20億掛售北京華爾道夫的央企巨頭，突然退市

北京大悅酒店 圖源：大悅城官網

11月17日，大悅城控股（以下簡稱大悅城）子公司大悅城地產宣布，已批準通過私有化的決議案。

待計劃生效后，大悅城地產在聯交所的上市地位，預計將于11月27日正式撤銷。

2013年上市、2025年私有化，這家地產央企的上市之路即將結束。

這一重大資本運作，標志著這家以“大悅城”商業地產品牌聞名的央企地產商，正在全面調整其業務戰略。

而在退市消息傳出前，大悅城旗下的北京華爾道夫酒店已被掛牌出售，標價20億元，卻遭遇了近半年的市場冷遇。

截至目前，大悅城旗下僅剩4家酒店：北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。
這一數字與高峰期相比已大幅減少。

曾經輝煌的酒店業務，如今成為大悅城戰略收縮的先行軍。

隨著財大氣粗的玩家越來越少，地產系酒店的艱難換擋期依舊在延續。

從遍地開花到四家僅存

在退市公告引發資本市場廣泛關注的同時，作為大悅城控股旗下重要業務組成部分的酒店業務，其發展歷程與戰略價值同樣值得關注。

從最早涉足酒店業至今，大悅城在酒店領域的布局已超過30年。

然而，這張曾經輝煌的業務網正在快速收縮。

作為中糧旗下旗下唯一的地方投資和管理平臺，大悅城從上世紀就是九十年代初開始涉足酒店業。

上世紀90年代，大悅城打造了三亞凱萊度假酒店——被譽為“中國第一家五星級度假酒店”，使凱萊品牌成為國人心中“豪華酒店”的代名詞。

2010年前后，大悅城迎來高光時刻，一口氣開出三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉酒店和北京長安街W酒店。

北京長安街W酒店 圖源：誠旅

其中，北京W酒店是品牌在內地第二家分號，以其先鋒時尚的設計成為北京潮流地標。

然而，隨著市場環境變化，大悅城的酒店版圖不斷收縮。

北京長安街W酒店在2017年被出售并換牌索菲特，三亞凱萊仙人掌度假酒店也因資產老舊于2024年暫停營業。

尤其是2017年出售虧損嚴重的長安街W酒店。

這家酒店自2014年9月開業以來一直處于虧損狀態，到出售時累計虧損超過3億元，平均入住率僅約55%-69%，運營數據在大悅城旗下酒店中墊底。

W酒店的出售并非孤例。

在中糧系加速剝離酒店資產的大背景下，蘇州凱萊大酒店和南昌凱萊大酒店的股權也先后被100%掛牌轉讓。

同時，一度被“邊緣化”的凱萊酒店集團也在進行品牌梳理，目前規劃有七個酒店品牌，以“國際視野、中國風格”為特色，重新拓展市場。

2024年，其旗下奢華品牌凱萊大飯店新增成員廈門羅約凱萊大飯店。

不難看出，大悅城的酒店業務戰略正經歷根本性轉變——從重資產持有向輕資產運營模式過渡。

輕資產運營模式的優勢在于，企業可以依托品牌輸出和管理能力獲取穩定收益，同時避免重資產投資帶來的資金壓力。這對于當前房地產行業的任何參與者都至關重要。

大悅城的戰略調整與整個地產系酒店的趨勢基本一致。

近年來，不僅大悅城，多家房企也頻繁出售酒店資產。

華僑城出售上海寶格麗酒店后，又掛牌轉讓深圳前海華僑城艾美酒店等多處資產；

中國金茂則先后出售了北京威斯汀大飯店和三亞希爾頓酒店；

近期又剛掛售三亞麗思卡爾頓酒店。

酒店業務并非“拖油瓶”

盡管酒店業務并非大悅城的核心主業，但其在整體生態中扮演著重要角色。

酒店不僅能夠貢獻穩定的現金流，還能與商業項目形成協同效應，提升整體項目的吸引力。

2023年，大悅城酒店收入9.70億元，同比增長75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06%。

酒店業務成為當年大悅城多元化業務中增長最快的板塊之一。

2024年大悅城酒店經營業務實現營業收入約8.69億元，酒店平均入住率達80.6%。

2025年上半年，大悅城地產酒店經營業務收入約4.66億元，同比基本持平。在房地產行業整體下行的背景下，酒店業務的表現相對穩健。

與多數地產系酒店一樣，大悅城酒店業務的發展軌跡經歷了從依賴國際品牌到發展自有品牌的轉變。

早期，大悅城地產主要通過引進國際知名酒店品牌來運營旗下酒店資產，如華爾道夫、瑞吉、美高梅等。

這些國際品牌為大悅城帶來了高端酒店的管理經驗和市場認可度，但也不可避免地面臨高昂的品牌授權費用和經營成本。

北京華爾道夫酒店 圖源：攜程

歷經調整后，目前大悅城控股旗下運營的酒店包括北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。

2019年，大悅城推出首個自有酒店品牌“Le Joy Hotel大悅酒店”，標志著酒店業務進入新階段。這一自有品牌定位清晰，瞄準25-40歲的城市中高端商旅人群。

大悅酒店作為自有品牌，其獨特之處在于其與大悅城商業綜合體的深度融合。

以北京大悅酒店為例，其與西單大悅城毗鄰而居，通過“商業+酒店”一體化模式，打造全場景體驗新模式，將酒店定位為“西單大悅城的主力店鋪”。

北京大悅酒店 圖源：攜程

這種定位旨在使酒店能夠與購物中心形成客流互動，實現協同效應。

在運營模式上，大悅酒店也進行了多項創新。它引入了共享辦公空間Joyo Space取代傳統商務區，與商業品牌、潮流IP及藝術家合作打造主題客房，甚至推出以小時為單位的“快閃房”套餐。

大悅城在商業運營方面的能力有目共睹。2024年，其購物中心銷售額達401.3億元，同比增長16%；客流量3.66億人次，同比增長22%。

商業運營經驗與酒店業務的結合，或許能為大悅酒店帶來差異化競爭優勢。

然而，真正的挑戰在于如何將這種協同效應規模化復制。

自2019年至今，大悅酒店在全國仍只有北京一家門店。

退市后酒店業務的未來走向

央企巨頭在酒店市場中的資產騰挪，背后是整個行業周期的冷暖變遷。

地產系酒店，正從地產附庸變回存量交易的產物。

過去三十年，地產系酒店沒有為地產帶來可觀的收益，資產回報率遠低于國際平均水平。
隨著地產系酒店失去了地產配套的意義和價值，勢必就會成為地產商手中率先需要割肉變現的“回血包”。

如今，地產系酒店已經進入3.0時代，那就是回歸住宿本質，即地產系酒店要有品牌、有運營，要真正的能掙錢，而不是依賴過去1.0、2.0時代的金融屬性。

隨著大悅城地產從港股退市，其酒店業務將面臨新的發展環境。

退市后，大悅城將獲得更大的經營靈活性和決策自主權，不再需要滿足上市公司嚴格的信息披露和短期業績壓力。這對于需要長期投入的酒店業務而言，可能是一個利好。

輕資產運營可能是大悅城酒店業務的發展方向。近年來，大悅城在商業地產領域已經加速輕資產戰略落地，如西南首單消費基礎設施公募REIT——華夏大悅城商業REIT的成功發行。

這為酒店業務未來的資本化路徑提供了想象空間。一旦件成熟，酒店業務也可能借助REITs等工具實現資產盤活和價值釋放。

在退市的同時，大悅城進行了組織架構調整，將原來的7大區域公司整合為4個大區，并將“商業管理中心”升級為“商業事業部”。

這一調整旨在提升商業地產的精細化運營能力，酒店業務也可能從中受益。

未來，大悅城可能會加大酒店業務與管理輸出力度。事實上，大悅城早已表示要“著力開發大悅城酒店自有品牌”，并擇機在商業綜合體內進行運營。

隨著港股退市流程的啟動，大悅城旗下的酒店業務正站在新的十字路口。

整合后的酒店資產能否與商業、住宅業務形成更強合力？

市場正拭目以待。

退市不是終點，而是新起點。

大悅城的酒店業務，這門被不少房企在當下視為“包袱”的生意，或許正在等待一次價值重估。