泉州市豐澤區：從“低效空間”到“活力載體”，蓄勢賦能向“新”發展

【編者按】

當前，新型城鎮化、工業化快速推進，經濟結構調整和產業轉型升級處于關鍵時期，突破土地資源約束“瓶頸”，向“存量”土地要發展已成為高質量發展的必經之路。2022年9月，經國務院批準，泉州市成為全國首個設區市盤活利用低效用地試點地區。

試點開展以來，在自然資源部和福建省自然資源廳指導下，泉州市持續完善一系列政策措施、執行機制，各地積極推進，大膽創新，勇于探索，總結形成了一批好的經驗做法，為全國低效用地再開發工作提供了經驗藍本。近期，泉州市自然資源和規劃局將陸續推出“盤活利用低效用地”系列宣傳，全面展示各地典型案例和工作成效。

作為泉州主城“核心引擎”，豐澤區現代服務業發展勢頭強勁，金融、數字服務、電子商務等產業集群化發展，已成為集服務中樞、科創高地、時尚地標于一體的核心功能區。依托“科、產、城、人”深度融合發展邏輯，豐澤區正全力打造宜居宜業的品質城區樣板。然而，城中村、老舊工業用地的低效利用等問題，成為制約產業升級的“瓶頸”。

2022年起，豐澤區借力低效用地盤活試點政策，加快推動新型工業化與城鎮化協同發展，截至目前，已累計盤活低效閑置用地約2300畝，完成房屋征收超107萬平方米、拆除近60.3萬平方米。其中，泉州中央活力區、建筑服務產業園、數字經濟產業園三大項目以“一項目一模式”的差異化路徑，讓“沉睡空間”變身城市高質量發展的“活力載體”，為城市更新按下“快進鍵”。

泉州中央活力區：打造未來城市樣本

泉州中央活力區坐落于豐澤區東海核心區，總占地約4520畝。作為泉州市城市更新與功能提升的核心示范項目，以對標“國內一流、省內領先”建設未來城市樣本。改造前，該區域以城中村、老舊工業用地為主，127.41萬平方米住宅與94.5萬平方米企業廠房交錯分布，存在功能混雜、建筑老化、基礎設施薄弱、文脈價值未彰顯等問題，土地利用效率低下，畝均稅收僅3.76萬元。2022年項目啟動規劃編制，2023年征遷工作全面展開。

近年來，在泉州市委市政府、市自然資源和規劃局的專業指導和專家論證下，豐澤區作為主要實施主體，創新采用“政府主導、規劃引領、連片開發、多元參與”的改造模式：政府牽頭負責征遷做地與土地一級開發，通過全球征集高水平規劃方案實現片區整體統籌；二級市場引入社會資本參與商業、文旅及產業項目建設，形成政企協同合力。

項目實施中，分片區、分階段推進征遷，累計完成超120萬平方米拆遷，同步整合零散權屬土地，為開發掃清障礙。值得關注的是，項目摒棄“大拆大建”模式，注重產業保護與有序轉移，如在鄰近的東寶社區新建跨境電商產業園，逐步承接東海跨境電商產業園產業，計劃5年后再改造原園區，避免“一刀切”帶來的產業斷層。

目前，豐澤區已完成1438畝建設用地整理及975畝土地出讓，部分商業綜合體、高端寫字樓實現封頂，歷史文化街區改造初顯成效，交通等基礎設施同步推進。更新成效全面顯現：建筑平均凈容積率從2.81提升至3.54，規劃承載人口近6萬，騰挪出1044.8畝商業用地與547畝公共服務用地；金融、科技、文創等新興產業加速集聚，預計新增就業3萬余個，區域GDP年均增速有望突破10%；公共服務領域方面，刺桐幼兒園東海分園等教育配套建成，泉州五中海絲校區、晉江隧道等項目穩步推進，公共服務與交通樞紐功能持續強化。此外，創新“居住+商業”混合開發模式，提升了居民生活便利性與土地綜合價值，為存量土地優化管理提供了有益借鑒。

建筑服務產業園：“騰籠換鳥”實現“蝶變升級”

泉州市建筑服務產業園地處泉州市中心城區，規劃用地面積約300畝，改造建筑面積約20萬平方米，新建建筑面積約40萬平方米。其前身為20世紀90年代建成的成洲工業園區，是全國第一個土地成片開發項目。作為泉州低效用地的典型代表，豐澤區以“政企聯動、騰挪并舉”模式，對這片約300畝土地進行改造升級，目標打造“福建省極具特色的建筑類產業社區”，實現“城區、社區、園區”深度融合。

專業化定位是園區活力的核心。園區聚焦“建筑服務”領域，大力集聚優質企業，逐步形成建筑全產業鏈聚集中心，成為區域建筑產業新高地。特色化建設為“蝶變”奠定基礎：通過“改造提升+新建開發”策略，拆除違建、優化空間，保留優質樓棟，改造或拆除低效樓棟（僅一期就改造8棟舊廠房并優化內部空間）；同時完善基礎設施，解決道路通行問題，新增停車位，引入生活業態并舉辦特色活動，構建融合共生的生態環境。

精細化發展推動效益攀升。采用“政府主導+國企建設+市場運營”模式，成立合資運營公司，搭建四方平臺推動空間、功能、產業、企業服務四大升級；構建建筑產業服務生態圈，提供專業服務；精準招商成效顯著，成功引進7家央企及302家全產業鏈企業。2020年以來，園區稅收從1200萬元飆升至5億元，產值從7.8億元增至198億元，生動詮釋“騰籠換鳥”的巨大價值。

目前，泉州市建筑服務產業園一期產業空間已完成全面升級開放，面貌煥然一新，吸引了中建三局、中建科工、中鐵建工、嘉宜建設集團總部、綠林市政公司等建筑企業落地園區。

數字經濟產業園：“工業上樓”探索產業突圍新路徑

泉州數字經濟產業園作為國家級高新區“一區十園”之一、泉州軟件和信息技術服務業核心園區。近年來，在省自然資源廳、泉州市自然資源和規劃局政策規劃引導下，豐澤區以盤活利用低效用地試點為抓手，對園區全面整合盤活，從全面規劃、完善配套、招商引資、政策扶持等領域進行探索，改善基礎設施，提升公共服務，推動高新產業集聚，為區域經濟提升注入新活力。該園區抓住國家低效用地盤活利用試點政策，大力推動工業上樓、工業回歸。2023年，園區先后獲評福建省級人工智能產業園、泉州市重點專精特新園區。

整合產城空間實現擴容與效率提升。對周邊低效工業用地連片改造后，園區規劃面積從1018畝擴展至4230畝，建筑面積從70萬平方米增至369萬平方米，綜合容積率從0.9提高至1.35。產業地塊以M0新型工業用地為主，容積率高達3.0，二期新增55萬平方米產業空間，今年計劃再新增37.36萬平方米。

重塑片區業態是核心亮點。將低容積率、低附加值的舊民宅和廠房，改造為容積率3.0的新型工業用地，積極推動“工業上樓”“產業鏈上下樓”，既拓展發展空間，又留住近400萬平方米工業用地。2024年，一、二期招商率超80%，入駐企業400家，實現產值28億元，納稅超1億元。

完善的基礎設施與混合利用探索為可持續發展保駕護航。結合地形打造“十五分鐘” 生活圈，配套建設中小學、體育設施、商業場所，完善交通水電設施，推動產城人深度融合；以三期綠地為主體，探索土地功能混合利用，增加產業研發等配套空間，進一步提升土地利用效率。

從“產城融合”到“騰籠換鳥”，再到“工業上樓”，豐澤區在省市兩級主管部門的政策制定、試點支持、專家咨詢等方面的指導和支持下，投用了一批廠房、落地了一批項目、創新了一批機制，盤活低效用地成效顯著。“下一步，豐澤將不斷探索適合區域發展的路徑，讓每一寸土地都綻放出嶄新的價值，為未來新城高質量發展注入強勁動力。”豐澤區自然資源局局長王祎表示。（陳偉真 康偉強）