1千萬變6千萬，A股賺錢后，還是要買房

這是淘哥粉絲群群友的炒股截圖，從去年9.24到今年9.23，一年收益率588%。

雖然資金打了碼，但能看出來起碼是千萬級別，也就是說，假如去年投入一千萬，今年已經變成了快六千萬。

過去一年，像這位群友一樣，在股市賺大錢的人有很多。據(jù)統(tǒng)計，自去年9.24至今，A股大漲、屢創(chuàng)歷史新高之下，已經有約1500只股票實現(xiàn)翻倍增長。

A股收益高、風險也高，漲跌都很迅速，于是很多人賺到錢以后就想“落袋為安”，尋求更加穩(wěn)定、安全的去處。

但現(xiàn)在好的理財渠道非常難找：存定期，四大行大額存單1年期利率僅1.2%，100萬1年利息才1.2萬，杯水車薪；買美金，國際局勢動蕩，不夠安全；買黃金，上周金價飆破1000元/克，創(chuàng)歷史新高，怕買到山頂……

那么，現(xiàn)在到底該如何進行資產配置？

01.

我對資產配置的看法

淘哥認為，現(xiàn)在進行資產配置要遵循以下原則：

1、不要高杠桿。

2、摒棄短期思維，做好中長期準備。

3、重視現(xiàn)金流，挖掘高租金。

4、盡量聚焦中心。

核心是建立充裕的現(xiàn)金流，哪怕你躺在床上睡覺，也能源源不斷有錢流入！

如果說過去很長一段時間，我們資產配置的關鍵詞是“增值”，謀求的是超額利潤，那么現(xiàn)在，關鍵詞應該是“保值”——如何在保持資產、購買力不縮水的前提下，穩(wěn)健獲取利潤，盡量獲取充裕現(xiàn)金流。

再進一步，最好不僅容易與信用掛鉤，而且在急需用錢的時候，能夠快速變現(xiàn) 。

從資產配置角度來看，中國的不動產還是投資首選。

“以末聚財，以本守之”。 幾千年來，中國財富階層的資產配置習慣，其實主要就是買房。

毫不夸張地說，房產是中國社會信用之錨。尤其在經濟主體和資本市場主體的信用都處于較低水平的情況下，城市房產的實物性質和高需求價值，使它自動獲得了最高的抗通脹和強保值的信譽。

今年6月，華僑城純水岸兩套超200平大戶型房子法拍，疑似深圳某科技公司董事賣房還債。

兩套房子起拍價均為1620多萬，最終成交價分別達到3631萬、3834萬，套現(xiàn)7000多萬。

其實，最近幾年，創(chuàng)業(yè)公司、實力強企靠賣房渡過難關的案例數(shù)不勝數(shù)，可見，在經濟下行的時候，優(yōu)質房產才是安身立命之本。

什么樣的不動產才是優(yōu)質資產？

1、要位于一線城市的核心地段，真正有強勁基本面支撐、真正稀缺、真正位于中心地點、供不應求的資產，才會有持續(xù)性。

2、要有穩(wěn)定的租金收益，未來租金還有成長空間。

3、流動性要強，可參與度要高。

從這些要求出發(fā)，深圳核心的高品質公寓，是目前非常好的選擇。

1、位于深圳核心地段、傳統(tǒng)CBD的公寓，有強勁基本面支撐，物業(yè)價值有保障，長期持有可以抵御通脹，關鍵時刻兌換現(xiàn)金流可以救命。

2、公寓不限購不限貸，流動性強，核心區(qū)的公寓價格遠低于住宅，用很低的資金門檻就能和千萬豪宅享受同等的優(yōu)質資源和配套。

3、核心地段交通發(fā)達、人流量大、商業(yè)商務功能旺盛、租住需求大，高品質公寓承接的都是高端租住需求，租金相對較高且有成長空間，有傳世價值。

不過，需要注意，公寓不具備短炒的可能，買入后至少要做好持有三年的準備，所以一定要考慮租金回報率，要在3%以上才能考慮入手。

02.

總價230萬起買華僑城

深圳四季度黃金資產

經過這一輪市場調整，深圳房子的性價比已經非常高，核心公寓更是出現(xiàn)了極致性價比——總價230萬買華僑城。

據(jù)悉，南山明星大盤綠景白石洲，經過國慶熱銷，加推的建面約45-75平1-2房公寓（綠景白石洲·璟公館，以下簡稱璟公館），單價僅5字頭、總價僅230萬起，還帶高品質精裝。

淘哥認為，縱觀深圳南山、福田、前海、寶中等核心區(qū)域，璟公館是最值得關注的公寓項目之一，它在地段、品質、價格、租金方面的表現(xiàn)，都非常優(yōu)異。

從大區(qū)域地段價值來看。

綠景白石洲位于南山核心，周邊被深圳灣超級總部基地、后海總部基地、高新園總部基地、留仙洞總部基地環(huán)繞。

這四大總部基地，是深圳真正的龍頭高地，每個都是按照國際標準建設，是金融、科技航空航天等高新產業(yè)重地，聚集了 騰訊、百度、順豐、阿里巴巴、小米、今日頭條、大疆 等行業(yè)巨頭。

同時，項目周邊還聚集了 大沙河生態(tài)長廊、華僑城濕地公園、大沙河高爾夫、深圳灣公園 灣等生態(tài)資源，以及 萬象天地、歡樂海岸、國家級景區(qū)世界之窗、何香凝美術館等5大文化藝術館、深圳灣體育館 等一流商業(yè)、文化、公建配套。

集深圳頂級產業(yè)、人居、配套資源于一身，綠景白石洲所在區(qū)域，堪稱真正的“天賦”地段、核心中的核心，約等于紐約中央公園區(qū)域。

從小區(qū)域地段價值來看。

與綠景白石洲連成一片的華僑城，是深圳頂級豪宅區(qū)。

這里隨便一套房都是千萬起步、別墅單價賣到過50萬/平，住的都是企業(yè)家、高管、社會知名人士、藝術家、明星、富豪等高端階層。

因為底蘊深厚、資源稀缺、配套成熟、老錢集中，華僑城是深圳這一輪樓市調整中，最抗跌的區(qū)域。

從項目自身來看。

綠景白石洲與 地鐵1、2、20（建設中）、29（建設中）號線交匯，接駁世界之窗、白石洲、白石洲北（建設中）三大地鐵站，是一個集頂級酒店、辦公、商業(yè)、住宅、公寓等多種業(yè)態(tài)于一身的超級地鐵上蓋綜合體。

綠景白石洲效果圖

這種超級大城，往往是地標級的存在，能重塑區(qū)域面貌、提升區(qū)域配套水平、拔高區(qū)域價值，進而推動區(qū)域房價水漲船高。

比如和綠景白石洲隔高爾夫球場對望的華潤城，同樣是城市核心的超級綜合體，歷經近10年的開發(fā)建設，如今已經從一片城中村華麗蛻變?yōu)槟仙降某鞘蟹饷妫績r也從開盤時的5萬/平起，到現(xiàn)在的10-20萬/平。

淘哥認為，現(xiàn)在買房，不管是住宅還是公寓，第一原則是價值確定性。

即你買的房子，在未來（比如5-10年）有極大概率能夠保值，并且在需要時能夠順利地以合理的價格變現(xiàn)，價值確定性的高低則和地段、配套、社區(qū)規(guī)劃、品質等息息相關。

反觀璟公館，有深圳龍頭核心地段+深圳頂級豪宅區(qū)+超級大城三重賦能，比常規(guī)項目具備更強、更全面的抗風險能力，價值確定性更高、穿透力更強，是典型的優(yōu)質地段公寓項目。

03.

70年產權真公寓

豪宅級品質

從產品和價格來看，璟公館具備3大稀缺優(yōu)勢。

1、產品稀缺，類住宅公寓。

市面上的商務公寓，多為40年產權、沒有燃氣、不帶陽臺，不管是產品屬性還是居住舒適度，和住宅都有不小差距。

而璟公館是70年產權+戶戶通燃氣帶陽臺+民水民電+可積分入學的稀缺公寓，各方面稟賦非常接近住宅。

2、品質稀缺，豪宅生活享受。

璟公館外立面對標深圳灣1號和新天鵝堡等頂級豪宅，采用幕墻窗+鋁板，能達到歷久彌新、永不過時的效果。

全屋高標精裝交付，全線德系品牌，比如衛(wèi)生間五金、潔具等選擇勞芬、唯寶、漢斯格雅等。

這些品牌都是豪宅專用，經久耐用、設計美觀、質感出色，非常適合對生活有態(tài)度、有追求的高收入人群。

示意圖 僅供參考

3、價格稀缺，華僑城最低門檻。

璟公館發(fā)售均價約5.2萬/平、總價230萬起，這個價格有多低？

從單價看，隔高爾夫對望的華潤城，潤府3期2021年發(fā)售的公寓產品，建面約38-59平，均價約9.8萬/平，比璟公館貴了4.6萬/平。

也就是說，地段類似、配套類似、品質類似的前提下，現(xiàn)在在璟公館買一套建面約45平的公寓，比2021年買潤府公寓立省約200萬。

從總價看，華僑城作為深圳頂級豪宅區(qū)，居住產品以大戶型為主，套均總價基本在1000多萬以上，過億單位也不在少數(shù)。

華僑城部分億級單位 截圖自鏈家

對比之下，璟公館230萬起的總價，是買進華僑城的超低門檻，一套光明人才房的價格和千萬豪宅做鄰居，享受深圳最優(yōu)質的生態(tài)、城市配套，是千載難逢的機遇。

04.

預期租金回報率約4%+

最后，來實際測算一下璟公館的租金回報率。

1、參照公寓，租金預計165-200/平/月。

璟公館最直接的參照對象是華潤城潤府3期公寓，兩者位置接近、地段相似、配套共享、面積段類似、都是高品質精裝交付，很有對標意義。

目前，潤府3期約40平公寓月租金6000-6700元/平，約合150-167平/月。

截圖自鏈家

不過潤府3期約40平公寓為6梯20戶、沒有燃氣、沒有陽臺，而璟公館建面約45平公寓為3梯8戶、通燃氣、帶陽臺，且更新更大，居住體驗更加舒適。

所以，璟公館租金水平預估會比潤府3期公寓貴10-20%，即租金預計165-200/平/月。（僅為估算，具體以實際為準）

以此粗略計算，璟公館建面約45平產品，租金回報率約3.8-4.7%。（僅為估算，具體以實際為準）

2、參照酒店，租金預計266-444/平/月。

璟公館為豪宅級精裝品質，還可享受香港CCD設計的約5600平泛會所、空中花園休閑空間、約500平私域泳池等高奢配套以及酒店式管家服務。

這種水平的公寓，起碼是4-5星酒店級別，而 美團顯示，華僑城、世界之窗區(qū)域，這種級別的酒店，約600-1000元/天。

以此為參照，假如璟公館用來日租，一個月就算按15天被預定計算， 月租金也可達0.9-1.5萬。（僅為估算，具體以實際為準）

以此粗略計算，璟公館建面約45平產品，租金回報率約4.7-7.8%。（僅為估算，具體以實際為準）

3、參照短租民宿，租金預計222-267/平/月。

華僑城、世界之窗區(qū)域，干凈整潔、裝修有質感的約40平短租民宿，月租金普遍約1-1.2萬。

以此為參照， 璟公館如果做短租，月租金約1-1.2萬。（僅為估算，具體以實際為準）

以此粗略計算，璟公館建面約45平產品，租金回報率約5-6.2%。（僅為估算，具體以實際為準）

長期看，璟公館的租金回報還有一定空間，因為綠景白石洲周邊匯聚的租住需求太龐大了。

1、四大總部基地匯聚，涵蓋超75萬高精尖人才，大部分是高能力租住人群。

1號線1站通達的高新園總部基地，匯聚人才約60萬；2號線1站通達的深圳灣總部基地，匯聚人才約22萬；2號線3站通達的后海總部基地，匯聚人才約24萬；2號線換乘通達的留仙洞總部基地，匯聚人才約15萬。

2、綠景白石洲本身就是航母級舊改大城，規(guī)劃有辦公寫字樓，是人才聚集中心，僅大城本身的租住需求，就足以覆蓋璟公館的供給。

3、綠景白石洲緊鄰世界之窗、歡樂谷、錦繡中華三大主題樂園，年旅游人次超百萬，短期民宿、酒店住宿需求巨大。

經過綜合分析，可以發(fā)現(xiàn)，璟公館地段核心、有超級舊改大城賦能、價格僅約5.2萬、租金回報預期可觀，完美符合優(yōu)質公寓的特質。

這種公寓，一能抵御通脹、關鍵時刻兌換現(xiàn)金流，二能自住享受一流城市配套和高品質生活，三能穩(wěn)定收租、傳給下一代，進可攻、退可守，是當下優(yōu)化資產配置的黃金資產。

此外，綠景白石洲還有住宅在售，為建面約110-187平的3-4房，約8.2萬起的價格，極具性價比，和璟公館一樣，是擁有高價值確定性、高強度穿透力的優(yōu)質資產。

而且，綠景白石洲一期已經是準現(xiàn)樓，主體結構已于2024年10月封頂，綠軸、公區(qū)配套已經基本實景化呈現(xiàn)，住宅及公寓已進入竣備倒計時。

深圳核心品質社區(qū)兌現(xiàn)在即，正迎來交付前的最后沖刺，感興趣的朋友可親臨現(xiàn)場感受項目的品質細節(jié)。