招商蛇口，再給北京公司一點時間

文/狗蛋本蛋

招商蛇口的高管，去年集體大降薪。

公司董事、監事和高級管理人員的總報酬，由2023年的約3429萬元，降到1675萬，降幅高達51%。

高管集體降薪背后，是公司24年業績表現確實一般。

其中，董事長蔣鐵峰的年薪，從2023年491.69萬，降至2024年241.77萬，同比下降51%，個人降幅和集體降幅一致。

降薪歸降薪，不影響蔣董繼續升職。

9月5日，招商局集團官網更新信息顯示，蔣鐵峰擔任副總經理。

關于蔣董升職的事，其實7月份就有消息流傳，但一直沒有官宣。

招商局集團官網在報道蔣鐵峰時，8月21日用的職位是模糊化的“集團領導”。

9月12日再次報道蔣鐵峰時，變成了“集團副總經理”。

算是正式官宣了。

蔣鐵峰2016年初晉升華東區域總經理，2018年升任招商蛇口副總經理，2019年升任招商蛇口總經理，2023年升任招商蛇口董事長，直到此次更進一步。

算下來，蔣董9年時間升了5個level。

這種晉升速度在大型央企罕見，蔣鐵峰妥妥屬于“坐火箭般的躥升”。

大家可能就要問了，憑什么呢？

可以明確的一點是，他的崛起離不開華東區域。蔣鐵峰在華東時，巔峰期，該區域貢獻招商蛇口三分之一的營收，比大本營深圳區域還要高出近10%。

可以說，華東是蔣董的福地。

要說起來，招商蛇口華東區域真是出人才。

除了向集團輸送，還向其它區域輸送了很多人才，尤其是向北京公司。

招商蛇口北京公司掌門人呂傳來，就是從華東區域北調的。

呂非常年輕。2023年初，他調任北京公司總經理時，年僅35歲。

說起來，他也算是蔣鐵峰的得意門生。

他一畢業就加入招商地產南京公司，當時蔣鐵峰任南京公司總經理；

蔣鐵峰在華東區域當一把手時，呂傳來給他當過助理；

應召入京之前，呂傳來在南通公司當了3年一把手，把份額做到了南通第一。

呂傳來調任北京后，一批之前在南通公司的員工，也跟隨北上，比如北京公司現任設計總監、成本分管領導、人事行政部門負責人等等。

北京公司現營銷分管領導，則在上海公司待過。

總體而言，外界認為，招商蛇口北京公司，基本上成了“華東幫”的天下。

也許是跟著領導打過天下，領導用起來順手，當然，前提是這幫人有打天下的能力。

當領導對北京市場寄予厚望時，曾經的得意門生，就成了首選。

呂傳來入京后，北京公司在土拍市場變得特別活躍，2023年拿了5宗地。

在此之前，2016年-2022年，招商在北京每年只拿一兩宗，最多的2021年拿了三宗，7年累計12宗地，只有1宗地權益占比100%，其它都是聯合開發。

呂傳來一到位，單年度拿地5宗不說，有3宗地權益占比100%，1宗占比90%；

揮金的氣度遠超過去幾年。

到了2024年，可能是要控控節奏，消化上年度存量，拿地降至1宗；

進入2025年，北京公司的拿地速度又起來了，上半年拿地3宗。

干過地產投拓的都明白，拿地能力高度依賴集團資源分配。

呂總能夠開疆拓土，離不開集團對北京市場的重視。據了解，集團希望今年能在北京市場殺進TOP3。

今年上半年，招商蛇口在全國12個城市，流量銷售金額進入TOP5，其中，上海、深圳等8個城市進入TOP3。(操盤口徑計算）

不管流量還是權益占比，招商蛇口在京的同期銷售額，都在TOP5之外。

對比深圳、上海，同為高能級城市的北京，壓力就來了。

中指院數據顯示，今年1-8月，招商蛇口北京公司權益銷售額90.5億元，位列第6。

比上半年的第8，提升了2個身位。

2025年剩下不到5個月，北京公司要想殺入前三，還得再提升3個身位。

說實話，今年躋身北京TOP3難度很大。

目前北京市場前三是中海地產、華潤置地、中建智地，1-8月權益銷售額分為291.5億、155億、125.3億。

招商蛇口和第三位中建智地，有35億元差距，想殺到前三就得干掉中建智地，同時還得先超過老四建發、老五越秀。

說到底，排位賽拼的是貨值和去化能力。

這幾家都重倉北京，可售貨值方面都很能打，不會拉開差距。那么，競爭就集中于去化。

可能是為了沖刺前三，今年2月，北京公司從外部招來營銷總于海波。

于是操盤經驗很豐富的營銷老將，待過遠洋、金茂、金地、萬科，并且很熟悉北京市場。

沒想到的是，7月中旬，不到半年時間，于海波就閃電離職了。

那階段，正逢招商旗下位于通州八里橋的朝棠攬閱開盤。

除了朝棠攬閱，招商在通州還有云璟攬閱、璀璨時代在售。于總在職期間，傾注很多精力挖掘通州區域潛力，試圖解決幾個通州項目面臨的去化挑戰。

其閃電離職的原因，目前沒有確切說法。

業內推測，大概率領導對業績不滿意。有人開玩笑說，于總也算完成了使命，背完鍋就走。

客觀而言，去化能力由全維度因素組成，從拿地到產品設計再到營銷，營銷是最后一環。除非營銷前置，深入參與前面幾個環節，否則，業績不行怪營銷，那是真冤啊。

不管怎么說，招商蛇口“華東幫”有過輝煌戰績，實戰能力毋庸置疑，換了新戰場，要他們全面占據主動，還是要給點時間的。

今年進不了前三，能殺入前四，也創下階段性新高了。