新窗口出現，北京樓市的機會點

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剛剛過去的九三大閱兵，讓不少老軍迷直呼：變成了“軍盲”。

可以說，這次大閱兵，是中國近代歷史上裝備最新、質量最高、國際影響最大的一次閱兵。

其含金量，也遠比想象中更高。

不僅僅是軍事上的震懾，各種首次公開亮相的“無人化”“智能化”作戰裝備，更證明了中國在國際未來產業競爭中，已經牢牢掌握話語權。

可以說，這次大閱兵，宣告著中國自身的發展，中國的國際地位，進入了一個全新的歷史階段。

那么“新階段”對于國內的各行各業，或者對于我們這樣的普通人來說，又意味著什么呢？主要集中在兩個方面：

一是方向。

二是確定性。

“方向”指的是產業方向，未來很長一段時間，國家將繼續加大在AI技術、無人化、智能化產業方面的投入，各種相關政策、資金將持續跟進。

這給我們的投資、工作、創業指明了方向。

閱兵的前幾天，8月26日，國家發布了重磅文件《關于深入實施“人工智能+”行動的意見》，推進中國的AI智能化戰略發展。

未來10年，AI不會是一個獨立的技術領域，而是國家發展戰略的重要組成部分，成為中國產業升級、打破國外技術壟斷、重塑全球競爭優勢的關鍵契機。

“確定性”則是，軍事力量作為國家的壓艙石，強大意味著穩定。

對外，這種穩定意味著，“中國資產”極具安全感，將會有更多的國家投資中國，投資中國企業。

對內，利好金融、能源、地產等關鍵產業。一方面，國家將以更有效的手段托舉，讓關鍵產業穩步運行。

另一方面，市場會收獲發展信心。

就拿樓市來說，從近期最高層面的政策動作，已經能看出態度。比如8月18日的會議定調：“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。

8月，北京、上海兩個重要市場，先后出臺樓市新政，優化限購支持購房需求的釋放......

上海新政后二手房成交明顯回暖，8月30日的單日成交量達到1103套，是年內罕見的“單日破千”。

北京新政出臺后首周，新房網簽環比上漲44.58%，二手房環比上升13.98%，房源帶看量也明顯活躍。

嶄新階段，包括樓市在內，各行各業都會有新的發展“窗口期”。不過，這個“窗口期”并不是普適性利好，而是“結構性”機會。

02

這種“結構性”的特點，在北京樓市中表現得非常明顯。

8月初，北京宣布，符合條件的家庭在五環外購買商品住房不限套數，市場被激活，但也有很多人因此糾結：

第一，部分人覺得不限購區域失去了價值；

第二，一些臨近五環的四環板塊二手房開始降價，對五環產品形成了一定的價格競爭；

第三，政策放開，更多優質宅地出現，購房者害怕會對現有的項目形成潛在威脅......

糾結的背后，是購房者方向性上的迷惑，對價值確定性的擔憂。

我們認為：新格局下，北京樓市將出現更強的價值分化。

北京80%的新房集中在五環外，隨著政策放開，更多宅地入市，一些弱勢板塊的價值，會進一步被稀釋。那些本就缺乏競爭力的板塊，新房會越來越難。

強者更強，弱者更弱。

政策的松綁，會進一步加速樓市資源的集中，未來北京樓市可能會出現日本東京同樣的局面——兩個強弱板塊間一路之隔，但房價天差地別。

這也意味著，北京的環線邏輯，將在部分區域被徹底打破——

未來五環內一些弱板塊、弱產品，將被五環外核心板塊、強產品徹底超越。

這種趨勢下，限購與否、是否會被五環內二手房超越，又或是宅地井噴，其實都不是重要影響因素——

因為，板塊的價值確定性，將更加集中于板塊本身。

問題來了，普通人如何判斷板塊的強弱？其實我們之前提到過一個概念叫：

結構牛

在股票市場，這是一個相對于“指數牛”存在的概念。

指數牛，即大盤牛，在這種市場下，大部分股票都能漲。而在“結構牛”的情況下，只有部分擁有“結構性優勢”的股票，才能跑贏大盤。

在樓市也是如此，在結構牛市場中，只有擁有“結構性優勢”的板塊，才能跑贏大市。這種板塊，我們稱其為：

結構牛板塊

那什么樣的板塊才算擁有“結構性優勢”？過去，我們說一個板塊強，離不開選房三件套：地段、配套、產業。

如今，已經產生了一些變化。

好比產業，未來的強板塊，不僅要有產業，還要產業和國家發展方向匹配，才能承接國家級發展紅利。

在當下的市場環境中，判斷一個板塊是否擁有結構性優勢，可以從三個層面入手——

1、產業能力，包括產業規模、產業方向等。

2、配套的熟度，交通、商業、教育、城市界面，以及更強的產品。

3、宅地的稀缺性，板塊內后續優質宅地供應量小，存量房價值更有確定性。

目前，北京符合這些條件的五環外板塊，有昌平的朱辛莊、亦莊的河西、北神樹等等。其中，大家可以重點關注這兩年的朱辛莊。

03

從產業上看，朱辛莊是北京罕見的，一方面能承接外區產業紅利外溢，另一方面自身產業發展成熟，同時擁有AI智能化產業體系的板塊。

朱辛莊這幾年在北京置業圈一直比較火。

主要原因，是朱辛莊緊鄰房價高昂、新房匱乏的海淀北，承接了其很大一部分外溢需求。

對不少人來說，朱辛莊的價值，來源于海淀北產業的堅挺。這個不能否認，而且未來，隨著國家對海淀北產業重視程度的提高，這個紅利，朱辛莊大概率還會吃下去。

實際上，因為海淀北產業外溢紅利，這幾年包括朱辛莊在內，整個昌平南部，漲幅表現都是不錯的。

不過，隨著北京新政落地，更多宅地入市，分蛋糕的人更多了，昌平南也將從一個普漲的指數牛市場，變成一個結構牛市場，這意味著：

未來昌平南還能繼續漲的板塊，將會越來越少。

我認為，這對朱辛莊而言，反而是一件好事。

昌平南普漲時，朱辛莊是其中漲幅最好的板塊之一，其中一個重要原因，正是朱辛莊，有著區別于其他板塊的增長邏輯：

一來朱辛莊是海淀北產業外溢的第一站，二來朱辛莊本身就是昌平，乃至北京的產業高地。

產業上不僅能吃外來紅利，自身也在創造紅利。

昌平在北京的定位是“有全球影響力的全國科技創新中心”和“國際一流科教新區”，挑起定位大梁的是未來科學城。

其中，朱辛莊緊鄰的“生命科學園”區域，又是未來科學城高新技術產業的核心。

今年6月，中關村科學城北區最新街區規劃正式獲批，主要包括了兩個部分：一是海淀北團組，另一個，就是昌平南的生命科學園。

最新規劃中，海淀北+昌平南的高新技術產業園面積將接近2000萬㎡，體量幾乎占全北京“高科技產值”的“半壁江山”。

未來3-5年，北京大量的高科技產業還要持續“北遷”——

海淀北+昌平南，很有可能就是中國新一代的“硅谷”所在地。

此外，也是最關鍵的，朱辛莊的產業方向夠新。

前面我們提到，未來10年，AI智能化將是中國產業發展的核心，這也是朱辛莊這幾年發展的重點。

《昌平區數字經濟創新發展三年行動計劃》中指出，明確以朱辛莊-七里渠區域為核心，加速布局“人工智能+”及“合成生物制造”等未來產業。

如今，像小米、好未來、石頭科技、紫光科技園、賽迪產業園、華電研究院等全球頭部AI智能化企業和院所機構，都已經在朱辛莊扎根。

外溢產業+自身產業+國家級AI智能產業“三位一體”，讓朱辛莊在未來的板塊競爭中，占據了主動地位。

04

另外，不同于其他產業板塊的“規劃ing”，朱辛莊的配套大多已經兌現。

目前，朱辛莊有“昌平線”以及“地鐵8號線”兩條含金量很高的地鐵線。

教育上，幼—小—初—高全覆蓋，還有像“北京一零一中昌平實驗學校”這樣名校；商業上，有萬達廣場，一站地鐵是合生匯；醫療上，片區內兩個三甲......

城市面貌，去過的都懂，朱辛莊是昌平為數不多，可以和海淀比“都市感”的板塊。

可以說，從學校、商業、醫療、休閑到城市面貌，朱辛莊基本上做到全能。

雖然朱辛莊是近5年北京為數不多，漲幅接近20%的板塊，但房價并沒有被過度透支。

朱辛莊新房定價，普遍在6萬元/㎡左右，一二手房價格基本持平，和隔壁海淀北的二手房，保持差不多2萬元左右的差價。

同時，因為宅地供應稀少，住宅產品的價值相對更堅挺。

目前，朱辛莊板塊新房項目存量不過600多套。

今年，朱辛莊公開宅地供應，也只有年初的“0029”地塊，因為在板塊配套核心，步行到萬達，臨近101昌平實驗學校，加上又是唯一個“真”地鐵盤，到朱辛莊站只有約350米，市場關注度非常高。

當時，這塊地由中海地產和未來科學城聯合體拿下，項目最終案名為“中海未來之境”，主打96-129㎡高端改善戶型，是今年朱辛莊第一個，也是在售項目中唯一一個“好房子”項目。

項目7月底開盤，官方數據，線上選房30分鐘成交133套，銷售額達10.87億元。

成績亮眼，也符合預期。

在北京新政后，項目成交繼續走高，8月份加推了3號樓1單元，網簽價還出現了上浮趨勢。

這說明，朱辛莊的板塊優勢正在凸顯，已經有一部分購房者，率先看到了朱辛莊真正的潛力。

如今，樓市的“二八效應”，已經朝著“一九”邁進，樓市資源加速集中，身處新的購房窗口期，如何選擇，比想象中更加重要。

對于購房者的買房理念而言，這也是一個新的考驗。

在這樣的時刻，抓住強產業、強配套、強稀缺性的結構性優勢板塊，同時選擇領先于市場的產品，其實就是對價值確定性的一種把握。