再次強調！不準買賣

今天網上有一個很大的爭議點——

中央農辦、農業農村部召開“三農”政策通氣會強調：

要嚴守農村宅基地管理法律政策底線紅線，堅決落實“兩個不允許”要求，即不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，也不允許退休干部到農村占地建房。

這個政策是年初2月中央一號文件的重磅政策，但為何現在又強調一次？

就是因為今年市場上有大量的自媒體博主對政策有誤讀或者亂解讀，搞得人心惶惶。

比如“誤讀是全面禁止城鎮居民下鄉利用農房”，“阻礙鄉村振興，限制社會力量參與鄉村建設”，“退休干部只要有農村原籍，就能違規占地建房”，“農村村民可自由買賣宅基地，私下交易受法律保護”等等。

其實這都不重要，重要的是明白政策的本質。

本質有兩個，表象和背后。

表象是什么？

是為了保護有限的土地資源，防止一些有權有勢的人占用耕地、宅基地、兼并土地、亂拆濫建，確保農村社會穩定，避免因短期利益失去長期的依靠。

其次整治市場秩序，將來合規盤活農村土地資源資產，比如探索讓資本與農戶合法開展租用、入股、合作等模式，盤活利用農村閑置住房，為農民增加收入。

但如果沒有明確的法規限制，就會有大量的“權力”介入，通過不同的路徑剝奪農戶資源，在商業貿易角度，農戶是天然的弱勢群體，巧取豪奪自古有之，保不準未來會發生什么巨大的社會矛盾。

而且還有一些農戶短視，低價出售宅基地，最后晚年失去保障，變為流民，導致社會動蕩等等。現在明令拒絕交易后，農民年輕時候可以出來闖闖掙錢存錢，年紀大了，如果沒掙到啥大錢，退休金也很低，那落葉歸根，回到鄉村去養老也不錯。

如果農村有土地有住宅，蔬菜糧食能自給自足，只要還能動就能生活，花銷很低，就算存款少點也能安度晚年。所以這個政策，就是對各方利益的分割和劃界。

那么背后是什么呢？這個需要重點講一下。

站在經濟學角度，宅基地涉及最大的城市化問題，就是“不夠充分”，到現在為止，全國還有 5 億多農民，未從土地中解放出來，這意味著鄉村的人口仍然太多，用地效率仍然偏低。

大政方針其實并不希望城市人口大量返鄉，更不希望反向加大鄉村的分散住宅建設。繼續集村并鎮，提高鄉村用地效率、提高耕地集中度和規模，才是農村未來的方向。

把農民從土地中解放出來，提高了土地的利用效率，這一點非常重要。

因為農戶自己種莊稼，糧食的收購價很低，如果建大棚和搞養殖帶來的附加值更高，但大部分農民都沒有這個經濟能力。當然還得看天吃飯。如果遇到天氣不好，就像今年秋收期間下大雨這種，往往顆粒無收。

但如果讓成熟的企業去運作，既可以種植高附加值經濟作物，又可以通過品種選育、田間設施、收儲保障、產業鏈緩沖等多個環節，對沖天氣的影響。

農民進城后，可以參與城市工作，比如外賣騎手、網約車司機、建筑工程、家政、物業、生活服務、養老育兒、物流倉儲、開店等等，外加農田出租收益，肯定要比單純種莊稼賺的更多，同時也為城市增加了經濟活力。

第二個是基建投入要注重性價比。

過去大拆大建的時代徹底結束了，現在全國人口過于分散，那么為了服務好廣大群眾，就需要投資大量的基建設施，有時候一個村里只有 20 戶人家，也要修建馬路、網絡、自來水等等資源覆蓋。

這些投資最終基本都會虧損，到頭來還是整體居民去買單。

但如果農民進城，就可以增加基建的利用效率。同樣一個火車站、地鐵、馬路，服務 10 萬人口和100萬人口，產生的經濟價值天地之別。

所以現在各地在積極通過合村并居節省村莊居住區域的占地，如此省出來的指標，即可轉化為建設用地，幫助城市增強創造經濟價值的能力。

當然，對外的說法是這樣做是為了解決農村空心化、基礎設施落后問題，而絕不會提能夠出售建設用地指標的問題。

所以宏觀角度，將來的方向依然是做大城市、集中人口，而不是允許人口分散到近郊或農村地區。

比如三中全會公報的第（23）條的內容，就是允許更大范圍內的建設用地指標轉讓，為城市地區承接更多常住人口做制度準備。

建立新增城鎮建設用地指標配置同常住人口增加協調機制。探索國家集中墾造耕地定向用于特定項目和地區落實占補平衡機制。

看到這里，肯定很多農民背景的讀者，心里不舒服，為什么為了國家經濟，要犧牲我們個人呢？比如說，我就喜歡農村的田園時光，但你非要讓我進城？

其實這是趨勢，但更多還是遵循個人意愿。

而現在城鎮化不充分的更大原因，其實是農民租給企業，租金不高，進城后，又找不到合適的工作，跟城市居民享受的城市配套資源還不一樣。

所以我認為，城鎮化控制宅基地資源只是基礎，而未來增加農民進城的收入通道和社會福利保障，才是最重要的。

只有這些東西做好了，才會快速城鎮化，其實大部分農民都不排斥進城，而現在城鎮化率卡住，農民選擇繼續在農村生活，也是不得已而為之。想清楚這個，一切政策的本質就通透了許多。

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