謝逸楓：辛杰辭職，黃力平上位能否破危機，深鐵還會輸血救萬科？

文/謝逸楓

2025年9月18日萬科集團董事長辛杰突然失聯，10月13日公布突然辭職，新的董事長黃力平10月13日公布突然上位，萬科股價突然大跌，這一切來得非常突然。因此，萬科集團突然變天了，未來危機的化解可能增添變數。

深鐵集團黨委書記、董事長兼萬科集團董事長辛杰于2025年9月18日會議上被當場帶走，失聯至今25日，截至2025年10月13日。不可思議的是辛杰被當場帶走，失聯的具體原因沒有明確的說明，涉及什么案。

2025年10月13日早上，萬科A股發布公告稱，因個人原因，辛杰申請辭去萬科集團公司董事、董事長職務，辭職后將不再擔任公司任何職務。第二十屆董事會第二十四次會議已選舉黃力平擔任董事長，正式完成交接。

總體來看，萬科集團新任董事長由原董事會成員擔任，熟悉萬科集團、深鐵集團公司的經營、投資、債務、融資全面情況，有利于萬科事務工作的延續和穩定。個別管理者的調整不會影響企業改革化險的進程。

2025年以來，在深圳市及有關部門、大股東地鐵集團及金融機構等各方的大力支持下，萬科改革化險穩步推進，在多重挑戰下實現了隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。預計深鐵對萬科的持續輸血不會停止。

2025年9月18日會議上被當場帶走，失聯至今25日，一直到10月13日辛杰請辭，萬科集團、深鐵集團、深圳國資系統均未就此發布任何正式通報。辛杰曾被深圳國資寄予厚望，堪稱 “救火隊長”，如今接手萬科僅9個月便突然離場。

2025年1月，萬科預告2024年度巨虧450億元，郁亮一眾核心高管集體辭任的動蕩時期，深鐵集團董事長辛杰正式接任萬科董事長。因身兼深鐵集團與萬科集團雙重董事長職務，被視為深圳國資全面介入萬科治理的核心標志。

辛杰與萬科的交集僅僅9個月，期間作出二項重大決定。決定一是主導萬科40年來最大的組織架構改革，即撤銷區域公司層級，設立16個直管城市公司。2025年，在辛杰治下，萬科撤銷了萬科原有的區域公司層級。

從區域管轄到直接管理。優化職能中心，集團總部新增審計監察中心、人力資源中心、財務管理中心、品牌管理中心等11個職能中心，強化風險控制、戰略運營等。核心就是權力從放權到集中，地方權力被大幅削弱。

決定二是推動深鐵集團累計9次向萬科提供259.41億元低息借款，最低利率僅2.34%。9月16日晚，萬科A發布公告稱，第一大股東深鐵集團向公司提供不超過20.64億元借款，用于償還公司在公開市場發行的債券本金與利息。

萬科的危機依然未化解，新的董事長上位之后，最主要的任務依然是應對流動性緊張、到期債務、公司虧損、深鐵虧損的問題。2024年，萬科因銷售業大跌、虧損導致流動性階段性困難，回款速度與規模無法滿足公司資金需求。

第一是流動性遇到階段性困難。2025年上半年萬科實現營收1053.2億元，同比下滑26.23%，凈虧損約119.5億元，開發業務毛利率僅8.7%，銷售金額691億元。存量盤活回籠了57.5億元資金，相較于龐大的債務規模，依然是杯水車薪。

毫無疑問，深鐵集團注入的資金像是“止痛藥”，能暫緩疼痛卻治不了根本，無法讓萬科完全走從危機。由于銷售回款速度與規模有限，無法滿足資金需求，主要是應對到期債務、公司經營、投資拿地、項目開發等資金需要。

萬科自身造血能力下降，受到銷售持續低迷的影響，萬科2025年前9個月累計實現銷售額1002.9億元，相比2024年同期對比，依然下降超4成，每個月銷售額僅在百億元級別，回血力度和規模較為有限，無法滿足資金需求。

為了增強流動性，萬科積極處置各類資產，控制資金流出，從公開土地市場隱身，僅小規模獲取地塊。2025年上半年萬科僅獲取6個新項目，總規劃計容建筑面積55.8萬平方米，權益計容建筑面積29.6萬平方米，權益地價約13.4億元。

第二是到期債務。截至2025年6月30日，萬科合并資產負債表中的短期借款、其他應付款中的股東借款及一年內到期的有息負債合計金額為1553.67億元，現金及現金等價物余額為693.48億元，說明持有現金無法覆蓋到期債務。

截至今年上半年，萬科短期借款為231.46億元，一年內到期的非流動負債為1347.13億元，合計約1578.59億元。同期的貨幣資金約740億元，較年初減少16.1%，資金缺口巨大。萬科在今年第四季度還將有98億元境內債券到期。

萬科的狀況并未好轉。2025年上半年實現收入約1053.23億元，同比下降26.23%；凈虧損119.47億元。更令人擔憂的是，萬科的債務總額依然高，規模比較大，截至2025年6月30日，萬科負債總額達8729.88億元。

債務壓力尤為緊迫。截至2025年6月末，萬科一年內到期的有息負債高達1553.76億元，占總有息負債的42.7%。2025年是萬科的償債高峰年，到期公開債總額達431.5億元，遠超2026年的100億元和2027年的52億元。

深鐵集團對萬科的支援越發直接，從接手項目轉變為直接借款，用于償還到期債務。自2025年2月10日首次提供借款至今，深鐵集團已陸續向萬科提供259.41億元股東借款，利率低至2.34%，用于支持萬科償還到期債務。

自2024年1月至2025年9月，萬科通過多種渠道累計完成債務償還約461.54 億元。其中深鐵集團作為萬科第一大股東，通過259.41 億元低息借款（利率 2.34%，可謂是低利息），直接助力萬科償債，但是萬科負債仍重。

一筆筆借款支撐著萬科挨過了上半年的償債壓力。據萬科2025年半年報披露，截至8月下旬，該公司完成了243.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。毫無疑問，沒有深鐵的持續輸血，萬科危機早爆發了。

截至 2025年9月，深鐵累計提供的借款中，大部分用于償還公開市場債券本金及利息。此外，在大股東深鐵的背書下，萬科通過新增融資和再融資948億元、落地293億元經營性物業貸等方式優化債務結構，為償債提供流動性支持。

第三是自上市34年來出現年報歸母凈利潤首次虧損，且虧損額495億。2025年3月31日，萬科2024年度報告顯示，2024年營業收入3431.8億元，同比下降26.32%。歸屬于上市公司股東的凈虧損494.78億元，去年同期凈利潤121.63億元。

年報顯示，2024年萬科凈利潤出現高達虧損495億元，主要是對部分項目計提存貨跌價準備，部分其他應收賬款需要計提減值，非主業財務投資基于成本法核算出現一定虧損以及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

2024年，萬科流動性危機爆發，一年內到期有息債務達1620億元，賬面上貨幣資金僅882億元，經營凈現金流僅38億元，而歸母凈利潤虧損近500億元，成為A股市場已披露2024年財報虧損額最大的上市公司。

2025年7月14日，萬科A公告，預計2025年1月1日至2025年6月30日歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損100億元-120億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損95億元-115億元，每股收益虧損0.8433元/股-1.01元/股。

主要是開發項目結算規模下降、毛利率低位徘徊，新增計提資產減值，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。上半年銷售金額691.1億元，回款率超100%，大宗交易簽約金額64.3億元，存量盤活回款57.5億元，新增獲取項目3個。

第四是深鐵集團營收、虧損依然沒有逆轉。2025年8月22日晚間，深鐵集團2025年上半年財報顯示，營收同比下滑21.67%，歸母凈利潤虧損約33.6億元，其中撐起半壁江山的站城一體化業務營收同比下跌63%，占總營收比重首次跌破三成。

作為持股27.18%的第一大股東，深鐵集團開始拿出真金白銀馳援萬科。截至8月5日累計已向萬科提供借款達243.69億元。其中2025年8月新增的16.81億元借款，就已相當于深鐵集團2025年上半年凈利潤虧損額的一半。

萬科2025年上半年依然是虧損。2025年上半年，萬科實現營收1053.2億元，同比下滑26.23%，凈虧損約119.5億元，房地產開發業務毛利率僅8.7%，銷售金額691億元。存量盤活回籠了57.5億元資金，面對龐大的債務規模，可謂是杯水車薪。

萬科危機化解和未來的發展，歸根結底取決于六個方面，首先是深鐵集團的真金白銀持續輸血支持。其次是深鐵集團持續背書為萬科融資。再其次是萬科銷售回款加速、復蘇。萬科的真正命運，不僅取決于自身努力，關鍵是大環境的改變。

其四是萬科自身資產處資和盤活效果，現金流和成本的支出控制。其五是深圳市政府和國資系統的金融、財稅方面大力支持。其六是房地產市場的大環境改變，政策強刺激的出臺，這是銷售、回款加速、復蘇的關鍵因素之一。

為增加流動性，萬科不得不 “壯士斷腕”，拋售一線城市的核心資產。2025年9月17日，萬科將廣州核心區越秀區的兩宗資產擺上貨架，并要求 “最遲2025年12月15日前繳清全款”。毫無疑問，這是萬科自我拯救的最強烈信號。

2025年上半年萬科銷售額同比大降45.7%，自我 “造血” 能力幾乎枯竭。深鐵集團259.41億元的輸血，只是暫時緩解了萬科的債務壓力。面對8729.88億元總債務、短期債務1553.67億元、持續虧損，唯有繼續輸血，為萬科爭取更多時間。

黃力平接手時的萬科，正處于深鐵全力支持的階段。根據公開數據，深鐵集團2025年已累計向萬科提供9次借款，總金額達259.41億元。其中最近一筆是9月提供的20.64億元借款，專門用于償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息。

目前來看，盡管深鐵集團持續為萬科輸血，但萬科的債務壓力依舊龐大。截至2025年上半年末萬科短期借款為231.46億元，一年內到期的非流動負債為1347.13億元。但是公司賬上貨幣資金只有740億，缺口高達800億。

未來12個月內萬科債務兌付高峰發生在2025年12月份，萬科將有本息合計58.71億元的債券到期。而深鐵集團亦遭遇行業下行的沖擊。數據顯示，上半年深鐵集團實現營收72.84億元，同比下降21.67%，歸屬于母公司股東凈虧損33.61億元。

深鐵集團的真金白銀 “輸血” ，僅僅是“止痛藥”，只是為萬科爭取到 “以時間換空間” 的機會，關鍵要靠萬科自己和政府方面的支持。因出售優質資產、快速收縮新增拿地，加上萬科優質人才的流，說明長期主動發展的動力和底牌正在流失。

黃力平上位接手的萬科，正處在生死存亡的十字路口，流動性和債務及虧損、大環境和深鐵自身虧損和債務的多重壓力下，將是一個史無前例的重大考驗。毫無疑問，萬科的問題，已經是行業的基本問題。