沒想到現在租賃市場也不是剛需了

不知道從什么時候開始，網上流傳著一種梗

上海的房東們，人均“設計師”

5㎡的loft

1m高的入戶門

馬桶兼做床頭柜的逆天設計

圖源：嗶哩嗶哩播放量最高”上海房東人均設計師“相關視頻

刷到的視頻和段子里，租住空間常被形容為蝸居、憋屈

甚至帶著幾分自嘲的“下水道老鼠”感

這成了很多人對上海租賃市場的模糊印象

擁擠、將就、湊合

可當我們真的走上街頭、敲開房門

去看了看現在的租賃市場之后，才發現事情正在悄悄起變化

有些房子帶來的體驗

甚至刷新了我們過去對“租房”二字的理解

城投寬庭·寬嵐接待廳 圖源：上海城投控股公眾號

毫不夸張地說

很多出租房是比自家裝修還要有腔調

上海的租賃市場開始大規模走向改善了

01

上海的改善型租賃住房真算得上勢在必得

在北京、上海、廣州、深圳四座一線城市中

租房人口規模已接近4000萬人，占常住人口的比例接近50%

一半的人都在租房子生活

上海是租房比例最高的城市

擁有上海戶籍的人，都有三分之一的人沒有自己的住房

為超過千萬人口提供租賃住房，是這座城市必須面對的常態課題

龐大的租客群體也代表著龐大的、各種類型的租房需求

根據需求不同和房屋的標準差異，租房大概能分成以下三類：

藍領公寓、白領公寓和高端公寓

其中白領公寓對應的就是在基礎生活需求之上的改善型公寓

這也是當前市場最活躍、增速最顯著的力量

他們多為核心產業從業者，對生活品質有明確要求，從“有的住”轉向“住得好”

2025年上半年上海的白領公寓占比明顯提高

需求端對“住的好”的要求提升之后

對整租的要求有明顯的提升

特別是針對年輕人，之前的客廳隔間的市場明顯縮小

更多的年輕人選擇整租

追求更好的生活環境和隱私性

市場也做出了相應的調整

集中式公寓就不用說了，再小的房間也要做到獨衛獨廚

私人房源應對的變化更加明顯

上海貝殼省心租的在管房源也幾乎全是整租

負責省心租的中介說現在越來與多人傾向整租

除了整租以外，租賃市場的改善還體現在戶型偏好上

從今年6月的數據來看

今年上海集中式公寓中兩房及以上戶型的市場占比已達44.6%

較2024年初提升7.1%

2024年至今，上海新開業的200個典型集中式公寓項目中

超過55%的項目配置了兩房及三房戶型

現在部分集中式公寓直接把重點戶型定位在了兩房和三房

比如今年上市的華為青浦人才公寓僅留了10%左右一房

上海城投寬庭高端產品線也是一個典型例子

選址露香園，租金起步27200元/月

顯著高于上海傳統租賃市場

并且戶型直接從75㎡的規整一室一廳戶型開始

02

另外，對改善的需求也進一步延伸到對公共配套

租客也愿意為此支付一些溢價

“質量更好的基礎裝修”、專業的維修保潔、穩定的社區環境等

我實地去看了幾個樓盤

社區的維護狀態非常好，現場去看跟官網的展示圖差別都不大

越來越多的年輕人開始用另一種方式實現“居住升級”：不買房，但絕不將就住

集中式公寓的改善邏輯與住宅截然不同

它不追求傳統意義上的“圈層提升”

而是聚焦于對當下生活方式的高頻微調

每一個細節優化，都直擊年輕租客的實際痛點

租賃住宅的公區不是錦上添花的產品

而是共同生活的必要空間

實景圖，新領地自習室

新領地的自習室環境裝修都比較時尚

使用頻率也非常高，工作日都可達到幾乎滿員狀態

公共空間的功能設計非常實用

微領地青年社區浦江鎮-首層公共空間

公共廚房、自習室、寵物樂園、健身房、臺球廳、社交桌游空間

甚至還有專業的錄音室

公區的吸引力不僅在于房間設計

更在于那些讓年輕人愿意留下的“軟性配套”：活動

滾雪球效應也讓社區的活力逐步加強

年輕人多，活動能開展；活動多，更多年輕人聚集

城投寬庭·張江社區活動日歷

從城市尺度觀察

集中式租賃住宅的改善還體現為一種城市資源的“平權”

阡集·匯社區緊鄰上海南站，商業配套成熟，視野開闊

這里的房價在上海外環以內都是比較穩的板塊

盡管老破小偏多，房價依舊能穩在6w以上

以稍高于周邊一室戶老破小沒電梯的價格

獲得的卻是全面提升的居住品質和社區服務

“歸屬感是最直接的感受”

另一側，集中租賃住房內部的改善也在持續

現在的看房方式跟新房銷售的差別也不大

都先通過固定樣板間展示

在樣板間上的努力甚至更加用心

甚至因為家具的標配

這里的樣板間跟實際居住感受更加接近

銷售有一句話，我印象特別深

“除了一只手能拿起來的東西，其他的都是所見即所得”

更讓我感覺到長租這樣的公寓也很安穩的一點是

很多設計針對的就不是過渡性的生活，而是長居

比如包陽臺、陽臺儲物柜固定的設計

一般都是買房的人才會考慮的，在這里也變成了常態

系統化設計的衣柜、衛生間干濕分離系統等等

都在為了長久使用而準備

隔音效果也因為按照住宅規范來做好了很多

裝修雖不算豪華，但是比較質樸耐看

03

由機構管理運營的集中式租賃住房

是改善的一種方向

但是總的來說，近90%的租房房源來自于私人住宅

與集中式租賃住房主動從年輕人的生活方式入手，整體進行改善不同

私人房源的改善更像是被市場推著走

租客的需求明顯朝改善傾斜

圖源：自如研究院

市場的供需關系轉化的壓力直接傳導至房東端

催生了兩種主要的應對策略：

策略一：品質升級，以“質”換“價”

部分房東開始主動優化房源

例如配備智能門鎖、升級裝修或提供更完善的家具家電

中介也提到現在如果房子掛太久租不出去

或是必須打折不少才能出租的話

不少房東也愿意重新裝修一下再往外租

同時，整租需求的增加

也促使房東更注重房屋的整體性和私密性維護

策略二：委托托管，從“房東”變“業主”

越來越多的房東發現

單打獨斗已難以應對復雜的租賃管理和激烈的競爭

調查顯示，超過68.3%的房東認為

將房屋委托給專業機構進行輕資產托管，能有效提升自己的出租意愿

這種模式的核心是將裝修、招租、維護、租客管理等繁瑣事務外包

同時，有相應的墻面修整，裝飾打掃

說到底，還是讓房屋有一定程度的品質提升

以“貝殼省心租”為代表的專業化輕資產托管模式迅速崛起

成為私人房源市場最重要的“改善推動者”

三年累計凈增：59萬套（+843%），年均復合增速≈111%

04

租賃市場為何集體轉向“改善”？

供需關系的變化是根本動力

2023年上海新增租賃房源同比上升17%

而需求增長僅為9%，市場就已明顯轉向租客方

這也是上海有大批量集中式租賃住房上市的時間點

品質和服務成為競爭的關鍵差異點

即使是租賃，也必須用更好的生活環境和住宅品質來吸引人入住

購房意愿的持續走低釋放了新的改善需求

一部分收入不低卻不愿背負房貸的年輕人

正將原本可能用于月供的資金轉向提升租賃品質

月租8000元可以在核心區域住進高品質公寓

而同等位置的老破小月供可能就超過2萬

在這樣的經濟賬下

提高房租預算換取品質生活也成了高性價比的選擇

工作的流動性持續加強

更讓買房成為一件有風險的事情

這一份工作離家還比較近

也許換了一份工作，通勤時間就得一小時起步了

租房就沒有這個顧慮，大不了再換一個地方租住

這也是產業聚集的區域，集中式租房入住率較高的原因

“租購同權”的推進

圖源：《住房租賃條例》

又進一步淡化了房屋的資產屬性，強化了其居住本質

年輕人不再將租房視為短暫的過渡

而是可能持續數年甚至十余年的生活方式

這種觀念轉變催生了新的選址邏輯

集中式公寓開始出現在傳統租賃熱點區域外

以地段溢價置換品質提升

在稍遠離市中心的位置

租客可以用同樣的預算獲得更大的空間、更完善的配套和更新的建筑

浦江鎮算是集中式租賃住宅扎堆的地方

聯航路地鐵站看向集中租賃時住宅區

這里的銷售負責人也提到

“我們很多客戶工作都是在前灘、外灘、靜安這些核心的CBD”

“多20分鐘的通勤時間，換取下班后更好的居住體驗，價格又低，就是很劃算的選擇”

05

租賃市場這場“靜默改善”

正在重新定義城市居住的價值序列

當房屋逐漸回歸居住本質

那些關于空間設計、社區營造、服務細節的微創新

正一點一點拼湊出新時代的居住答案

年輕人或許不再執著于產權證書上的名字

但他們比任何一代都更清楚

最好的年華值得被安放在怎樣的空間里

而市場，終于開始認真回應這種清醒的選擇

一場從機構到私人，從集中式公寓到私人房源的改善已成定局

最后感受一下青年社區的人文氛圍吧

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6343篇原創文章