥樓市降溫后，新地塊新項(xiàng)目卻如雨后春筍到處都是呢？

事實(shí)上，除了供地，當(dāng)下北京的很多房企，庫(kù)存都非常大，據(jù)說(shuō)光是一個(gè)中海的庫(kù)存，就有超過(guò)1000億。而北京如此多的央國(guó)企，其庫(kù)存堆積，難以想象。

因此，在供應(yīng)端，個(gè)人認(rèn)為真的該行動(dòng)起來(lái)。反內(nèi)卷，不應(yīng)該只在價(jià)格端反內(nèi)卷，其實(shí)北京樓市新房的特價(jià)，像6萬(wàn)的朝陽(yáng)奶西御林灣、5萬(wàn)2的石景山招商元璽，8萬(wàn)多的西城百萬(wàn)佳苑，4萬(wàn)多的通州融御，這樣的價(jià)格卷王反倒挺少的。

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