上海樓市要變天！ 9.26新規(guī)落地，新房品質(zhì)飆升，二手房大受影響

“大的真來了！” 上海的小伙伴們盼了好久，終于等到樓市迎來實質(zhì)性升級。9 月 26 日，上海官方發(fā)布《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)

提升的規(guī)劃資源若干意見》，直接給沉寂了一陣的上海樓市注入一劑強心針。

之前大家總吐槽上海新房，要么價格高得離譜，要么產(chǎn)品力跟不上需求，比如戶型摳門、得房率低、公共區(qū)域偷工減料。但這次新規(guī)一出來，上海新房市場妥妥要大變天。

新規(guī)后的新房，得房率、品質(zhì)、性價比都會上一個臺階，連帶次新房、二手房都會受波及。更關(guān)鍵的是，上海作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，這波操作大概率會帶動一批城市跟著升級住宅品質(zhì)。下文先拆解新規(guī)重點，最后再聊聊對不同購房者的影響。

先看最讓購房者開心的戶型福利，新規(guī)直接放出三招。

第一招，封閉式陽臺不再全計容。以前上海封閉式陽臺算全面積，開發(fā)商為了提高得房率，基本都做開敞陽臺。業(yè)主收房后有的封、有的不封，小區(qū)外立面亂七八糟，看著就沒檔次。

現(xiàn)在好了，封閉式陽臺和開敞陽臺一樣，只算一半面積。這意味著接下來開發(fā)商大概率都會做封閉陽臺，這樣既省了業(yè)主后期改造的麻煩，又能保證小區(qū)外立面統(tǒng)一，雙贏。

第二招，陽臺贈送面積翻倍。以前上海規(guī)定，陽臺進深不能超 1.8 米，水平投影面積不能超 8 平米，超了就要全算面積。現(xiàn)在進深還是 1.8 米的限制，但投影面積放寬到 “戶型面積的 10% 且不超 16 平米”。

舉個例子，160 平米的戶型，以前最多只能做 8 平米陽臺，其中 4 平米是贈送；現(xiàn)在能做滿 16 平米陽臺，直接送 8 平米。多出來的空間，放個洗衣機、擺個休閑沙發(fā)都夠用，對剛需和改善家庭來說太實用了。

第三招，額外送個小陽臺。新規(guī)允許再做一個面寬不超 3 米、進深不超 0.75 米的開敞陽臺，不算容積率，也不占用前面提到的陽臺面積。官方說是 “提升建筑立面形象”，其實就是給業(yè)主送福利。

這個小陽臺不管做景觀臺放綠植，還是做生活陽臺放雜物，都很靈活，進一步提高了空間利用率。

這三招下來，新規(guī)下的新房得房率至少能提 5%。以前 85% 的得房率算不錯了，現(xiàn)在直接能沖到 90%。可能有人會說，西南地區(qū)有些樓盤得房率能超 100%，上海這還不夠。

但要知道，江浙滬樓市一直比較克制，政策總得一步步放，要是一下子把大招放完，后續(xù)市場調(diào)整就沒了空間，穩(wěn)扎穩(wěn)打反而更靠譜。所以這次能有實打?qū)嵉馁浰鸵呀?jīng)很不容易了。

聊完戶型，再看公共區(qū)域的升級福利，新規(guī)同樣有三招，直接倒逼開發(fā)商提升工區(qū)品質(zhì)。

第一招，公共配套不計容。以前開發(fā)商做架空層、風(fēng)雨連廊、景觀小品這些，要占用可售面積，等于少賺錢，所以經(jīng)常偷工減料。比如承諾的全架空層，最后只做一小段；風(fēng)雨連廊只連幾棟樓，根本不實用。

現(xiàn)在新規(guī)明確，這些公共用途的空間不算容積率，開發(fā)商做多少、做多好，都不影響可售面積。接下來新房大概率會標(biāo)配全架空層、完整的風(fēng)雨連廊，休閑設(shè)施也會更齊全。不過有一點要注意，工區(qū)品質(zhì)上去了，物業(yè)費大概率會漲，這也是羊毛出在羊身上。

第二招，車庫設(shè)計更靈活。新規(guī)允許小區(qū)停車庫設(shè)在半地下室，底層架空層面積不計容，車庫上方的架空層、風(fēng)雨連廊也不算容。

這招影響不小：對開發(fā)商來說，能做地面車庫就不用多挖一層地下室，成本大大降低；對業(yè)主來說，上海天氣潮濕，以前地下車庫要靠科技設(shè)備除濕，現(xiàn)在地面車庫自然通風(fēng)就能解決，既省了維護成本，又提升了使用體驗。

另外，小區(qū)整體的高度抬高了相當(dāng)于一個車庫的高度，再加上架空層，二層住戶家地面比外面的道路要高出大概 10 米——就算買一樓，也不用擔(dān)心地面潮濕和路邊的噪音問題了，以前不好賣的首層戶型現(xiàn)在可能會變得搶手。

第三招，外立面品質(zhì)升級。以前外立面的飾面層算面積，比如干掛幕墻雖然好看顯檔次，但厚度大，會占用可售面積。很多開發(fā)商為了省成本，就選涂料或者仿石漆，時間一長容易掉皮、顯舊。

現(xiàn)在新規(guī)明確外飾面不算容，開發(fā)商不用再糾結(jié)好看和賺錢的矛盾。接下來高端項目肯定會用全幕墻，就算是剛需項目，也大概率會局部用幕墻提升顏值。以前那些外立面是真石漆、仿石漆的房子，對比之下會顯得更落伍。

這三招工區(qū)福利，核心是降開發(fā)商成本、提業(yè)主體驗。開發(fā)商不用為了保可售面積犧牲品質(zhì)，自然愿意在公共區(qū)域多投入，最后受益的還是購房者。

接下來聊聊對不同人群的影響，有人歡喜有人愁。

最大的受益者是準(zhǔn)備買新房的購房者。同樣的預(yù)算，幾個月后能買到得房率更高、品質(zhì)更好的房子，性價比直接拉滿。以前買新房要在價格和品質(zhì)之間妥協(xié)，現(xiàn)在不用了，新規(guī)相當(dāng)于直接提升了新房的 “性價比天花板”。

準(zhǔn)備買二手房的人也能沾光。新房品質(zhì)上去了，二手房在產(chǎn)品力上會更被動。以前二手房靠 “地段成熟、即買即住” 吸引購房者，現(xiàn)在新房在戶型、工區(qū)上全面超越，不少原本猶豫買新還是買舊的人，大概率會轉(zhuǎn)向新房。

需求減少加上產(chǎn)品力差距，二手房價格可能會進一步承壓，議價空間會更大，購房者有更多挑揀和砍價的余地。

最倒霉的是前一兩年買了新房的業(yè)主。特別是買了期房的，現(xiàn)在房子還沒拿到手，新規(guī)定下的產(chǎn)品就出來了，自己買的房子一下子就被比下去了。要是自己住倒還好，畢竟早買就能早住進去；但要是投資的，麻煩可就大了。

以后二手房市場上，老新房既拼不過新規(guī)下的新盤，又比不過同地段、價格更低的老二手房。

這種情況其實不是第一次出現(xiàn)，成都之前出類似新規(guī)后，前兩年的新房變成次新房，就陷入高不成低不就的尷尬：價格沒優(yōu)勢，產(chǎn)品又落后，轉(zhuǎn)手難度大大增加。

所以買房時不能只看當(dāng)下，還要關(guān)注城市政策走向， 對比下全國同級別的城市，看看人家的樓市是怎么升級的，很多時候規(guī)律都是相通的。

其實樓市發(fā)展有個規(guī)律：先卷品質(zhì)，卷不動了卷贈送面積，最后才會卷價格。上海之前一直停留在 “卷品質(zhì)” 階段，這次終于進入 “品質(zhì) + 贈送” 雙管齊下的階段，算是邁出了關(guān)鍵一步。

對全國樓市來說，這也是個信號。那些之前不敢放開贈送、不敢提品質(zhì)的城市，接下來大概率會跟風(fēng)出類似政策，已經(jīng)開始做的城市，可能會進一步加碼。

最后給大家提個醒：買房前先看看自己所在城市的政策，看看新規(guī)產(chǎn)品是已經(jīng)落地了，還是在規(guī)劃中。盡量別買即將被淘汰的舊產(chǎn)品，不然不管是自住還是投資，都會很被動。

上海這次新規(guī)，不僅是給本地購房者送福利，更給全國樓市指了條路，那就是只有真正提升住宅品質(zhì)，才能滿足購房者的需求，讓樓市更健康地發(fā)展。