十五運熱鬧，六運小區鬧心：廣州網紅社區的商住沖突

最近，第十五屆全運會成為全國焦點，連帶著一個廣州居民小區也重新被關注。

在天河六運小區，一面長達30米的“全運記憶畫廊”亮相，六運、九運、亞運、十五運的吉祥物“合體同框”，吸引不少市民前往打卡。

▲圖源網絡

還有不少廣州人第一次意識到——原來“六運小區”的“六運”之名，是來自1987年的第六屆全運會。

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然而，當打卡者在彩繪墻前自拍、在網紅店喝咖啡之時，一場持續多年的居住與商業矛盾，也在這片寸土寸金的地方不斷上演。

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從全運宿舍到網紅勝地

時間倒回到上世紀八十年代。當時的天河還遠不是今天的高樓CBD，而是農田成片的城市邊緣地帶。

1987年第六屆全運會首次落戶廣東，為了承接來自全國各地的運動員，廣州選擇在天河片區新建一批紅磚住宅樓，六運小區由此應“運”而生。

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運動會結束后，小區從“運動員村”轉為居民小區，住進來的大多是國企和機關單位職工。

廣州海運局的退休職工羅先生曾向媒體分享，他1991年搬進六運小區居住，至今已有三十年。一開始一家5口人住在一起，隨著子女慢慢長大，只剩下老兩口留在這里。“我剛來的時候，廣州地鐵1號線還沒開始挖，天河城還在打地基。”

當年的六運小區，是沒有任何商鋪的純住宅小區，住宅建筑以9層為主。

▲六運小區舊照，圖源網絡

真正改變六運命運的，是周邊天河商圈的崛起。1997年前后，與六運小區一路之隔的大型購物中心天河城、宏城廣場相繼開業，廣州地鐵一號線也開始通車。六運小區周邊的人流量大大提升，逐漸催生了餐飲、娛樂等需求，小區內“住改商”模式開始出現。

原本只值幾千元租金的房子，一樓改商鋪后可以漲到月租三萬元。巨大的價差，讓不少業主難以抗拒，“樓上住家、樓下開店”漸漸成了六運的標志性景象。

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咖啡店、古著店、日料店、彩妝店、潮玩店、手作店一間間開起來……在某點評軟件上，搜索“六運小區”可出現2000多條結果，小紅書上在這里打卡探店的帖子也是一屏接一屏。

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于是，在六運小區你常常能見到—— 一邊是穿著潮流、熱衷拍照的年輕男女，一邊是涼亭下圍著打麻將的爺爺奶奶，一起共享著這片小小的空間。

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居民商戶矛盾不斷

“住改商”的變化，為業主帶來了收入與便利，同時也給居民帶來了一系列困擾。“居民下樓就能買到東西，想買吃的喝的更方便了。但對住戶來說最重要的就是安靜，人一多起來就安靜不了。”羅先生說。

近幾年，噪音擾民、油煙污染、酒吧扎堆等投訴不斷出現在網絡與媒體報道中。

▲媒體報道

居民代表曾向街道反映，部分音樂餐吧和酒吧營業到深夜甚至凌晨，顧客在門前喧嘩，清晨三四點還能聽到醉酒客人大聲說話。

有媒體實地調查——晚上十點多，在住戶家中打開窗戶，噪音計測量數值在60至70分貝之間來回波動。六運所在位置屬于二類聲環境功能區，夜間噪聲限值為50分貝。

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在點評軟件上搜索，小區中一百米范圍內竟然分布著12家酒吧，有的甚至直接開在住宅樓的四樓，堪稱“酒吧一條街”。

據居民反映，近年來小區逐漸“酒吧化”，不少店鋪紛紛改營酒吧生意，曾在半年內新增8家酒吧，數量增加近三分之一。

矛盾激化，于是出現一些極端的處理方法——居民往酒吧門前潑水，趕走客人。

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除此之外，油煙、占道經營等問題也不容小覷。地上有酒吧顧客的嘔吐物，衛生狀況堪憂；臨街燒烤店把桌椅擺上人行道，油煙直排巷道；部分商家為了多擺幾桌，破壞門前綠化；有餐飲店把廚余垃圾堆在消防通道里，既影響衛生，又埋下隱患。

近年小區內出現過攝影店、日料店著火的案例，幸好最后火勢都被控制下來。

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還有住戶表示，店鋪更換頻繁，由此帶來的裝修噪音也十分頻繁，還有商戶裝修時破壞了原有水管系統，導致居民樓經常爆管漏水。

另外，不少按摩店、電玩店進駐居民樓，人員混雜也引發治安憂慮。

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社區改造的十字路口

如果說“住改商”讓六運站上了輿論風口，那么樓棟和設施老化，則是這片社區無法繞開的現實。

六運小區建成至今已超三十五年，屬典型的老住宅。很多房屋出現墻體開裂、水管漏水、電線老化等問題，有的樓棟間距較小，采光通風較差；部分樓棟雖然加裝了電梯，讓老年人“走得更遠”，但也有不少樓棟由于意見難以統一，至今未能加裝。

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正因為問題集中、區位又極佳，“六運有沒有機會原拆原建”的討論，一直在坊間流傳。

這些年，關于六運改造的消息時不時會傳出來。今年，廣東省住建部門發布文件，提出核心城區2000年前建成、樓齡超25年的老舊小區，可以由業主自主發起更新。六運小區樓齡超過35年，符合“年限要求”，這讓“原拆原建”的想象又一次被點燃，網上甚至一度流出“六運拿到原址自主重建批文”的說法。

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但冷靜研究政策就會發現，六運小區想要拆除重建還有幾道難關。

第一道，是“危房鑒定”，目前全省成功原拆原建的案例，多與被鑒定為D級危房、存在重大結構安全隱患有關。第二道，是“業主共識”，政策普遍要求三分之二甚至九成以上業主同意。第三道，是“錢從哪里來”。原拆原建意味著大筆成本。第四道，是“開發商愿不愿接盤”，六運小區容積率已經不低，要在有限地塊上“多建幾層”獲取利潤并不容易。

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眼下對于六運而言，更可行的路徑，仍然是“微改造＋精細治理”：一邊通過設施更新、外立面加固、電梯加裝等方式改善居住條件，一邊通過管理商戶、規范業態，令小區更整潔有序。

實際上，廣州還有不少情況類似的住商結合的老小區，例如天河育蕾小區、江南西社區、曉港社區等等，它們同樣在網紅化與老化之間搖擺，也努力在商業活力與居住安寧之間尋找平衡。

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十五運會的熱鬧終究會在閉幕禮后散去，全運會帶來的光環、打卡墻帶來的流量，也會隨著時間慢慢退潮，而生活總要繼續下去，老社區存在等問題仍然存在。

也許，這正是屬于這些小區、也屬于廣州的另一場“全運”：不是賽場上的速度與激情，而是社區治理的耐力與智慧。

各位自己友，

你身邊還有哪些情況類似的老社區？

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