從橡樹灣的暴跌說開去

前文回顧：

前天晚上，清河橡樹灣的一套成交，引發了不小的熱議，90平西向兩居，成交價是615萬。

看了下23年該戶型最高點大概是1100+，據了解，前天這套最高價格，大概率應該就是踩著最高點買的。

我們是從來不忌諱討論房價下跌問題的，有的人會為這樣的下跌找原因，比如橡樹灣房齡逐漸變老，已經支撐不了高價；比如旁邊因為之前朱房拆遷規劃沒有徹底落實，后面因為三期臨著回遷所以大家都不愛住了；再比如有人會找互聯網降薪的問題，影響了房價；再比如有人會說朱房村、功德寺等新房影響了附近二手房的價格等等等等。

研究一個問題，如果只研究該問題本身，我覺得以上找出的原因，都多多少少有主觀成分。

因為如果你研究下整個清河次新，甚至沿著北五環附近次新去找，對比歷史最高點的價格，跌幅普遍都高，平均在30%—40%上下不等。

這其中10%左右的差距，才是研究問題的根本。

為啥橡樹灣偏偏跌掉40%，而其他盤有的是30%呢？

如果把房價下跌形容為“沒了”，那么當年房價的上漲，就是“來了”。

我們想要研究房價是怎么沒的，一定要研究房價是怎么來的。

那橡樹灣是怎么“來的”呢？

也許很多人的記憶，還沒有丟失，橡樹灣包括清河附近幾個流動性較大的盤，除了21年、23年前后的兩波漲幅外，單獨在2018—2019年還跑出過獨立行情。

這個“行情”平均值大概就是10%左右。

如果把時間回退到2016年上半年，很多問題就迎刃而解了，不管橡樹灣怎么超跌，回退到2016年上半年，大家都差不多。

換句話說，橡樹灣多跌了10%，回到了2016年，而其他盤少跌10%，也是回到了同樣的時間節點。

【超跌往往源于超漲】

我想很多人應該并沒有忘記當年橡樹灣超漲的盛況吧？

再換句話說，今天超跌有多狠、當年超漲就有多猛。

【今天發瘋一樣砸盤的，和當年發瘋一樣接盤的，好像是同一撮人】

看見沒有，房地產是在不經意間，把人群分類了，不要看一個人什么職業、什么表象，有些人看著老實巴交的、口口聲聲說是剛需自住的，骨子里是極端、投機、恐慌和僥幸并存。

這樣的故事，每逢市場最高點附近、最低點附近，幾乎天天都在上演，那他們能給我們什么啟示呢？

1.只要你還在牌桌上，就沒有永遠的勝者。如果你牛鼻，你壓根就不要上桌。哪里有什么剛需，北京沒看到誰睡在大街上。沒有放water，全桌就是零和博弈，想要全桌人都贏，根本不是牌桌自己能辦到的，必須要放water。

2.市場上，多數人終究是自住為主的，而且多數都是中長期持有，如果沒有高點出貨的決心，其實買到“超漲能力強”的房子，也不是什么好事，起碼對心臟是個考驗。如果你不喜歡這種過山車的感覺，好好找一找換手率低一些的房子，你會發現，拉長時間看，大家表現其實差不多。

3.學會“貓冬”，貓冬不是不動，是盡量減少損耗。在大漲沒有明確到來之前，你每多省一個饅頭，就可能超過一操場的人。

不要小看微小的持有差距，況且差距并不小，3.05%和1.9%，光100萬的利息一年就差出去1萬多，而且現金流的節省，差出去一倍都不止。沒有條件，創造條件也要降低利息、降低月供（不要等上面喂食，上面也難），這不是選擇題，這是答案唯一的必答題。

4.追漲和殺跌同樣恐怖，如果追漲和殺跌出現在同一個人身上，簡直是噩夢。好在很多人其實是換房，小換大、低換高，如果從總價上看，低點換房，永遠好于高點。因為你賣房虧的錢，遠沒有你要買的房子虧得多。所以，漲時按兵不動，跌時置換升級，在業內人士眼里，看起來不完美，但對普通購房者而言，已經算是最佳策略了。

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