金九銀十，最好的時機，廣州打最“富裕”的仗

今年的“金九銀十”依然亮點紛呈。

中鼎書院上城·珺翎府、新世界·四季山水、中建·嶺南序等項目首開告捷，保利辰園·湖境首開售罄，越秀貝好家·嘉悅云更在開盤時上演“搶房大戰(zhàn)”——兩人爭搶一套房，僅8分鐘，銷控表全線飄紅。

這些項目之所以能夠快速去化，關鍵在于過硬的產品品質和具有吸引力的價格，成功吸引購房者果斷出手。

保利天曜、保利天奕等現(xiàn)象級紅盤持續(xù)熱銷。

建鑫·如意芳華、敏捷萬博金湖壹號、保利翡麗甲第等新項目陸續(xù)入市，搶足眼球。

此外，廣州市房協(xié)還聯(lián)合十一大頭部房企舉行“廣州市2025年好房煥新季”活動，目的也是助力金九銀十，進一步提振購房者置業(yè)信心。

無論哪種動作，我們不難發(fā)現(xiàn)，與以往大開大合的風格不同，今年市場更顯精準和滲透力，不再單純追求“量”，而是在注重“質”的基礎上實現(xiàn)量的突破，不少項目被賦予了好房子的內核。

值得注意的是，這一輪“金九銀十”之戰(zhàn)含金量頗高：核心區(qū)黃金地段、產品類型多樣、房源素質出眾，價格也帶來驚喜，無疑為置業(yè)者提供了一個難得的入市窗口。

01

置業(yè)錨定最好的時機

“買房時機”始終是購房者最為關心的話題之一。那么，今年的“金九銀十”是否值得出手？

派隊的答案是：是的。

首先，政策環(huán)境迎來歷史性寬松。當前房地產政策已進入前所未有的寬松階段。北京、上海、深圳等一線城市相繼優(yōu)化調整購房政策：北京放寬五環(huán)外限購，上海取消外環(huán)外限購，深圳松綁8區(qū)限購……這些精準到區(qū)域甚至街道的“滴灌式”松綁，正在持續(xù)釋放積極信號。

8月以來，各地政府密集出臺支持政策，從松綁限購到減輕購房負擔，多措并舉激活市場消費潛力，推動樓市企穩(wěn)回升。

說回廣州，已全面放開限購、限售、限價，利率水平處于低位，首套利率僅“2字頭”，政策環(huán)境寬松程度幾乎“應放盡放”， 隨著政策持續(xù)優(yōu)化，市場筑底回穩(wěn)的態(tài)勢也日益清晰。

其次，市場熱度正在穩(wěn)步回升。新盤首開頻現(xiàn)，人氣與成交表現(xiàn)雙雙走高。

來自克而瑞的數據顯示：荔灣區(qū)環(huán)比增長82%，主要由廣州濱江上都集中網簽帶動；白云區(qū)截至9月15日成交207套，環(huán)比增長22%；番禺同期網簽量也環(huán)比上升16%，信達·繁花里等項目貢獻顯著。

截至9月第二周，多個項目推新動作加快，部分項目提高傭金積極攬客，市場熱度明顯回升。重點樓盤單周訪客量重回5000+組，成交量在加推項目帶動下環(huán)比上漲四成，創(chuàng)下半年以來小高峰，平均成交量回升至每周4套。

同時，新盤入市節(jié)奏加快，房企推貨積極性高。9月廣州共14個樓盤加推或首開，其中多個首開項目去化表現(xiàn)優(yōu)異。

不僅如此，市場已呈現(xiàn)了筑底回升的良好勢頭。

廣州市住房政策研究中心副主任高金華

在“廣州市2025年好房煥新季”活動，官方也給出了數據：

今年前8月，廣州一手住宅網簽4.5萬套，面積493.72萬㎡，同比分別增長了13%和11.1%，二手房網簽7.7萬套，面積690萬㎡，同比分別增長了17.1%和17.7%；庫存周期14.5個月，比去年降低了5.5個月。

金九銀十房企推貨依然高漲，國慶前后至少52個項目有推新計劃；看房帶看量還是很高，一二手都是，保持在一個較高水平，這樣的趨勢下，市場信心加強，四季度預售量提升，成交增長可期。

廣州市房地產行業(yè)協(xié)會會長陸毅

最后，購房優(yōu)惠力度頗具吸引力。例如“廣州市2025年好房煥新季”活動，就有不少專屬購房優(yōu)惠，從9月23日至10月31日，參與活動的房企將攜旗下優(yōu)質商品房項目，提供豐富多樣的置業(yè)優(yōu)惠。

新世界中國拿出400套房源，總優(yōu)惠2000萬；招商蛇口在南沙、天河、白云的多盤聯(lián)動，發(fā)放優(yōu)惠券和房券，廣州地鐵地產推出“好房源+好優(yōu)惠+好福利”，涵蓋多元戶型、97折購房優(yōu)惠、贈送物業(yè)費及成交禮品，切實讓利購房者。其他開發(fā)商也在國慶、中秋雙節(jié)上推出了多重優(yōu)惠，有興趣的多留意。

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好房煥新季優(yōu)惠信息

綜上，金九銀十出手置業(yè)不失為一個好時機。

正如珠實地產副總經理汪能平所言，現(xiàn)在是買房最輕松的時候，房子已是最好的房子，時機也是最好的時機。

02

金九銀十富裕仗打響

難得的是，金九銀十期間打響的這場戰(zhàn)爭，含“富裕”量非常高。

派隊概括了一下主要體現(xiàn)在幾個方面：

1） 核心區(qū)成推貨、供地主戰(zhàn)場。

這一輪推貨高度集中在核心區(qū)域，尤其是配套成熟、產業(yè)聚集、教育優(yōu)質、路網完善的中心城區(qū)。老黃埔、白鵝潭、珠金琶、萬博長隆CBD等熱點板塊均有新盤亮相。

同時，政府供地也向核心區(qū)傾斜，不少位于強概念區(qū)域且素質不俗的地塊陸續(xù)入市。

比如10月出讓的廣州大道南788號二期地塊位于客村板塊；蕭崗村城中村改造項目齊富路北側AB2804035地塊則位于白云新城；位于番禺廣場板塊的黃沙島地塊，1.0的超低容積率，一線江景資源，也備受市場關注。

天河華景新城的生物藥廠地塊、珠城東區(qū)的跑馬場地塊、中山八路地塊等等“硬核”地塊尚未入市，但已引發(fā)市場期待。

馬場地塊規(guī)劃效果圖， 圖源：THAD清華建筑設計院

值得一提的是，廣州土地供應正從“重量”轉向“重質”，通過降低容積率直接提升未來住宅的舒適度與品質基礎。

派隊在“廣州市2025年好房煥新季”活動獲悉了兩個重要信息。

一是今年廣州容積率在2.0-3.0之間的地塊供應較去年增加了15%，重點片區(qū)將聚焦TOD站點及教育、公共配套完善的區(qū)域。

這一變化并非偶然，它清晰地表明土地供應結構正在優(yōu)化。更低的容積率意味著更寬松的居住密度，這為開發(fā)商打造低密社區(qū)、優(yōu)化戶型布局和提升居住舒適度提供了先天優(yōu)勢，從源頭上為市場輸送更多“好房子”奠定了基礎。這也意味著，未來兩年內，市場上由低密地塊打造的舒適住宅項目將顯著增多。對購房者而言，無疑是實實在在的利好。

二是開發(fā)商未來有望“定制化”拿地，房企有意向的地塊可以主動溝通對接規(guī)劃部門，提前介入優(yōu)化相關規(guī)劃指標設置、公服配建等，更好地發(fā)揮產品設計優(yōu)勢打造好房子，以便更貼近市場需求。

2）產品選擇性更廣，覆蓋多元需求

從剛需到高端，當前市場產品類型豐富，各類資源配套也更為完善，購房者可根據自身房企有望“定制化”拿地需求靈活選擇。

3）品質標準全面提升，“好房子”理念落地

隨著國家多次強調打造“好房子”，綠色、智能、舒適、便利已成為行業(yè)共識。市場上涌現(xiàn)出一批符合新標準的高品質項目，房子素質更高、好房子標準，品質更高，舒適度更高、部分產品使用率更高，交標也更高。讓購房者買得放心、住得安心。

好房子，各個房企給予的內涵又不一樣。

例如保利發(fā)展用“專屬城市”、“專屬業(yè)主”、“專屬保利”三個維度打造好房子；綠城好房子標準既要高顏值、極賢惠、最聰明的“外在”，又要注重房低碳、全周期、人健康的“內在”；廣州地鐵地產打造好房子則提出TOD開發(fā)黃金五律——安全、準點、舒適、便捷、人文，以地鐵百年工程標準建造房子。

廣州地鐵地產好房子“黃金五律”產品觀

4） 不少樓盤價格“驚喜”，性價比成關鍵。

金九銀十期間，多個項目以“驚喜價”入市，有效激發(fā)購房熱情。例如，新世界·四季山水折后單價僅2.9萬-3.6萬/㎡；中鼎書院上城·珺翎府加推新規(guī)3#、4#，單價低至3.7萬/㎡；黃埔潤府開盤價3.8萬-4.1萬/㎡，低于此前吹風價；趕在金九銀十前首開的信達·繁花里也以誠意定價入市，燃爆市橋。

信達·繁花里首開盛況

在當前市場中，“性價比”成為購房者決策的核心因素。品質可靠、價格合理的項目去化速度明顯更快。一旦產品力與價格雙雙到位，便能有效打破觀望情緒，推動成交。

好產品+心動價格+傳統(tǒng)旺季多重優(yōu)惠，為購房者創(chuàng)造了難得的入市窗口。選擇廣、品質過硬、價格實惠等多因素疊加，富裕程度讓人心癢癢。

03

這些區(qū)域和樓盤需重點關注

購房應該關注哪些區(qū)域？一個穩(wěn)妥的思路是緊跟政府重點發(fā)展的方向。目前市場上熱度較高的主要有以下幾大板塊，值得購房者密切關注。

》》天河東區(qū)域，包括天河智慧城和奧體世界大觀板塊。

天河智慧城主力項目為珠江天河都薈二期【峯薈】，建面約71-143㎡三至五空間，使用率高達120%，目前誠意登記已超400組，開盤在即。

珠江天河都薈效果圖

奧體世界大觀板塊，主要有保利辰園?湖境，首推建面約75-128㎡低密小高層，75㎡戶型去化率8成，89㎡三房直接售罄；世界大觀四期金茂越秀|璞樾·墅，主打建面約190-360㎡合墅，吹風總價2000萬起，一期越秀觀樾、三期觀樾天湖，還有隔壁現(xiàn)房銷售的縵云廣州都可以關注，板塊配套快速落地，生態(tài)、交通、教育、商業(yè)全面升級，借助全運會契機區(qū)域面貌持續(xù)提升。

》》老黃埔板塊，選擇性太廣。

作為今年高熱板塊，老黃埔在售及待售項目超過10個，涵蓋中鼎書院上城·珺翎府、黃埔潤府、中建·未來方洲、中建嶺南序、中交四航·珠江春、黃埔未來城、地鐵地產·瓏岄上城等多個樓盤，新舊項目交織，可為不同需求的購房者提供不同的選擇。

其中，中鼎書院上城·珺翎府實景園林即將盛大開放。

中鼎書院上城·珺翎府效果圖

》》西部的白鵝潭CBD邁入黃金期。

白鵝潭今年肯定是主角之一，區(qū)域發(fā)展邁入黃金期。

不久前白鵝潭宣布，保利置業(yè)超10億元投入的五星級酒店，引入萬豪系品牌。更多的重磅級利好正在加速兌現(xiàn)——

全國首個國際高端濱水“雙太古”一期將于今年年底開業(yè)；廣州首個M1重奢萬象城熱火建設中；白鵝潭跨江纜車項目已正式啟動招標，四軌合一超核TOD、國際金融中心、鵝潭一號總部、湖南建投南方中心等地標加速建設，舊改也在穩(wěn)步推進......白鵝潭正在進入價值爆發(fā)的黃金期。

白鵝潭重磅新盤主要有，保利置業(yè)TOP級產品系，即“甲第系”在大灣區(qū)的首座作品——保利·翡麗甲第，白鵝潭的濱水低密人居建鑫·如意芳華、國貿石圍塘項目和即將推出的廣州濱江天地二期【尚濱道】。

保利·翡麗甲第

還可以關注片區(qū)內的熱銷盤，比如萬科·理想花地·傲璟，大師級示范區(qū)已實景綻放，推建面約98-143㎡超新規(guī)闊境奢居。

》》高含金量，頂豪聚集的珠金琶。

珠金琶，含金量不言而喻，珠江新城東區(qū)有頂豪擔當——凱旋新世界，推熱銷的172-254㎡明星戶型，此外277-835㎡傳世尊邸也持續(xù)上新。金融城西區(qū)則有熱銷的保利天曜及未開先火、關注度奇高的保利南方面粉廠項目，金融城東區(qū)則有珠實金融城東區(qū)項目。琶洲主要有保利天奕、琶洲樾·華樾和琶洲南TOD等項目共同支撐板塊價值。

凱旋新世界

》》長隆萬博CBD新舊項目交織，熱度不減。

長隆萬博CBD也不例外，新面孔舊面孔都有！選擇性也大。越秀·萬博和臻，新推9棟的105㎡超新規(guī)戶型，即將入市的全新盤香江1號。

耀勝新世界推出全新建面約77-132㎡勝景平層及大主套臥疊墅產品，另外，廣州第二座K11購物藝術中心將于9月29日啟幕。

持續(xù)熱銷的華潤置地長隆萬博悅府，此前更有神秘家族斥資2億元購入15套大平層，工作日單日成交突破10套，市場活躍度可見一斑。

此外，廣州新中軸（海珠）片區(qū)的中海大境，也可以關注，它有城央綠軸優(yōu)勢，隨著片區(qū)舊改的推進，在廣州“城央生態(tài)圈計劃”加持下，獨特價值日益凸顯。

部分素質優(yōu)異、自帶熱銷屬性或自帶流量的單盤也值得關注，譬如市橋的現(xiàn)象級紅盤信達·繁花里2#即將加推，四代宅產品的招商林嶼境，嘉禾望崗的越秀貝好家·嘉悅云，剛開放湖畔生活館和大師樣板房的敏捷·萬博金湖壹號，要“爭取做嶺南最好的房子”的廣州頂級奢宅——嶺南1號。

敏捷·萬博金湖壹號

總結而言，當前廣州樓市正呈現(xiàn)出一條很明顯的路徑，即“核心價值回歸”與“品質普惠”并行。無論是天河東部、老黃埔、白鵝潭等價值高地，還是珠金琶等傳統(tǒng)核心區(qū)的持續(xù)領跑，其背后均有重磅規(guī)劃與配套加速兌現(xiàn)的堅實支撐。

同時，市場在產品端提供了從剛需到頂豪的廣泛選擇，并在“好房子”理念的驅動下實現(xiàn)了整體品質的躍升。當這些高素質項目遇上“金九銀十”期間更具誠意的實惠，便共同構成了一個難得的置業(yè)窗口期。對于有真實需求的購房者而言，聚焦核心區(qū)域、甄別優(yōu)質產品、把握價格機遇，無疑是當下更為理性的決策路徑。