貝殼租房業務三季度貢獻利潤超1個億

臨近年底，近期又傳聞部分長租公寓陷入資金泥淖，市場逐漸向前期高價收房的運營商清算，剩余的大部分從業者隨著淡季來臨日子也勉強緊巴巴，但是貝殼3季度財報一出，多數資產管理商沉默了，得益于省心租的輕資產模式，貝殼租房平臺吸金能力可以輕松碾壓秉持長期主義重倉持有的他們。

一、從貝殼3季度財報來看，貝殼租房超速擴張，平臺模式下體現出了超強吸金能力。

貝殼租房持續保持高增長的態勢，貝殼租房從2021年11月布局租房賽道，截至2025年9月底在管房源規模已經超過66萬套，年均復合增長率高達111.2%，今年三個季度已經超過2024年全年的增長量，增速驚人。

▲數據來源：貝殼財報

同時吸金能力超強。從營收來看，前3季度凈收入164.89億元，同比增長69%，貝殼租房第三季度凈收入57億元，同比增長45.3%，三季度應收略低前2個季度但仍保持高速增長。從毛利來看，貝殼租賃業務對集團的貢獻利潤率從2023年的1%、2024年5%，增長至2025年3季度8.7%，同比增長4.3個百分點，而凈利潤貢獻率占比更高，貝殼三季度凈利潤7.47億元，租房業務貢獻了超過1個億元，占比超13.4%。

二、從貝殼3季度財報來看，貝殼租賃業務得以高速增長有兩大亮點：1、省心租收費模型遠超傳統傭金模式；2、深度綁定AI技術，貝殼租房人效大幅提升。

1、省心租收費模型遠超傳統傭金模式。貝殼省心租的收費模式分為向業主收費和向客戶收費兩部分。向業主收費方面，不同地區收費標準不同，以蘇州某貝殼門店為例，貝殼每個月會抽取業主3-4天的租金，相當于一年收業主36-48天的傭金，且額外收取每年980元管理費，折算下來業主一年租金有近2個月被貝殼抽走，遠高于傳統中介一個月的租金。向租客收費方面，租客每個月按8-10%收取服務費，包括保潔、維修等服務，一年下來傭金也近一個月，并且第二年還持續收取，租戶長期成本并不低。那么，貝殼省心租收費較高為何還能保持高增長？

來源：人民閱讀、自如研究院

對于房東而言，精準切中軟肋，根據調查顯示，穩定、省心、資產安全已經成為2025年房東最關心的前三個關鍵詞，市場下行期，租客難找、租客對房屋品質要求提升、租客不穩定性提升等大形勢下，房東個體勢能單薄，而省心租接入整個貝殼平臺的經紀人網絡和門店體系，導客、服務、維修等前后期難點由貝殼承擔，為房東提供兜底保障，所以哪怕是要讓渡一部分利潤，房東也樂意或被迫擁抱平臺。對租戶而言，從一次性支付中介費變成月付服務費，租期可以月租到年租不等，靈活自由、壓力轉移，經濟下行期，可以解決租戶對未來不確定性的痛點和分攤租金壓力。

2、深度綁定AI技術，貝殼租房人效大幅提升。除了跑通省心租的盈利模型外，貝殼租賃業務深度推進AI運營融合，貝殼租賃業務實現全流程智能運營：

在收房端，AI主導定價、洽談、審核等流程，收房人效提升13%，AI節點審核時長降低96%，；

在出房端，AI實現人店盤的網格化高效匹配，智能托管和精準營銷去化，年節省成本過億元。

在AI加持下，三季度貝殼資管經理人均在管房源超過130套，去年同期為超90套，大幅提升44%，這樣的人效提升是質的飛躍，國內大多數集中式公寓人房比在1：150上下，分散式房源由于管理半徑相比集中式公寓大大擴展，人效也會大幅降低，但貝殼租房以分散式房源的管理人效已經與集中式公寓差不多的水平，如果沒有AI賦能很難辦到。

三、貝殼租房VS我愛我家相寓，不同發展模式主導下，局面卻大不相同。

再從不同的切面來看，同樣是經紀平臺旗下的租房業務，同樣是分散式房源為主，貝殼租房和相寓的日子截然不同。貝殼的省心租模式走輕資產路線，實際主打的是一款產品，一種服務，風險端仍在業主身上。相寓則是資產管理模式，走中重資產路線，從收房、裝修到管理的底層都是資產增值邏輯，更考驗企業的資金實力和精細化運營能力，風險都在企業身上，從相寓的三季度財報來看，這條路并不好走。

三季度相寓在管房源為33萬套，相比年初增長2.7萬套，增速8.9%，總規模是貝殼租房的一半，且相寓業務面臨規模不增收，三季度GTV（總交易金額）51億元，同比下滑5.6%，凈利潤雖然沒有直接披露，但財報顯示，利潤增長主要是來自新房和二手房業務，側面說明相寓利潤下滑的窘境。并且相比自如積極布局AI技術提高人效來看，相寓在財報中并未提及。

四、貝殼租房對長租公寓行業的啟示

貝殼租房以“平臺服務”為核心的輕資產路徑，實現自身的利潤爆發，一方面給目前長租公寓行業普遍重資產布局敲響一個警鐘，“輕資產不一定輸，重資產也不一定贏”，都往同一方向卷最終可能就是“規模不增收”。另一方面也不要低估分散式房源通過資產證券化退出的難度，資產增值邏輯極其考驗企業的精細化運營能力、成本控制體系及獨特的資源稟賦（如流量、數據、科技），這些對于分散式房源難度又是倍數級增長，若無核心能力護航，注定未來黯然退場。

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