一周參考消息丨香港房地產“量價齊升”的經驗內地可以復制嗎？

01

當兄弟公司還在掙扎，保利置業怎么就成了黑馬？

“不管黑馬白馬，跑出來就是好馬”。

在保利發展業績虧損、投資收緊、預判謹慎的同時（詳細分析可見昨天的文章：），兄弟公司保利置業卻“成功逆襲”。

最近，保利置業的好消息不斷。

• 銷售端：10月28日，保利置業發布三季度財報，1-9月營收227.59億元，同比增長82.13%，歸母凈利潤0.63億元，同比增長200%。

• 融資端：10月23日，保利置業宣布啟動2025年第四期公司債券的發行工作，本期債券注冊金額高達70億元，實際發行金額不超過10億元，最低票面利率僅2.20%，且發行全靠信用，未設置增信措施。

• 投資端：10月20日，在上海今年第八批次土拍中，保利置業以26.12億元競得本批次熱度最高地塊——東外灘地塊，溢價率14.69%，強勢補倉上海中環稀缺住宅用地。

• 9月30日，中金發布報告，首次給予保利置業“跑贏行業”評級。

年初還被我們歸為“尷尬二梯隊央企”的保利置業，怎么突然就成黑馬了？

據我們觀察，保利置業實現逆勢增長的最重要原因，在于發展戰略的重要轉變——從傳統的“以銷定投”轉向“擱置存量、發展增量”。

據保利置業半年報數據，其上半年拿地所花金額約為337億元，拿地銷售比高達1.26（去年同期投銷比僅有0.36），投資力度大幅提高，且在上海、杭州和廣州三個核心城市的投資占比達到了88%，投資明顯向高能級城市調倉。下半年，保利置業拿地依然大手筆，除了上海，在杭州也再度溢價補倉。

保利置業高管曾表示：目前很多核心一二線城市某些板塊，存在確定性的操盤邏輯，比如連續幾年沒有供應新土地、沒有新規產品，改善產品就存在機會，而如果地塊周邊3、5公里供求關系合理，房企只要把客群、客研做透，做出高品質好房子，大概率就能引爆市場。而且這種結構性機會是存在且多發的，保利置業已在上海、深圳、武漢等多地都驗證成功。

如上海閔行梅隴春申板塊的保利海上印項目，今年4月曾以7.91萬元/㎡的板塊新高均價入市，首開104套房源僅1小時即售罄，創下今年上海外環外首開去化速度的紀錄；6月二批次加推開盤當日再度售罄；深圳寶安中心區保利瑧譽府獲項目，8月項目首開實現銷售約3億元，去化率達到96%。

顯然，精選核心城市已經成為保利置業的主要投資戰略，而“行業趨勢前瞻研判，回歸核心區域，聚焦小板塊、小市場，點狀精準拿地”已經成為保利置業這一輪能彎道超車的關鍵策略。

實際上，最早通過“擱置存量、發展增量”走出漂亮“回歸線”的房企是金茂，我們早在今年2月期的《晨光地產行研》【擱置存量，做強增量，無法去杠桿——萬科危機和三家應對優異企業的對比思考】篇中就對其有過分析，并明確提出，在經營性現金流枯竭、存貨滯重且不斷貶值等困局幾乎不可解的情況之下，房企真實的去杠桿或妄談去杠桿都是不合適的，唯有擱置存量、做強增量，才是真正的贏取之道。

在今年8月期的《晨光地產行研》中，我們就已經觀察并提出：保利置業已經通過“擱置存量，發展增量”的策略路徑漸入佳境。

如今，保利置業的發展優勢已經越來越明顯，不僅業績逆勢增長，企業財務狀況也在優化，三條紅線指標首次達到綠檔，最近還開啟了“產品領先”新戰略，試圖通過“拿對地成功一半，做對產品成功另一半”的策略，贏得長足發展。

對此，我們十分期待！

宏觀是遙遠的、中觀是直白的，而個體是復雜的。當多數人困于模糊的大環境時，那些勇于求知、敢于試錯的人，已在黑暗中為自己辨明了前路。

02

香港房地產“量價齊升”的經驗內地可以復制嗎？

見賢思齊焉。

最近幾個月，香港房地產市場量價齊升，關于香港房地產市場“V字”走勢的預判，正在被市場證實。預判詳細內容可以參看我們在今年7月份寫過的文章

根據美聯物業研究中心數據，至今年2月，香港住宅市場已經歷了七年下跌，房價從峰值下跌已近30%。但2月之后，香港樓市開始反轉。

從今年2月至9月，香港一手住宅成交量連續8個月突破千宗，創下自2019年以來最長連續破千宗的成交周期。10月數據雖然還沒有出，但顯然會進一步延續單月成交逾千宗的走勢，價量齊升的趨勢已然明確。

同時，二手房市場也呈現復蘇態勢，美聯物業研究報告顯示，近期多個熱門屋苑成交量連續上升，買家入市意愿增強，市場氛圍逐步轉向積極，預計10月二手房成交量突破4000宗，延續穩中向好的走勢。

價格方面，8月私人住宅售價指數已連升5個月，正處于低位回升階段。此外，租賃端亦表現積極，租金已連漲9個月。根據香港差餉物業估價署數據，截至今年8月，私人住宅租金指數已連續上漲9個月，升至198.7點，創6年新高。

香港樓市是如何實現企穩的？

從2022年人才引進，到2024年“撤辣”開啟政策松綁，再到今年5月的“降息”，香港樓市復蘇背后，是“政策松綁消除交易阻力、利率下行改善支付能力、人才新政補充剛需底盤”三者的共同作用，不過這也不是一蹴而就的。

2024年2月，香港全面“撤辣”開啟政策松綁序幕，“撤辣”之后2月內香港樓市“量價齊升”，但全面撤辣4個月后，政策對樓市的影響已逐步減少。到了2024年二季度，香港住宅成交量再次開始走弱，單純政策放松對樓市的拉動效果遠低于預期，市場需要新的催化劑。

今年5月，利率下降成了香港樓市回穩的“催化劑”。彼時，香港金管局向市場注入1290億港元流動性，推動1個月期HIBOR從3.98%跌至0.58%。“政策松綁+流動性寬松”的組合，直接將按揭利率壓至租金回報率以下（當前租金回報率達3.6%，超過3.5%左右的按揭利率，理論上可以實現“以租養貸”），香港樓市開始出現明顯企穩跡象。

而早在2022年就啟動的人才新政，則完成了香港樓市的“剛需補位”。截至2025年6月，香港人才引進計劃已吸引超22萬人抵港，還有10萬人獲批，這批新市民的居住需求成為市場“壓艙石”。據悉，通過人才計劃來港的人群，普遍因“低利率+置業補貼”提前實現購房計劃，為香港市場提供了持續的購買力。

在內地市場渴求企穩的當下，我們忍不住想知道，香港樓市止跌回穩的經驗內地可復制嗎？具體又該如何借鑒？

我們在此提供了方正證券的觀點，供大家參考。（以下內容來自方正證券）

值得直接借鑒的經驗有四點：

• 一是政策工具的“梯度化”設計。香港以印花稅為核心調節工具，通過“全額豁免→階梯稅率→固定稅率”覆蓋不同價位物業，內地可參考建立“剛需零稅費、改善低稅費、豪宅正常稅費”的梯度體系，避免“一刀切”式松綁。例如對300萬以下剛需盤免征契稅，對1000萬以上豪宅恢復原有稅率，既支持剛需又防范投機。

• 二是利率傳導的“暢通化”機制。香港通過“美聯儲降息→金管局跟進→銀行按揭利率下調”的直達路徑，內地可進一步打通“LPR下調→銀行加點下降→按揭利率落地”的堵點，例如對首置房貸實施“LPR-100基點”的定向優惠，確保政策紅利真正傳導至購房者。

• 三是需求端的“分類化”激活。香港將“撤辣”與人才新政結合，內地可針對新市民、青年人才推出“購房補貼+利率優惠+稅費減免”的組合包。例如深圳、上海等人才密集型城市，可對引進人才給予最高50萬元購房補貼，疊加首貸利率優惠，精準轉化潛在需求。

• 四是供需的“匹配化”調節。香港發展商根據政策與利率信號調整供給結構，內地可通過“土地出讓限價+戶型比例要求”引導開發商聚焦剛需產品，同時加快核心城市軌道交通沿線地塊供應，匹配通勤需求。

需本土化改造的關鍵點：

• 一是強化保障房與商品房雙軌制。內地需加大保障性租賃住房供給，避免過度依賴市場調節，確保住房市場的穩定性和公平性。

• 二是區域差異化政策。長三角、珠三角可借鑒香港“核心區+潛力區”模式，三四線城市則應聚焦“去庫存+穩就業”，避免盲目復制利率刺激政策。

可以說，香港樓市的修復路徑為內地提供了“精準施策、系統發力”的核心思路，但必須結合內地“市場規模大、區域差異顯著、保障房體系需完善”的特點進行本土化適配。

03

杭州的房地產已經“卷”到電梯廳

更快、更高、更強。

作為房地產市場的標桿城市，杭州在產品競爭上的激烈程度，堪稱“卷王中的卷王”。進入不限價時代后，杭州在新房設計出現很多創新做法。

最近，杭州新房在卷完公區、外立面、架空層之后，開始卷到電梯廳——目前市場上不少開發商通過“類一梯一戶”的設計，在電梯廳下足功夫，變相增加使用面積。

實際上，“類一梯一戶”其實就是兩梯兩戶，只不過和一般的兩梯兩戶設計相比，最大區別是電梯廳做了分隔，兩戶人家的入戶區域都是相對獨立的，能做到電梯獨立入戶的效果，私密性更好。

杭州一在售項目“類一梯一戶”設計示意圖

據悉，目前“類一梯一戶”的做法在杭州不限價樓盤中已經非常普遍，東新、安琪兒、錢江新城二期、錢江世紀城南、之江、云城、下沙等板塊，“類一梯一戶”的設計幾乎成了改善住宅的“標配”。部分項目大戶型電梯廳使用面積，甚至有一間房的大小。

更卷的是，卷完“一梯一戶”，景觀式入戶門廳（也有稱“入戶光廳”）設計也開始在開發商當中流行起來，尤其是改善大戶型。

景觀式入戶門廳和常規的“類一梯一戶”的區別在于，景觀式入戶門廳設計并非密閉空間，而是擁有獨立采光、自然通風的全明空間，如同家門口的一個觀景廳。

目前，不同項目在入戶光廳的做法上有所不同，有的是敞開式，用玻璃欄桿做圍擋，更像轉角陽臺，有的則通過落地窗，打造出一個全明空間，后期可改造空間很大。如下圖所示，你敢相信這是電梯廳？

實際上，杭州這種“類一梯一戶”的創新排布形式，便是通過巧妙采用貫通梯、中間隔斷、戶型調整等方法，提高了附贈面積的可利用空間，使得業主整體居住動線更加純粹，通過增強業主歸家的私密感與舒適度，提升了項目品質。

值得注意的是，電梯廳其實屬于公共空間，計入公攤面積。而“類一梯一戶”的做法其實是在“偷面積”被封堵的當下，變相為業主增加使用空間。如有項目就通過入戶電梯廳空間的使用，讓室內得房率約80%的戶型，實現了約97%的使用面積。

顯然，在當前不限價以及好房子品質導向的背景下，開發商在配套投入、產品創新上有了更多的操作空間。

在向往“住的好”的路上，杭州“卷”出來的經驗或許值得其他城市參考。

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