保定樓市的巔峰與低谷：曾靠京津冀概念暴漲，如今靠什么托底？

2025年9月，保定新建商品住宅均價(jià)為8729元，環(huán)比下跌0.82%，同比下跌1.63%；二手房樣本均價(jià)為8669元，環(huán)比下降0.62%，同比下跌7.71%。

保定的房?jī)r(jià)曾經(jīng)憑借“京津冀一體化”概念有過(guò)巔峰時(shí)刻，而如今正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的市場(chǎng)調(diào)整。

從1968年省會(huì)西遷石家莊的落寞，到2017年雄安新區(qū)成立的喧囂，再到如今房?jī)r(jià)回落的平靜，可以說(shuō)，保定樓市的每一次漲跌，都鐫刻著城市命運(yùn)的印記。

壹

從1949年到1958年，再?gòu)?966年至1968年，伴隨著北京成為首都及天津升格為直轄市，保定兩度成為河北省會(huì)。

這算是保定城市發(fā)展史上的高光時(shí)刻。

彼時(shí)的老城廂里，直隸總督署的外墻與新興的機(jī)關(guān)大院相映成趣。

京漢鐵路不僅曾匯聚了劉少奇、李富春、蔡和森，以及教員等來(lái)自全國(guó)各地的精英，而且在建國(guó)后，鐵路系統(tǒng)的擴(kuò)建帶來(lái)了首批產(chǎn)業(yè)工人，國(guó)營(yíng)工廠的興起也催生了最早的住房需求。

2000年前后，保定主城區(qū)的房?jī)r(jià)維持在千元左右。市場(chǎng)由隆基泰和等本地房企主導(dǎo)，外來(lái)者難以分得一杯羹。這種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到2014年，成為后來(lái)房?jī)r(jià)暴漲的漫長(zhǎng)鋪墊。

2014年的京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略出臺(tái)，保定可能成為副中心的傳聞四起。

那時(shí)，一些重量級(jí)的媒體，如21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、證券時(shí)報(bào)網(wǎng)、和訊網(wǎng)、人民網(wǎng)、新民網(wǎng)、鳳凰財(cái)經(jīng)等都曾引述《財(cái)經(jīng)》雜志的消息，稱京津冀三地已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，初步確定將河北省保定市作為“政治副中心”的首選地。

這么多知名媒體的烘托下，小道消息都變成大道消息了。

北京投資客涌入售樓處，本地剛需在恐慌中連夜排隊(duì)。

在那年的三月，保定房?jī)r(jià)創(chuàng)下了全國(guó)最高的漲幅。

2015年學(xué)區(qū)劃片政策的落地與去庫(kù)存戰(zhàn)略的疊加，讓保定房?jī)r(jià)的漲勢(shì)愈發(fā)洶涌。此后，隨著北京、天津調(diào)控加碼產(chǎn)生的需求外溢，保定房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高。

2017年雄安新區(qū)的成立，成為保定樓市的重磅利好。據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)有些小區(qū)的房?jī)r(jià)一個(gè)月內(nèi)從5000元漲到1萬(wàn)多，完成了跨越式的跳漲。

那時(shí)，保定樓市的熱度也吸引了一些外來(lái)房企。

然而，在這個(gè)相對(duì)封閉，市場(chǎng)份額已被本地房企瓜分殆盡的城市，強(qiáng)龍們雖然選擇放低姿態(tài)，以和本土房企合作的方式進(jìn)駐，但終究還是壓不住地頭蛇。

2017年5月份，在保定首次采用“雙限雙競(jìng)”方式出讓地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，保利、碧桂園、和華潤(rùn)敗給了隆基泰和。期間，這些地產(chǎn)大鱷們經(jīng)歷了廝殺百余輪和兩次熔斷，最終敗北。雖說(shuō)隆基泰和是以搖號(hào)方式競(jìng)得該地塊，但運(yùn)氣也是實(shí)力的一部分。

2018年，隨著調(diào)控政策持續(xù)高壓，市場(chǎng)熱度急轉(zhuǎn)直下，保定的房?jī)r(jià)也從峰值逐漸回落。

在YQ結(jié)束后，購(gòu)房者觀念發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從“追漲” 轉(zhuǎn)向 “求穩(wěn)”，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

到了今年，保定的房?jī)r(jià)仍舊在繼續(xù)下跌。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，9月保定新房的均價(jià)為8729元，環(huán)比下跌0.82%，同比下跌1.63%；二手房的樣本均價(jià)為8669元，環(huán)比下降0.62%，同比下跌7.71%。

貳

回顧保定樓市這些年的起伏漲跌，在概念的催化所造成的房?jī)r(jià)飆升之后，保定房?jī)r(jià)的下跌在市場(chǎng)規(guī)律和行業(yè)大環(huán)境之外，還面臨著一些自身所獨(dú)有的桎梏。

從城市定位來(lái)看，從傳言中的政治副中心到承接首都功能疏解和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，保定對(duì)于行政資源虹吸的虛幻期待算是落空。而相較于雄安對(duì)戰(zhàn)略級(jí)核心資源的擊中承載，保定則承接了產(chǎn)業(yè)鏈條中的支撐型資源。

所以，雄安的發(fā)展遵循的政策驅(qū)動(dòng)的“造城邏輯”，保定的發(fā)展則回歸到產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的“興城邏輯”上來(lái)。

那么，在這方面保定做的怎樣？

首先，從GDP來(lái)看，去年河北11個(gè)地級(jí)市的排名前三分別為：唐山10004億元，石家莊8203億元，保定4773億元。

雖然保定的排名從前些年的第五上升到了第三名，但其經(jīng)濟(jì)總量不及唐山的一半。

同唐山依托百年工業(yè)積淀構(gòu)筑起“鋼鐵+港口” 的堅(jiān)實(shí)底盤(pán)相比，保定雖然在新興產(chǎn)業(yè)，如新能源汽車、光伏、生物醫(yī)藥和康養(yǎng)等領(lǐng)域已經(jīng)嶄露頭角，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍處于新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換中，受新興產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)的影響更顯著。

以保定的納稅大戶——長(zhǎng)城汽車為例。

長(zhǎng)城汽車的三季報(bào)顯示，其第三季度營(yíng)收達(dá)到612.47億元，同比增長(zhǎng)20.51%，但歸母凈利潤(rùn)為22.98億元，同比下滑31.23%，環(huán)比下滑更是達(dá)50%。

除了公開(kāi)的話術(shù)——以增加“營(yíng)銷+研發(fā)”費(fèi)用的方式，換取未來(lái)的市場(chǎng)份額，長(zhǎng)城汽車也無(wú)法避免新能源轉(zhuǎn)型與價(jià)格戰(zhàn)的雙重夾擊。

其次，保定行政區(qū)域過(guò)多帶來(lái)的資源分散問(wèn)題，進(jìn)一步削弱了樓市支撐力。

作為河北行政區(qū)最多的市，保定下轄24個(gè)縣級(jí)行政單位。

關(guān)于保定乃至整個(gè)河北行政區(qū)域分散的問(wèn)題，我們需要在歷史中追尋根源。從秦漢置縣起，歷經(jīng)魏晉風(fēng)云和唐宋沿革，河北許多縣名與治所歷經(jīng)兩千余年傳承未改。這些縣域所擁有的深厚歷史底蘊(yùn)與民眾情感認(rèn)同，使其不愿被合并，從而隱入塵煙。

然而，從現(xiàn)代行政效率與資源配置的角度看，行政格局帶來(lái)的高行政成本，間接擠壓了用于城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)的投入；配套短板又進(jìn)一步降低了樓市吸引力。

最后，在作為房地產(chǎn)市場(chǎng)“ 活水 ”的人口方面，同七普人口數(shù)量相比，截至去年年底，保定人口減少了19.64萬(wàn)，減幅為2.13%。在省內(nèi)來(lái)說(shuō)，只比邯鄲和邢臺(tái)稍微好點(diǎn)。

2024年末，保定市常住人口904.62萬(wàn)人，同比減少了5.27萬(wàn)人，而需求端的萎縮則會(huì)讓樓市失去托底。與此同時(shí)，2024年河北省的人口由多年以來(lái)的凈流出轉(zhuǎn)變?yōu)閮袅魅?萬(wàn)人，官方稱其為“歷史性跨越”。其中，雄安新區(qū)占31.1%，石家莊占20.6%，唐山占20.4%。

而保定的人口流失與樓市供需矛盾的疊加，在官方數(shù)據(jù)中清晰顯現(xiàn)：2024年保定商品房待售面積達(dá)222.1萬(wàn)平方米，同比激增50.9%，其中住宅待售面積166.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.6%，而商品房銷售面積532.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%，其中住宅銷售面積514.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，供需失衡態(tài)勢(shì)明顯。

不過(guò)，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的深入推進(jìn)，保定有望在產(chǎn)業(yè)承接、功能疏解等方面獲得更多發(fā)展機(jī)遇。

希望這些產(chǎn)業(yè)能逐步提升城市經(jīng)濟(jì)活力，為保定樓市提供長(zhǎng)期支撐吧。