“立園滿園”周年記：成都打造專業(yè)化特色“園中園”的優(yōu)化建議

去年10月，成都吹響了“優(yōu)化提質(zhì)、特色立園，賦能增效、企業(yè)滿園”的行動(dòng)號(hào)角。值此“立園滿園”一周年之際，成都“園中園”建設(shè)步入提質(zhì)增效新階段。仲量聯(lián)行立足國(guó)際視野與本土實(shí)踐，在由成都新經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院編印的《成都新經(jīng)濟(jì)》雜志發(fā)表署名文章，聚焦專業(yè)化、特色化園區(qū)運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)，提出系統(tǒng)優(yōu)化建議，旨在助力成都以高品質(zhì)空間載體激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力，推動(dòng)新經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。周年為始，共啟園區(qū)升級(jí)新篇章。

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特色立園：

打造強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)

據(jù)成都市“立園滿園”專項(xiàng)行動(dòng)要求，面對(duì)過去產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能交叉重疊的問題，需采用特色立園策略打造細(xì)分領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“園中園”通過龍頭牽引、平臺(tái)賦能、技術(shù)引領(lǐng)等方式，可進(jìn)一步提升片區(qū)在產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。以四川雙流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為例，根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)成都電子信息企業(yè)1聚集度分布顯示，雙流區(qū)的企業(yè)數(shù)量排名全市第九，在電子信息三大細(xì)分產(chǎn)業(yè)中僅集成電路產(chǎn)業(yè)聚合度相對(duì)較高。在面對(duì)成都市電子信息產(chǎn)業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，其在加速推進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)建設(shè)的進(jìn)程中，聚焦存量低效用地的二次開發(fā)與提質(zhì)增效，通過打造物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、臨空智能科技園以及空港聚光光電產(chǎn)業(yè)園等特色“園中園”，進(jìn)一步聚焦產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)的結(jié)構(gòu)性短板形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)以“園中園”為輻射中心形成十五分鐘生活服務(wù)圈，打造基礎(chǔ)設(shè)施完備、配套功能全面、人居環(huán)境宜人的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)地標(biāo)，同時(shí)破解土地利用效率、產(chǎn)城融合水平、產(chǎn)業(yè)集聚效能三大發(fā)展瓶頸。

1此處電子信息企業(yè)重點(diǎn)包括集成電路、傳感器、新型顯示三大類重點(diǎn)企業(yè)

02

企業(yè)滿園：

集聚高成長(zhǎng)性的中堅(jiān)企業(yè)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求上升至首位，并隨著企業(yè)年份增長(zhǎng)，工業(yè)園區(qū)與總部園區(qū)的需求占比持續(xù)上漲。這代表著專業(yè)化特色“園中園”的打造對(duì)于集聚高成長(zhǎng)性企業(yè)2具有重要價(jià)值。根據(jù)深圳前沿城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，傳統(tǒng)政策賦能往往忽視高成長(zhǎng)型企業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)張的用地需求，導(dǎo)致企業(yè)整體遷出或逐步局部遷移。打造專業(yè)化特色“園中園”集聚商事主體主力軍，可激發(fā)未來經(jīng)濟(jì)企業(yè)集群活力，構(gòu)筑新質(zhì)生產(chǎn)力動(dòng)力源，起到園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的壓艙石、穩(wěn)定器作用。

2營(yíng)收1-5億元，發(fā)展期5-10年

圖：成都市集成電路、傳感器、新型顯示產(chǎn)業(yè)鏈成立年份載體類型占比

03

科學(xué)分期：

形成循環(huán)有序的發(fā)展模式

專業(yè)化特色“園中園”一般作為新區(qū)開發(fā)的起步項(xiàng)目或是傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)的煥新項(xiàng)目，更具有市場(chǎng)化實(shí)操性。從資產(chǎn)全生命周期角度來看，“園中園”主要瞄準(zhǔn)成長(zhǎng)性企業(yè)，相比于孵化期企業(yè)，其對(duì)獨(dú)立生產(chǎn)空間的需求明顯提升；在運(yùn)營(yíng)方面，其對(duì)設(shè)備運(yùn)維、空間管理、行政管理的專業(yè)化水平均有所提升。由于企業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定收益期，“園中園”開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體對(duì)此類企業(yè)的要素支持可快速轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，運(yùn)營(yíng)方對(duì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的資金投入快速進(jìn)入良性循環(huán)階段，可降低園區(qū)整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，支撐多項(xiàng)目開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)以專業(yè)化特色“園中園”撬動(dòng)片區(qū)加快成型成勢(shì)。

圖：孵化期、成長(zhǎng)期、穩(wěn)定期三階段企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的需求特點(diǎn)

01

上海張江機(jī)器人谷一期平臺(tái)項(xiàng)目：

精準(zhǔn)聚焦橫縱產(chǎn)業(yè)細(xì)分

張江機(jī)器人谷一期位于上海市張江科學(xué)城的核心板塊，是康橋工業(yè)智造園的“園中園”項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積11萬(wàn)平方米，包括4棟廠房，可容納約8萬(wàn)平方米的廠房及辦公場(chǎng)所，項(xiàng)目定位打造機(jī)器人工程和人工智能產(chǎn)業(yè)的研究、開發(fā)和制造中心。園區(qū)產(chǎn)業(yè)形成“一核、三重點(diǎn)、兩突破”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，即以人形機(jī)器人為核心，以高端醫(yī)療機(jī)器人、特色工業(yè)機(jī)器人、智能服務(wù)機(jī)器人為重點(diǎn)，以機(jī)器人關(guān)鍵零部件、機(jī)器人關(guān)鍵控制軟件為突破。

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建方面：

“一核”

瞄準(zhǔn)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域自身前沿發(fā)展方向；

“三重點(diǎn)”

賦能張江科學(xué)城生物醫(yī)藥、智能制造產(chǎn)業(yè)，與毗鄰的張江科學(xué)城核心區(qū)及國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)耦合；

“兩突破”

聚焦機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的“一硬一軟”，推動(dòng)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)形成領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)。

“引領(lǐng)前沿、橫向耦合、精準(zhǔn)突破”的產(chǎn)業(yè)定位方式為打造專業(yè)化特色“園中園”奠定發(fā)展基礎(chǔ)，讓“園中園”的建設(shè)在大園區(qū)中有所依托、互為賦能，而并非從零開始。

02

深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園；

瞄準(zhǔn)中腰部高成長(zhǎng)性企業(yè)

深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園位于深圳市龍崗區(qū)，是龍崗東部先進(jìn)制造園的“園中園”項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積34萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)以垂直復(fù)合型標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，項(xiàng)目專注于扶持和培育以專精特新企業(yè)為代表的“腰部企業(yè)”，項(xiàng)目在建成前實(shí)現(xiàn)了高達(dá)70%的招商簽約率和86%的專精特新企業(yè)占比。為了精準(zhǔn)聚焦此類客群，在空間設(shè)計(jì)階段“以需定形”，項(xiàng)目實(shí)施方深入調(diào)研了全市20大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群中的100多家代表性企業(yè)，并通過多次行業(yè)研討會(huì)，詳細(xì)了解了各類企業(yè)對(duì)空間的具體需求；在開發(fā)建設(shè)階段“以市定價(jià)”，采用“低成本開發(fā)+高質(zhì)量建設(shè)+準(zhǔn)成本提供”模式，以“總成本+微利”的價(jià)格，將廠房分割銷售給符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。項(xiàng)目在謀劃建設(shè)過程中充分考慮政府與企業(yè)的雙邊需求，中腰部企業(yè)從生產(chǎn)擴(kuò)容、資產(chǎn)購(gòu)置、政策享受等方面快速入駐“園中園”，政府從土地高效集約利用、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、激活民營(yíng)經(jīng)濟(jì)等方面完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)，通過“園中園”的打造，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中實(shí)現(xiàn)了政企“雙向奔赴”。

01

產(chǎn)業(yè)定位建議：

謀定“園中園”產(chǎn)業(yè)錨點(diǎn)價(jià)值

專業(yè)化特色“園中園”在園區(qū)起步或轉(zhuǎn)型等關(guān)鍵時(shí)期往往起到“產(chǎn)業(yè)錨點(diǎn)”作用。因此，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位不同的是，其產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)更加注重“前沿方向、賽道細(xì)分、內(nèi)外互動(dòng)”。在產(chǎn)業(yè)方向的選擇上，要充分關(guān)注新質(zhì)生產(chǎn)力對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的變革，同時(shí)注重所選產(chǎn)業(yè)的價(jià)值與吸引力分析，包括規(guī)模增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、就業(yè)能力、投資企業(yè)、周期階段等因素進(jìn)行綜合評(píng)估；在賽道細(xì)分的選擇上，從產(chǎn)業(yè)鏈角度可圍繞片區(qū)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵短板進(jìn)行補(bǔ)鏈?zhǔn)桨l(fā)展，在生產(chǎn)環(huán)節(jié)角度也可根據(jù)從研發(fā)、中試到生產(chǎn)的周期模型預(yù)測(cè)需求波動(dòng)，精準(zhǔn)把握產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期；在產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建方面，專業(yè)化特色“園中園”所形成的產(chǎn)業(yè)生態(tài)同時(shí)需要賦能大產(chǎn)業(yè)片區(qū)，應(yīng)當(dāng)重視檢驗(yàn)檢測(cè)、小試中試、審批服務(wù)等平臺(tái)功能的構(gòu)建。

02

專業(yè)運(yùn)營(yíng)建議：

多主體運(yùn)營(yíng)的協(xié)作分工

在職能方面，“管委會(huì)+平臺(tái)公司”的架構(gòu)十分常見，管委會(huì)對(duì)片區(qū)內(nèi)的多個(gè)“園中園”實(shí)施統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，多個(gè)國(guó)資平臺(tái)公司平行運(yùn)作。大園區(qū)負(fù)責(zé)整體規(guī)劃、政策制定和基礎(chǔ)設(shè)施保障，小園區(qū)保持獨(dú)立運(yùn)營(yíng)并聚焦特定產(chǎn)業(yè)方向。管委會(huì)通過統(tǒng)籌資源配置、建立共享機(jī)制和協(xié)調(diào)園區(qū)關(guān)系，形成分級(jí)管理模式。各平臺(tái)公司在統(tǒng)一框架下開展專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，既保持整體協(xié)同性，又兼顧不同園區(qū)的發(fā)展需求。但在實(shí)際的操作中，受制于傳統(tǒng)國(guó)資監(jiān)管體制和管控模式，專業(yè)化特色“園中園”在招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)人數(shù)、租金定價(jià)靈活性等方面缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，平臺(tái)公司在產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建方面的主動(dòng)性難以發(fā)揮，因此下一步國(guó)有平臺(tái)公司在“園中園”的運(yùn)營(yíng)中要做到“輕重分離、業(yè)務(wù)多元、科學(xué)考核”。在模式方面，由于實(shí)施主體的差異，專業(yè)化特色“園中園”有政府運(yùn)營(yíng)、投資運(yùn)營(yíng)、服務(wù)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等多種模式，實(shí)施主體可根據(jù)資源特色選擇適合的運(yùn)營(yíng)方式。

03

開發(fā)創(chuàng)新建議：

滾動(dòng)開發(fā)下的資金平衡

資金平衡的前置條件是開發(fā)成本管控，專業(yè)化特色“園中園”作為產(chǎn)業(yè)載體，其功用性大于其建筑形態(tài)的美觀性價(jià)值。因此，在資金投入方向中，在前期建設(shè)時(shí)非臨街的園區(qū)立面設(shè)計(jì)和幕墻檔次、亮化工程和園林綠化等方面可適度省略或后期改善；而首層高度、生產(chǎn)樓面載荷、電梯載荷、機(jī)電暖通和數(shù)字化管線等方面應(yīng)充分重視，為后期產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)預(yù)留空間。其次，在動(dòng)態(tài)資金回現(xiàn)方面，預(yù)招商工作是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)仲量聯(lián)行的產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，良好的園區(qū)在建成封頂前招商客戶儲(chǔ)備量應(yīng)達(dá)到40%-60%，預(yù)招商工作的目標(biāo)不僅實(shí)現(xiàn)客戶儲(chǔ)備目的，更能在“園中園”建設(shè)階段減少資金沉淀。最后，在資金使用方面，要用好專項(xiàng)債、經(jīng)營(yíng)貸等建設(shè)期到運(yùn)營(yíng)期的融資組合方案，綜合降低資金成本，形成循環(huán)滾動(dòng)的良性開發(fā)模式。

在全球產(chǎn)業(yè)鏈深度調(diào)整與城市競(jìng)爭(zhēng)日益聚焦產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代背景下，產(chǎn)業(yè)已成為驅(qū)動(dòng)城市下一輪高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。成都市作為中國(guó)西部長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新中心，敏銳把握這一趨勢(shì)，正通過“立園滿園”行動(dòng)計(jì)劃，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向精細(xì)化、專業(yè)化、集群化方向躍升。在此進(jìn)程中，“園中園”作為一種創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)載體形態(tài)，憑借其在產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)細(xì)分、專業(yè)化高效運(yùn)營(yíng)和資源集約配置上的顯著優(yōu)勢(shì)，正成為成都破解傳統(tǒng)園區(qū)發(fā)展瓶頸、實(shí)現(xiàn)“特色立園、企業(yè)滿園”戰(zhàn)略目標(biāo)、鞏固并強(qiáng)化其西部產(chǎn)業(yè)高地地位的重要抓手。