萬科，又出大事了？

最近很多人問萬科的事情，就想著隨便寫寫，

寫之前呢，看了一下網上的言論和事件的熱度，發現“萬科”的關鍵詞搜索已經霸榜頭條了

不過呢，全網的言論，什么萬科生死劫、什么房地產徹底完了、什么要暴雷等等的觀點，我都不認可，

為什么不認可呢？”

因為"這世界沒有真相，只有視角

不同人，不同身份，不同利益視角，看待當下的萬科自然是不一樣的，

購房者看到萬科消息，想得是萬科房子還能不能買、銀行知道萬科的消息，想得是萬科的貸款怎么辦，而債權人知道萬科近況，考慮得是怎么利益最大化.........

所以，這世間任何事情，沒有所謂的對或者錯，更沒有真正意義上的好與壞，不過就是利益不同，視角不同，看法不同罷了

那么，今天寫這篇文章，想表達什么呢？或者說我的觀點又是什么呢？

一句話：萬科，應該活下去~

01

萬科為什么“應該活下去呢”

來，大家先思考幾個問題，把這幾個問題思考清楚了，答案也就顯現出來了：

第一個問題：為什么是現在？

第二個問題：什么才是萬科真正的問題？

第三個：為什么輿論甚囂塵上？

最后，萬科的問題是天災還是人禍？還是天災引發了人禍，亦或者是人禍帶來了天災？

我呢，先拋磚引玉，說說自己的看法，大家也留言，說說你們的觀點，

第一：為什么是現在？

萬科的問題不是今天才有的，萬科的問題也不是“萬科獨有的問題”。

那么，為什么萬科"有問題“這件事，今天才浮現出來呢？

原因無非三個字：掀鍋蓋

深鐵是萬科的大股東，但之前的深鐵對萬科的支持，不論是資金的輸血、還是信用的背書，都是前領導”辛杰“所領導的班子做出的決定；

現在呢

換人了~深鐵董事長換人了

自古以來都是“一朝天子一朝臣，一屆官員一攤事”。更何況萬科這攤子事情，是一攤上下游“萬億”級別的事情~

換句話說，萬科的事，有點大兒

所以，在此時，打開萬科的鍋蓋，讓問題暴露出來，一方面符合人員交接的正常邏輯，另外一方面也便于劃清問題。

換句話說，查責任，清資產，誰的鍋誰來背~

所以，為什么是此時？

答案莫不過三個字：換人了

文章看到這里，也不要嘰歪什么陰謀論的，這件事本質上就是國字頭人員更迭最正常的流程：

劃清邊界

第二個問題：什么才是萬科真正的問題？

網上關于萬科的言論特別多，比如短債這件事，是很多媒體寫得最多的。

為啥寫的多？

因為11月26日，萬科有一只20 億元債券展期一年，

這句話是什么意思呢？

萬科欠了20億的債，到期了，還不上，所以延后1年還錢~

這個消息一出來，直接讓萬科處于“股債雙殺”的境地，近30天萬科股票下跌了14.9%，多只債券下跌了20%到40%，個別債券下跌70%

毫無疑問，萬科目前是股債雙殺的境地，可也正因為如此，新聞熱點的“料”足夠新興，所以媒體寫得比較多~

那么，萬科的問題是股債雙殺嗎?

并不是，萬科股債雙殺是結果，不是原因~

那么，萬科的問題是什么？

我認為是造血功能出了問題。

房地產行業是高度資金密集型的行業，房企常說的“造血”本質上就是現金流，即企業維持正在經營的資金流。

通常包括銷售回款、資產變現、抵押融資、股權融資等方式。

而萬科因為“掀起了”鍋蓋，股債雙殺，抵押融資、股權融資兩條造血路徑也就斷了，

而另外兩條造血路徑，銷售回款和資產變現也是前路未卜

因為從數據看，并不好——2025 年三季度銷售回款為 - 58.89 億元，資產減值準備余額達 539.15 億元，

如果說萬科造血的抵押融資、股權融資是因為掀鍋蓋，問題暴露帶來了信用危機，股債雙殺讓萬科斷了兩條造血路徑

那么，銷售回款減少和資產變現減值，主要是因為一線城市項目去化率 (超 80%) 與三四線城市 (滯銷) 分化嚴重，同時市場下行期無法覆蓋成本，被迫計提資產大額減值。

我知道，上面的話大家都認識，就是感覺“繞口”

來，給大家翻譯一下。

——銷售回款減少的本質還是普通跌分漲，也就是一線和部分強二線城市銷售回款可以達到80%,但弱二線等城市壓根就賣不動

——迫計提資產大額減值，就是萬科手里的房子、土地 、各類不動產，實際能賣的錢比成本少很多，按財務制度就必須承認這筆“投資”虧損，而且虧的金額很大，

那么，這蟹是萬科問題的根源了嗎？

我認為并不是~

萬科今天的困境，本質上是：

銷售下滑→現金流枯竭→償債困難→信用危機→融資受限→經營收縮→更大虧損的惡性循環。

本質上還是銷售回款現金流造血這條”主動脈“切斷了~

那么，銷售下滑的原因是什么？

如果溯源，萬科和恒大、融創、碧桂園等房企暴雷的原因是一樣的，就是”打壓“房地產行業帶來了房企的銷售下滑，房企為了彌補缺失的現金流”飲鴆止渴“打折出售——從而進入惡性循環

說到底，還是中國房子資產價格下跌，市場銷售量萎縮所引發的一系列連鎖反應~

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02

天災還是人禍

何謂天災，何謂人禍?

就是問題是由人引發的，還是由不可抗力引發的。

我知道，很多人提及萬科當前的問題，都把問題歸咎在“萬科的職業經理人”身上，認為萬科的問題是“人禍”

似乎萬科今天的問題都是“職業經理人”和團隊的問題，尤其當總裁祝九勝被抓、煙臺萬科合作方實名舉報的消息甚囂塵上之時，萬科的問題就變成了萬科人的問題.................

那么，真的是萬科的問題真的是“人禍”嗎？

我也不認同，不認同的理由主要有兩個

第一個：不免俗

說得再直白點，人性的貪嗔癡怒都有，都不能免俗

那么，如果讓坐在萬科某個位置上，你管理著百億/千億資產或者資金流，你會就拿年薪嗎？你會絕無私心嗎？

人呢，都是責人易、律己難，

無論是王侯將相還是販夫走卒，在人性維度上都不能免俗，說得再直白點，人性的貪嗔癡怒誰都有，既如此，就不要站在道德的制高點上譴責別人。

因為這副嘴臉，太丑~

第二個：G資

萬科今天的困境之所以變成了萬科的人禍，和萬科G資的構成有著本質的關系。

了解房企的伙伴都清楚，萬科今天的很多問題，暴雷的恒大有、碧桂園有、融創有，沒暴雷的龍湖有、保利有、中海有.......

萬科的人禍問題，之所以沸沸揚揚，其本質還是G資構成的體制，很多問題在私企是人性、是制度問題，但在G資構成的股份制公司而言，很多問題就是“法與不法”的問題.............

這個維度不延展，懂的都懂，不懂我說也白說~

所以，萬科的問題是天災還是人禍？

我認為是天災！

因為一家企業有問題，是這家企業的問題，一個行業TOP100中70%都有問題，這就不是所謂的“企業管理”、“制度缺陷”人禍問題了。

其本質就是整個房地產行業因為“三道紅線”全面進入坍塌式崩盤帶來的一系列連鎖反應·

說到底，還是大環境的問題~

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03

萬科，是否應該活下去？

寫這篇文章的時候是2025年12月8日，距離2024年9月26日ZZ大會定調的房地產行業止跌回穩，以及2025年政府工作報告的“穩樓市、穩股市”分別過去了14個月、12個月。

站在此刻，會看“止跌回穩”+“穩樓市、穩股市”，所有中產都會百感交集~

股市？利好一個接著一個;注資？一波接著一波~

房市呢？收儲商品房進度緩慢！房價呢，除了一線核心地段新房，下跌的慣性仍在~

所以，在此時此刻，”萬科，是否應該活下去？“就捆綁了一種聲音：保萬科，就是保樓市。

那么，萬科能代表樓市嗎？

不能

當年的宇宙第一大房企恒大，不能”因為自己大，牽一發而動全身”就代表房地產行業，今天的萬科也不能用自身的”品牌溢價“來捆綁樓市未來。

所以，市場化歸市場化，樓市歸樓市。

但我們必須得承認，此時萬科“破鼓萬人捶”甚囂塵上，輿論的推波助瀾讓本就處于寒冬里的樓市雪上加霜~

同時，這樣的背景，會讓萬科更進一步的“舉步維艱”，不說其他的，就是單單銷售維度，因為“萬科問題愈演愈烈”，萬科銷售業績進一步下滑是大概率事件·

所以，萬科，應該活下去~

不是因為萬科=中國樓市信仰這種企業捆綁國家的癡心妄想，而是從萬科自身角度看，妥善處理萬科不斷發酵的輿論和問題也是解決萬科當下困境的一種方式~

而妥善處理萬科的問題，本質上就是妥善處理國有資產~

文章寫到這里，讓我想起了一件舊事：

不記得具體年份了，大概是2017年左右吧，當時和一家做隔熱保溫材料的公司的合作

我當時很奇怪，為什么南方如深圳、廣州、東莞這樣的”濕熱“的城市，還需要房子建筑主體中“放置隔熱保溫“材料呢？

我記得對方大概回復的意思是：

房子放置隔熱保溫材料后，在回南天就不會大范圍”返潮滴水“，天熱也不會

不會有 “烤墻” 感，而

中國房企當中萬科是為數不多，四面墻都放隔熱保溫材料的房企

哦，對了，對方當時還

說了，像恒大一般只放一面墻或者減少50%控制成本~

盡管今天的萬科有這樣、那樣的問題，但萬科仍然是中國房地產行業中一直強調品牌、產品力、質量的企業~

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04

最后，簡單說幾點

1、凡事過猶不及

縱觀全世界，無論是奉行資本論的西方經濟，還是奉行政治經濟學的社會主義，亦或者房地產模式翹楚的德國和新加坡，任何一個經濟發展的國家、不論意識形態和經濟形式，都需要房地產行業·

因為房地產行業的商品——房子，一端是房子，一端是金融

但從2021年三道紅線開始，房地產行業以及中國不動產價格一路下跌，已經跌至銀行不良資產率高于凈息差的境地，這在全世界范圍內也是絕無僅有的~

2、萬科的房子還能買嗎

現在買房，很多人怕爛尾，其實現在的資金監管制度已經明確的資金調配邏輯，房企不再像以前一樣，可以隨意調配預售資金，

所以，爛尾這件事早已經翻篇了

3、房價還能漲嗎？

其實你們只要自己問自己一個問題：你認為未來的物價是漲還是跌就可以了

如果你認為未來的柴米油鹽價格都會漲，那么房子價格沒有理由不漲，如果你認為未來柴米油鹽價格會跌，那么房子的價格沒有上漲；

當下，貿易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風暴中守護錢袋子？

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