紹興土拍樓面價破萬！為何地產圈仍然靜悄悄？

1.紹興上虞低密土拍

成交樓面價破萬

今天（11月18日），紹興上虞成交一宗宅地——紹興市上虞區ZX-03CZ單元07-06-A地塊（城北59號地塊）。

地塊出讓面積54076㎡，規劃容積率1.01-1.05，最終成交價59614萬元，成交樓面價10499元/㎡，由紹興市上虞舜城城市建設開發有限公司競得。

根據土地規劃書要求，住宅建筑層高不低于3.15米；四層及四層以下住宅建筑采用坡屋頂全覆蓋的形式（坡度≥10°，覆蓋面積≥70%）。

結合容積率看，意味著可以建設排屋類低密產品。

這宗地塊的地段也比較不錯：

旁邊有上虞區第一實驗幼兒園(前江園區)、上虞區百官小學、浙江師范大學附屬上虞初級中學，擁有一站式教育資源；

東側是上虞區特巡警大隊，安全感拉滿；西側有上虞區青少年綜合活動中心、上虞首個大型主題兒童樂園——虞悅里兒童樂園；

向南不到1公里，則有時代廣場、大潤發、上百·萬和城等商業體，以及上虞人民醫院。

整體來看，這是一宗綜合素質非常不錯的住宅地塊。

2.破萬樓面價，溢價率卻為0%

隨著樓市冷卻以來，紹興的土地市場也一直較為萎靡。

這次好不容易有樓面價破萬的地塊成交，為什么地產圈卻依然靜悄悄？

原因在于：0%溢價率、本土國企拿地。

也就是說，這宗地塊成交樓面價破萬，并非是很多房企熱搶的結果，而是它的起拍樓面價就已經很高。

最后也是沒有人出價，只能由本土國企接盤，再次延續土地市場的冷清。

為什么綜合素質不錯的低密地塊，最后卻無人問津呢？

除了地塊樓面價的高啟，最重要的還是市場原因。

一方面是上虞的整體新房市場，仍然沒有明顯的起色，價格更是在持續向下。

另一方面從板塊上來看，周邊競品比較多。

像一路之隔的沄瓏府，規劃26幢3層聯排；

往西不到400米的桂隱汀蘭，主推約129-223㎡改善產品；

還有去年年底，多家國企聯合拿下的城北38-2號地塊，也規劃有合院產品。

這些競品，對城北59號地塊來說，都將形成直接競爭關系。

此外，板塊內還有很多未開發的地塊，未來也可能作為低密宅地推出。

這就導致，低密產品非常重要的稀缺性，在城北59號地塊并不明顯，很難吸引開發商來拿地。

現在每推出一宗宅地，都對房地產市場風向有著重要的意義。

目前上虞推出的多宗地塊，呈現位置較邊緣、分布較集中、較為同質化的現狀。

這不僅會在拍地之初，導致開發商不愿意拿地，也會導致后期樓盤在銷售時，去化會比較困難。

此外還有一個問題，就是土地定價。

上虞最近出讓的地塊，起拍樓面價都在9000-10000多元，從積極方面來看，較高的樓面價能為房價提供參考依據，讓房價降幅不會那么夸張；

但從另一方面來說，較高的樓面價也抬高了開發商拿地的成本和風險。

如何平衡兩者，在較長時間里仍會是一個難題。

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