佛山老破小，賣爆了！

老破小賣不出去？爛在手里的“垃圾資產”？但凡你稍稍留意現在的行情，就不會出現這樣的想法！

最新數據顯示，在北京、上海等一線城市的二手房市場中，老破小低總價房源正成為交易“主力”，其中北京成交占比高達57.19%，上海也達到48.72%。

曾經要“掏空六個錢包”才能買到房子，現在踮踮腳就能買到。

而在佛山這種二線城市，我們更以為老破小無人問津了，但沒想到的是，其交易速度也是在加快，比如一套南桂西的東升小區，樓齡25年，掛牌1天賣出！

家人們，你們真的沒有看錯，老破小的春天，來了。

01.

佛山老破小成交周期

以“1天”為單位

相對而言，佛山老破小的出售速度的確讓人驚奇。話不多說，直接給大家上案例。

我們先看禪城這邊的。

比如季華這套影蔭閣小區，別看是步梯房，關注的人本就不少。

項目掛牌55萬，還進行了兩次調價，按照當下行情，上車門檻只會更低。

影蔭閣距離廣佛線季華園地鐵口大約400米，周邊有惠景幼兒園、城南小學、鴻業小學，商業有萬科里、順聯國際購物中心、東建世紀廣場。

一個家庭平常急需的配套，地鐵、學校、商業樣樣不缺，再加上低價，當然值得入手。

張槎板塊的匯華明苑，同樣是步梯房，僅帶看2次，掛牌6天就成交了。

而該小區上一套相同面積房源成交周期是175天，掛牌價格是78萬，一年的時間，僅掛牌價格就降了20萬。

匯華明苑建成于2004年，只有2棟樓，傳統意義上的單體樓。

但周邊有廣佛線同濟路地鐵站，禪城機關第一幼兒園、弼唐小學，嘉紛天地、同濟廣場等，生活氛圍濃厚。

就連南桂西的東升小區，樓齡25年，最快1天賣出！

小區同樣是學鐵商齊全的配置，加上面積103平總價63萬，折合均價6116元/㎡，總而言之，性價比非常高！難得撿漏機會！

南海區的老破小同樣引發爭搶。

千燈湖金菊村，樓齡26年，一套93.71平戶型10天成交。

總價89萬，調價一次，老實說，這個價格買入千燈湖，真的很劃算。

不過南海區這邊，老破大反而更受歡迎。城市廣場板塊的怡翠花園、怡翠馨園，掛牌十來天就成交，甚至沒有講價的，成交價即是掛牌價，

千燈湖核心地段標桿項目中海萬錦豪園，成交更快，掛牌四、五天立即有買家入手。

業主可能急著出手，單價從之前高峰4-6萬/㎡，跌回“2字頭”，折合單價2.87萬/平，買家當然搶著入。

中海萬錦豪園雖然至今已有約20年樓齡，屬于較早期的住宅項目，外立面、公共區域等可能存在一定折舊痕跡，但不能簡單定義為“老破大”。

大園林、豐富底商、地鐵口、對口燈湖小學+燈湖中學，組合拎出來隨意吊打市面上大多數樓盤。

順德與南海情況相似，老破小引發爭搶，老破大同樣好賣。區域限制不明顯，連杏壇這類邊緣板塊的20年樓齡戶型，掛牌2天就能成交。

02.

“老破”產品憑什么“逆襲”？

事實上，在樓市里，老破小一直是個頗具爭議的存在。有人覺得它們樓齡高，戶型設計差，貸款受影響，不值得出手。

那老破小區，為何最近變得搶手了？

第一，低價永遠贏得市場。

對于剛需而言，老破小最夠便宜，能用50萬解決，絕不用100萬。

以黃岐為例，一套86.55平三房老破小，總價才53萬。

黃岐二手房近3年成交1.38萬/㎡，部分次新房或配套較好的樓盤，單價1.8萬-2萬元/㎡。片區新房均價大致在2萬-3.4萬/㎡之間。

同樣的戶型面積，次新房就得花上百萬，新房更高，老破小只用花50多萬。

次新房掛牌價

其次，是收益問題。

說白了，就是有錢賺。

佛山五區的租金回報都不低，除開禪城，其余四區均在2.1%以上。

對于投資客而言，老破小的租金回報率更是可觀。（租金回報率=月租金*12個月/房屋總價）

比如東方廣場，一套77.25㎡戶型，掛牌價格79.5萬，月租金2500元，租金回報率3.77%。

再看小戶型產品，面積24.15㎡，掛牌價32.8萬，對資產頗豐人的來說，真就一輛車的價格，但月租金1250元，其租金回報率高達4.57%。

我們再隨機選取幾個小區，表現同樣不俗。

再與大部分銀行約0.65%-1.3%定期存款利率相比，收益更明顯。

如此一來，總價不高，租金昂貴，投資客當然要重倉。

第三，成熟配套，是老破小備受歡迎的終極密碼。

出門幾百米就是地鐵口，菜市場，商業廣場，醫院，既有便利性，又有煙火氣，這是當代人急需的。

對于家庭而言，有學區殼的老破小更值得青睞了。

因為二胎、三胎的放開，佛山2017年、2018年的戶籍人口出生率創下了近10年的新高。

這幾年是幼升小的高峰，未來幾年是小升初高峰。

再加上去年5月，佛山放寬入戶政策，隨著一大波戶籍人口的遷入，公辦學校戶籍生人數大幅增長

“人戶一致”戶籍生，都有可能面臨學區調劑，孩子想要入讀，得早早做準備。

而買入老破小，這是一條省錢、便捷的通道。

第四，微改造盛行。

2020-2024年，全市共推進944個城鎮老舊小區改造工作，惠及居民約21.69萬戶。

截至2025年4月中旬，完工小區838個小區，完工率約86.84%。（來源：佛山發改）

最近，佛山又連續發布超10條相關公告，涉及福祿社區、升平社區等建成于2000年年底及之前的老舊小區。

改造力度大， 改造時間短。改造完成后，資產、租賃價值大概率上漲，提前置入，是可以享受紅利的。

寫在最后：

當然了，老破小的缺點也非常明顯，外立面破舊，沒有電梯，人車不分流，綠化少，物業差……種種缺點不一而足。

如此一來，老破小就變成了置業跳板，那么選擇就得注意些。

①配套一定要齊，學鐵商缺一不可

②注意面積段，佛山市場主流面積段扔聚焦在90-110㎡以及110-144㎡，過大或者過小都不易流通。

既然決定買入，就放平心態，等待時機。